Cushman & Wakefield: Pomimo okresu kwarantanny, w drugim kwartale 2020 r. w Warszawie wynajęto blisko 200 000 mkw. powierzchni biurowej

Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowała pierwsze półrocze 2020 roku na warszawskim rynku powierzchni biurowych.

• Obecnie w Warszawie w budowie znajduje się około 680 tys. mkw. powierzchni biurowej.
• W ciągu ostatnich sześciu miesięcy do użytku oddano łącznie ponad 106 tys. mkw. powierzchni biurowej.
• Popyt brutto w pierwszym półroczu był niższy o 17% niż w analogicznym okresie 2019 roku.
• Wskaźnik pustostanów wyniósł 7,9%, co oznacza wzrost o 0,4 pkt. proc. w porównaniu do analogicznego okresu w 2019 roku.
• Czynsze utrzymały się na poziomie 24 EUR/mkw./miesiąc w centrum i 15 EUR/mkw./miesiąc poza centrum.

Podaż

Całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie w pierwszej połowie 2020 roku powiększyły się o 106 800 mkw. i wyniosły 5,69 mln mkw. Największe budynki oddane do użytku od stycznia do końca czerwca to: dwie fazy projektu Varso, Chmielna 89, DSV HQ oraz kolejna faza Browarów Warszawskich – Biura przy Willi.

W okresie trwania kwarantanny nie wprowadzono żadnych rozporządzeń ograniczających prace budowlane. Niemniej jednak, ze względu na wydłużenie procesów administracyjnych, ograniczoną dostępność pracowników oraz ryzyko przerwania łańcucha dostaw, oddanie do użytku niektórych projektów zostało przesunięte z drugiego na trzeci kwartał 2020 roku – mówi Jan Szulborski, Senior Consultant, Cushman & Wakefield.

Obecnie w budowie znajduje się blisko 680 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej planowanej do oddania w latach 2020-2022. Według szacunków Cushman & Wakefield w 2020 roku ukończonych zostanie blisko 361 000 mkw. i jest to wartość ponad dwukrotnie wyższa niż w 2019 roku. Biorąc pod uwagę poziom przednajęcia, projekty te mają duże prawdopodobieństwo realizacji zgodnie z harmonogramem. Planowaną podaż powierzchni na 2021 rok szacuje się na 339 000 mkw., z czego część projektów, która nie ma zabezpieczonych umów najmu, może zostać przesunięta na 2022 rok.

W latach 2022-2023 spodziewamy się natomiast wystąpienia efektu luki podażowej ze względu na ograniczenie decyzji o rozpoczęciu realizacji nowych projektów do momentu ustabilizowania sytuacji gospodarczej w Polsce i na świecie. Wyjątkiem mogą być projekty, które będą w całości sfinansowane ze środków własnych – dodaje Jan Szulborski.

Popyt

Okres kwarantanny oraz niepewność związana z wpływem pandemii koronawirusa na gospodarkę spowodowała, że część najemców zdecydowała się na tymczasowe wstrzymanie decyzji o trwających procesach negocjacji umów najmu. Popyt brutto w pierwszym półroczu wyniósł 334 800 mkw. i był niższy o 17% niż w analogicznym okresie 2019 roku, a większość zawartych w tym czasie transakcji to procesy, które rozpoczęły się przed wybuchem pandemii. Do największych transakcji możemy zaliczyć podpisanie umowy przednajmu w budynku Generation Park Y przez grupę PZU (46 500 mkw.), umowę najmu DSV zawartą z nabywcą ich budynku na Mokotowie (20 035 mkw.) oraz renegocjację umowy najmu przez Pocztę Polską (19 010 mkw.) w budynku Domaniewska Office Hub.

Struktura transakcji w pierwszej połowie roku była zbliżona do tej odnotowanej w pierwszej połowie 2019 r. Nowe umowy stanowiły 62% wszystkich zawartych umów w badanym okresie a renegocjacje i ekspansje stanowiły odpowiednio 30% i 8%.

Wskaźnik pustostanów

Pogarszająca się koniunktura gospodarcza doprowadziła do wzrostu poziomu pustostanów, który pomimo tego, że w ujęciu rocznym jest niższy niż w analogicznym okresie w 2019 roku, to kwartał do kwartału wzrósł o 0,4 pp. i wyniósł 7,9%. Niemniej jednak jest to jeszcze niewielki wzrost widoczny w statystkach, ponieważ rynek nieruchomości reaguje z opóźnieniem na wszelkie zmiany koniunkturalne.

Największy wzrost pustostanów został odnotowany w takich strefach jak Mokotów (+14 900 mkw. / 14,1%), Wschód (+5 130 mkw. / 8,6%) oraz Centrum (+5 900 mkw. / 5,7%). Ponadto, zauważalnym trendem jest zwiększenie powierzchni oferowanej na podnajem. Według szacunków w II kw. 2020 roku, blisko 50 000 mkw. powierzchni biurowych w Warszawie było oferowanych w tej formie, co nie jest uwzględnione w statystykach dotyczących dostępnej powierzchni.

Czynsze 

Stawki bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe nie uległy zmianie i znalazły się na poziomie 24 EUR/mkw./miesiąc w centrum i 15 EUR/mkw./miesiąc poza centrum.

Utrzymanie stawek na niezmienionym poziomie jest wynikiem zamknięcia transakcji na warunkach sprzed rozpoczęcia pandemii. W kolejnych kwartałach możemy spodziewać się korekty warunków komercyjnych, jeśli popyt na powierzchnie biurowe spadnie, a gospodarka nadal będzie utrzymywać się na zwolnionych obrotach – mówi Katarzyna Lipka, Head of Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

Prognozy

Okres kwarantanny spowodowany wybuchem pandemii Covid-19 doprowadził do przejścia większości firm w tryb pracy zdalnej i ograniczenie aktywności biznesowej. Ponadto, polska gospodarka prawdopodobnie po raz pierwszy od 1989 roku wejdzie w fazę recesji, co spowoduje zmianę krajobrazu gospodarczego, który w najbliższych miesiącach wpłynie również na rynek nieruchomości biurowych. Zgodnie z ostatnimi prognozami Oxford Economics, PKB w Polsce w 2020 r. spadnie o 3,5% (r/r). Według oficjalnych danych GUS, w tym samym okresie konsumpcja zmniejszyła się o 4,5% w ujęciu rocznym. Niemniej jednak, wraz z dalszym luzowaniem ograniczeń przewidujemy mocne odbicie obu wskaźników w kolejnych kwartałach – mówi Katarzyna Lipka.

Pełna wersja raport pod linkiem: https://info.cushmanwakefield.com/l/263412/2020-08-04/2t2l4c