Warszawski rynek biurowy 2022: popyt na biura wrócił do poziomów zbliżonych do 2019 roku

Kurczący się wolumen powierzchni w budowie i rosnąca presja na stawki czynszowe – tak przedstawiał się 2022 rok w sektorze biurowym w Warszawie. Jak wynika z najnowszego raportu Cushman & Wakefield, pozytywnym aspektem kształtującym trendy na stołecznym rynku jest natomiast znaczne ożywienie po stronie najemców i wejście w etap renegocjacji rekordowych umów z lat 2018-2019.

Aktywność najemców wzrosła pomimo rynkowej niepewności

Całkowita aktywność najemców w 2022 roku wyniosła 860 100 mkw. i była wyższa o ponad 33% względem 2021 roku oraz jedynie 2% niższa niż w rekordowym 2019 roku, tuż przed wybuchem pandemii.

Wysoki popyt w 2022 roku był skutkiem zarówno kumulacji wielkopowierzchniowych umów zawartych przez najemców z sektora finansowego, usług dla biznesu oraz IT, jak również lepszej koniunktury na rynku najmu. Potwierdza to liczba sfinalizowanych w 2022 roku transakcji, która wyniosła 860, co stanowi wzrost o blisko 39% względem analogicznego okresu w 2021 roku – komentuje Katarzyna Lipka, Dyrektorka Zespołu Doradztwa i Analiz Rynkowych w Cushman & Wakefield.

W 2022 roku najwyższy udział w strukturze popytu przypadł nowym umowom (52%) oraz renegocjacjom (39%), natomiast ekspansje stanowiły jedynie 8% całkowitej aktywności najemców.

W najbliższych dwunastu miesiącach warszawski rynek biurowy wejdzie w okres odnawiania umów zawieranych w rekordowych latach 2018-2019. Zwiększona liczba procesów, których rozpoczęcie oczekiwane jest w tym roku, może mieć pozytywny wpływ na kształtowanie się popytu na powierzchnię biurową w całym 2023. Niemniej, spodziewane spowolnienie gospodarcze może przełożyć się na większą ostrożność najemców w zakresie planów biznesowych i co za tym idzie - wynajmu powierzchni biurowej – komentuje Joanna Blumert, Head of Occupier Services, Cushman & Wakefield.

Ponadto, w wyniku zmian zachodzący na rynku w ostatnich trzech latach dotyczących trybu pracy czy rosnącej inflacji będziemy mogli obserwować szereg działań najemców mających na celu optymalizację kosztową, co będzie powodować, m.in. wydłużanie umów, aby amortyzować wyższe nakłady inwestycyjne na wykończenie biura. Zmianie ulegnie też struktura zawieranych transakcji, w której będzie rósł udział renegocjacji nad relokacjami.

Niższa aktywność deweloperska staje się faktem

W 2022 roku deweloperzy ukończyli budowę 237 000 mkw. w ramach 12 projektów biurowych, co oznacza, że całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły ok. 6,27 mln mkw. Do największych budynków oddanych do użytku w ostatnich dwunastu miesiącach możemy zaliczyć – Varso Tower (63 800 mkw. – HB Reavis), Forest Tower (51 500 mkw. – HB Reavis) oraz P180 (32 000 mkw. – Skanska).

Obecnie w Warszawie w budowie znajduje się około 181 500 mkw. Według naszych szacunków stołeczny rynek biurowy powiększy się w tym roku o zaledwie 66 000 mkw., co rozpocznie okres tzw. „luki podażowej”, który może potrwać nawet do 2025 roku – mówi Jan Szulborski, Ekspert rynku biurowego w Cushman & Wakefield.

W 2023 roku koszty budowy i wykończenia powierzchni będą dalej rosnąć natomiast tempo wzrostu cen
w opinii Cushman & Wakefield będzie wolniejsze i bardziej przewidywalne względem początku 2022 roku.

Większa kontrola nad poziomem kosztów realizacji inwestycji może dać warszawskiemu rynkowi biurowemu pozytywny impuls do rozpoczęcia nowych projektów. Natomiast ze względu na obecne otoczenie gospodarcze, nowe projekty będą najpewniej zlokalizowane w najbardziej atrakcyjnych miejscach umożliwiających deweloperom maksymalizację zwrotu z inwestycji – dodaje Jan Szulborski.

Niższa planowana podaż przy relatywnie wysokiej aktywności najemców będzie wpływać na ograniczenie dostępnej powierzchni biurowej

Na koniec 2022 r. wskaźnik powierzchni niewynajętej utrzymywał się w trendzie spadkowym. Dostępność przestrzeni biurowej w grudniu wyniosła 726 400 mkw. i spadła o 52 000 mkw. względem analogicznego okresu w 2021 roku. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w IV kwartale 2022 roku wyniósł 11,6%, co oznacza spadek o 0,6 pp. kwartał do kwartału i spadek o 1,1 pp. rok do roku.

Wraz z ograniczeniem nowej podaży w 2023 roku, będziemy obserwować utrzymanie trendu spadkowego wskaźnika dostępnej powierzchni, co pozwoli rynkom na wchłonięcie nadwyżki dostępnej powierzchni biurowej w istniejącym zasobie. Należy jednak pamiętać, że tempo absorpcji będzie silne skorelowane z dynamiką wzrostu gospodarczego, który będzie wpływać na decyzje firm o inwestycjach i wzroście zatrudnienia – podsumowuje Katarzyna Lipka.

Stawki czynszów w 2022 roku znalazły się pod szczególną presją wzrostową wynikającą z niepewnej sytuacji geopolitycznej, kryzysu energetycznego oraz wzrostu kosztów budowy i wykończenia powierzchni, które z jednej strony wpływają na wzrost kosztów utrzymania powierzchni, a z drugiej ograniczają zysk właściciela.

W czwartym kwartale 2022 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły 22,00-26,00 EUR/ mkw./ miesiąc w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc w lokalizacjach pozacentralnych.

Z obserwacji Cushman & Wakefield wynika, że projekty w budowie znajdują się obecnie pod największą presją wzrostu stawek czynszu, co wynika ze znacznej ekspozycji na wzrost kosztów zarówno budowy, jak i wykończenia powierzchni. Dodatkowo, na wzrost stawek czynszu w najbliższych miesiącach będzie wpływać indeksacja umów najmu denominowanych w EUR, która wyniesie ok. 9%. Wzrost stawek dla całego rynku będzie powodował zmiany w strategii cenowej wynajmujących w zależności od lokalizacji, jakości i poziomu obłożenia ich portfela budynków.

Cały raport jest dostępny na stronie: https://cloud.comm.cushmanwakefield.com/MB_office_Warsaw_Q42022