Rynek nieruchomości w Europie Środkowo-wschodniej odporny na zmiany społeczno-gospodarcze

Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowała rynek inwestycyjny w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

W minionym roku rynek inwestycyjny nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej był na radarze wielu obserwatorów. Niemniej jednak wojna w Ukrainie, niepewność związana z inflacją, rosnące koszty budowy i częste zmiany stóp procentowych odbiły się negatywnie na regionie. Mimo to rynek nieruchomości wykazał się odpornością, o czym świadczy szereg dużych transakcji sfinalizowanych w pierwszym kwartale 2022 r. Do dobrych wyników w pierwszym kwartale, który zazwyczaj charakteryzuje się niską aktywnością inwestycyjną, przyczyniły się między innymi takie transakcje jak zakup portfela centrów handlowych M1 przez EPP czy dotyczące wyjątkowych obiektów, jak na przykład sprzedaż kompleksu The Warsaw Hub w Polsce.

Wojna w Ukrainie spowodowała opóźnienia w finalizowaniu niektórych transakcji, co przełożyło się na niższy wolumen obrotów na rynku inwestycyjnym. Pomimo tych zakłóceń trwających od pierwszego kwartału br., obserwujemy wzrost płynności w sektorze nieruchomości handlowych i przewidujemy, że ten trend się utrzyma w najbliższym czasie. Według prognoz aktywność transakcyjna na rynku nieruchomości komercyjnych w drugim kwartale pozostanie na niskim poziomie – uzgodnione transakcje są finalizowane, aczkolwiek są „niepewne” z powodu spowolnienia gospodarczego w regionie, inflacji i niepewności. Niepewność na rynku inwestycyjnym nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej jest najbardziej odczuwalna w sektorze, który w największym stopniu jest uzależniony od wzrostu czynszów, tj. w segmencie magazynowym. Przewidujemy, że wraz ze wzrostem stawek czynszu w najbliższych miesiącach inwestorzy będą coraz chętniej przeznaczać zgromadzony kapitał na inwestycje, a to przełoży się na większą liczbę transakcji w regionie, szczególnie w sektorze nieruchomości magazynowych – komentuje Jeff Alson, MRICS, International Partner and Head of CEE Capital Markets in Cushman & Wakefield.

POLSKA

Całkowita wartość transakcji inwestycyjnych zrealizowanych w pierwszych trzech miesiącach 2022 r. wyniosła 1,6 mld euro, z czego 56% przypadło na sektor nieruchomości biurowych. Pierwszy kwartał charakteryzował się najwyższym wolumenem transakcji w tym segmencie od końca 2019 r., co wynikało ze sfinalizowania największej transakcji sprzedaży pojedynczego obiektu w historii Polski – zakupu kompleksu biurowego The Warsaw Hub przez Google za kwotę 583 mln euro. Transakcja ta świadczy o utrzymującym się zaufaniu inwestorów zagranicznych do polskiego rynku pomimo wzrostu niepewności.

The war in Ukraine has delayed some deals leading to overall smaller volumes. Despite this interrupted momentum, continuing over from Q1, we observe some liquidity returning to retail - a trend we expect to continue. Commercial real estate investment transaction activity is likely to remain slow during Q2 with a subdued market. Agreed deals are being closed but they are considered "fragile" in the light of the regional economic slowdown, inflation, and uncertainty.

CZECHY

Czeski rynek nadal charakteryzuje się ograniczoną podażą nieruchomości na sprzedaż, co przekłada się na niski poziom aktywności inwestycyjnej. Z tego względu nie można wskazać wyraźnego kierunku dalszego rozwoju sytuacji, aczkolwiek nieruchomości magazynowe cieszą się największym zainteresowaniem inwestorów.

Z powodu zmieniających się kluczowych wskaźników, takich jak wysokość czynszów, oczekiwana skala indeksacji, a także koszty finansowania, prowadzenia działalności operacyjnej i budowy, na czeskim rynku utrzymuje się wysoki poziom niepewności, co wpływa na transakcje będące w toku i chęć kupujących i sprzedających do zawierania nowych. 

Jednak sektory, podrynki i nieruchomości, których słabsze strony naturalnie kompensują ich atuty, tj. charakteryzujące się niską stopą pustostanów i niskim poziomem zagrożeń ze strony konkurencji, są odporne nawet na obecne wahania koniunktury.

WĘGRY

Rok 2022 rozpoczął się bardzo dobrze, a do największych transakcji należy zaliczyć sprzedaż budynku biurowego Akademia Business Center w Budapeszcie. Wojna w Ukrainie spowodowała wzrost ostrożności wśród inwestorów, ale transakcje są finalizowane – między innymi zakup przez Adventum Group międzynarodowego portfela nieruchomości należących do Tesco oraz OBI.

SŁOWACJA

Na Słowacji w trakcie realizacji jest kilka transakcji dotyczących wszystkich klas aktywów i przewidujemy, że większość z nich zostanie sfinalizowana w tym roku. Świadczy to o silnym popycie wśród inwestorów po dwóch latach niepewności związanej z pandemią Covid-19. Obostrzenia związane z pandemią zostały co prawda zniesione i firmy działają bez przeszkód, ale trwająca wojna w Ukrainie oraz jej skutki mogą wpłynąć negatywnie na aktywność inwestycyjną.

RUMUNIA

Lokalny rynek inwestycyjny przezwyciężył początkowy wstrząs związany z wojną w Ukrainie, ponieważ inwestorzy są przekonani, że rumuński rynek nieruchomości ma solidne fundamenty. Największą aktywność inwestycyjną nadal obserwuje się w sektorze nieruchomości biurowych, a decyzja o zniesieniu obostrzeń wprowadzonych w związku z pandemią Covid-19 spowodowała wzrost zainteresowania obiektami w segmencie handlowym i hotelowym. Z tego względu przewidujemy, że pod względem wolumenu transakcji inwestycyjnych rok 2022 będzie co najmniej tak samo dobry, jak kilka ostatnich lat.