Wpływ pandemii na rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce – komentarz ekspercki Cushman & Wakefield

Ograniczenia związane z COVID-19, wprowadzone przez polski rząd w marcu i przedłużone co najmniej do 19 kwietnia, wpływają na każdą z gałęzi gospodarki. O tym, jak zmieniają one oblicze sektora nieruchomości handlowych, biurowych oraz magazynowych mówią eksperci Cushman & Wakefield: Katarzyna Lipka-Nawrocka, Jan Szulborski, Małgorzata Dziubińska oraz Adrian Semaan.

Sytuacja gospodarcza

W marcu polski rząd, w ramach walki z rozprzestrzenianiem się pandemii koronawirusa, wprowadził liczne ograniczenia. W związku z dalszym rozwojem epidemii zostały one przedłużone co najmniej do 19 kwietnia.

Wprowadzone ograniczenia, mające największy wpływ na polską gospodarkę i rynek nieruchomości, to między innymi:

• całkowity lockdown, czyli zakaz wychodzenia z domu poza sytuacjami koniecznymi, takimi jak wyjście do pracy, zakup niezbędnych produktów, wizyta u lekarza czy spacer z psem;
• zawieszenie ruchu lotniczego oraz zamknięcie granic dla obcokrajowców co najmniej do 3 maja;
• ograniczenia w funkcjonowaniu galerii handlowych o powierzchni ponad 2 tys. mkw., w których czynne mogą być wyłącznie punkty sprzedające niezbędne produkty lub świadczące niezbędne usługi, w tym sklepy spożywcze, apteki, drogerie i pralnie;
• restauracje mogą oferować wyłącznie posiłki z dostawą lub na wynos;
• wolnostojące markety budowlane są czynne, z wyjątkiem weekendów;
• limit klientów, którzy mogą przebywać jednocześnie w sklepach lub supermarketach – do 3 osób na jedną kasę;
• hotele i inne miejsca noclegowe, a także salony kosmetyczne i fryzjerskie pozostają zamknięte;
• odległość pomiędzy stanowiskami pracy musi wynosić 1,5 m oraz konieczne jest zapewnienie środków do dezynfekcji.

Inne ograniczenia:

• dystansowanie społeczne w miejscach publicznych - obowiązek zachowania przez pieszych odległości nie mniejszej niż 2 metry od siebie;
• szkoły i przedszkola pozostają zamknięte co najmniej do 26 kwietnia;
• obowiązuje zakaz korzystania z parków, plaż i bulwarów oraz rowerów miejskich;
• dopuszczalna liczba pasażerów w środkach publicznego transportu zbiorowego to połowa liczby miejsc siedzących;
• wszystkie muzea, biblioteki oraz centra rozrywki i kultury pozostają zamknięte;
• obowiązek zakrywania nosa i ust w przestrzeni publicznej począwszy od 16 kwietnia.

Zgodnie z najnowszymi informacjami, polski rząd  planuje poluzowanie niektórych ograniczeń w celu stopniowego „odmrażania” gospodarki. Według doniesień z 16 kwietnia, pierwszy etap, mający obowiązywać od 20 kwietnia, będzie obejmował między innymi zwiększenie liczby osób mogących przebywać w sklepach, jak również otwarcie dostępu do lasów i parków oraz możliwość przemieszczania się w celach rekreacyjnych. Drugi etap zakłada otwarcie sklepów budowlanych w weekendy, jak również hoteli i innych miejsc noclegowych oraz niektórych instytucji kultury. Trzeci etap to między innymi otwarcie sklepów w galeriach handlowych, gastronomii, zakładów fryzjerskich i salonów kosmetycznych, natomiast czwarty – umożliwienie działalności siłowni, klubów fitness, salonów masażu i solariów, jak również kin i teatrów. Daty przejścia do kolejnych etapów nie zostały jeszcze podane i zależeć będą od stanu rozprzestrzeniania się koronawirusa.

Według Oxford Economics, wprowadzenie pełnej izolacji domowej spowoduje znaczne zakłócenie działalności gospodarczej w Polsce. W rezultacie polska gospodarka znajdzie się w recesji w pierwszej połowie 2020 r., a PKB spadnie o około 6%  kwartał do kwartału w Q2. Pod warunkiem, że środki ograniczające będą sukcesywnie znoszone od maja, nadal można oczekiwać odbicia aktywności gospodarczej w drugiej połowie roku.

Sektor handlowy

Wskutek obowiązujących ograniczeń, właściciele i najemcy centrów handlowych oraz cały sektor handlowy ponoszą duże straty. Zmiany w tym sektorze będą zależały od okresu trwania pandemii i lockdownu. Klienci starają się nie chodzić do sklepów i miejsc publicznych – z tego względu za beneficjentów uważa się sieci handlowe, które są w stanie realizować zamówienia online z dostawą do domu.

Polska wprowadziła tarczę antykryzysową, zgodnie z którą obowiązywanie umów najmu w galeriach handlowych może zostać tymczasowo zawieszone w przypadku sklepów, które nie mogą prowadzić działalności – pod warunkiem że wynajmujący otrzyma od najemcy wiążącą ofertę przedłużenia umowy najmu o okres obowiązania zakazu i dodatkowo 6 miesięcy. Ponadto zakaz handlu w niedziele zostanie częściowo zniesiony, umożliwiając sklepom zatowarowanie w niedziele.

Zarówno najemcy, jak i wynajmujący podejmują działania mające na celu wykorzystanie możliwości stworzonych przez nowe przepisy. Współpraca i partnerstwo obu stron są niezbędne do tego, aby pokonać obecne wyzwania.

Sektor biurowy

Budynki biurowe w Polsce pozostają otwarte. Jednak ze względu na przepisy dotyczące zachowania odległości pomiędzy stanowiskami pracy nie mniejszej niż 1,5 metra, mniej osób może pracować w biurach. Wskutek tego i biorąc pod uwagę dodatkowe środki bezpieczeństwa wprowadzone przez poszczególne firmy, duża część pracowników biurowych w Polsce pracuje obecnie zdalnie.

Przepisy nie ograniczają prowadzenia prac budowlanych w Polsce i większość inwestycji biurowych jest kontynuowana. Jednak z powodu spowolnienia procesu wydawania pozwoleń i innych przeszkód wynikających z pandemii, realizacja części projektów biurowych, których zakończenie zaplanowano na najbliższe kilka miesięcy, może ulec nieznacznemu opóźnieniu.

Kluczowe dane statystyczne dotyczące warszawskiego rynku biurowego za pierwszy kwartał 2020 roku napawają optymizmem, ponieważ całkowity wolumen transakcji najmu osiągnął poziom zbliżony do odnotowanego w pierwszym kwartale 2019 roku, co spowodowało dalszy spadek wskaźnika pustostanów. Obserwujemy jednak wpływ pandemii na aktywność na rynku biurowym, ponieważ duża część najemców przyjęła strategię wyczekiwania, a niektórzy z nich już wstrzymali decyzje w sprawie relokacji.

Ponadto pewna grupa najemców w budynkach biurowych była zmuszona zamknąć lokale wskutek ograniczeń wprowadzonych przez rząd. Dotyczy to podmiotów z sektora usług, między innymi kawiarń, restauracji, klubów fitness, szkół językowych, salonów fryzjerskich i kosmetycznych, itp.

Obserwujemy również wzrost liczby najemców biur, którzy zgłaszają się do wynajmujących z prośbą o obniżenie lub zamrożenie płatności czynszu. Polski rząd nie ogłosił jednak stanu wyjątkowego, który pozwoliłby uczestnikom rynku na skorzystanie z klauzul dotyczących siły wyższej, wskutek czego najbardziej optymalnym sposobem dla wynajmujących i najemców jest mediacja i uzgodnienie rozwiązań zadowalających obie strony.

Operatorzy coworkingowi również odczuwają spadek popytu. Przedstawiciele Cushman & Wakefield przewidują, że mogą oni jednak skorzystać na odbiciu po zakończeniu pandemii, ponieważ większość firm najprawdopodobniej zdecyduje się na zmianę i poszerzenie swoich strategii dotyczących wykorzystywania powierzchni o elastyczne powierzchnie biurowe i pracę zdalną.

Sektor magazynowy

Sytuacja na rynku magazynowym w Polsce jest stosunkowo stabilna. Dominują obecnie procesy dostosowawcze – zabezpieczanie zdrowia pracowników i korygowanie poziomów zapasów w celu zapewnienia płynności dostaw, zwłaszcza w zakresie niezbędnych grup produktów. Eksperci Cushman & Wakefield przewidują, że popyt w pierwszym kwartale 2020 roku będzie dodatni z uwagi na dużą aktywność najemców zaobserwowaną w okresie poprzedzającym wybuch pandemii w Polsce.

Ze względu na fakt, że rynek najmu jest dość zróżnicowany, dalszy wpływ pandemii COVID-19 będzie uzależniony od kategorii najemcy. W grupie najemców odczuwających jej skutki najbardziej są sieci handlowe i firmy motoryzacyjne. Po drugiej stronie mamy jednak firmy kurierskie, które obsługują więcej przesyłek niż w okresie przedświątecznym, oraz najemców działających w kanałach online, którzy także odnotowali wzrost sprzedaży. Niektóre z tych trendów są krótkofalowe, ale niektóre utrzymają się po zniesieniu lockdownu.

Przewidujemy, że prace budowlane rozpoczęte na początku pierwszego kwartału bieżącego roku będą kontynuowane. Obecnie w budowie znajduje się ponad 1,9 mln mkw. powierzchni magazynowej w Polsce, z czego duża część jest przedmiotem negocjacji z najemcami. Inwestycje o charakterze spekulacyjnym stanowią ok. 40-50 % nowej powierzchni pozostającej w budowie.

Według ekspertów Cushman & Wakefield deweloperzy najprawdopodobniej zrewidują swoje plany inwestycyjne, zwłaszcza w odniesieniu do inwestycji realizowanych spekulacyjnie, ze względu na niepewność co do sytuacji w przyszłości i przewidywane spowolnienie gospodarcze. Niektóre procesy, szczególnie krótkoterminowe, mogą zostać zawieszone, a firmy będą uważnie monitorowały rynek. Jednocześnie podmioty, które podjęły strategiczne decyzje dotyczące inwestycji długofalowych, nie wstrzymają inwestycji w celu zachowania płynności finansowej.

Prognozy Cushman & Wakefield

Ze względu na szybko zmieniającą się sytuację trudno jednoznacznie przewidzieć wpływ, jaki pandemia COVID-19 będzie miała na rynek nieruchomości w Polsce.

Sektor handlowy z pewnością ucierpi najbardziej, dlatego też kluczowa jest współpraca wynajmujących z najemcami. Ponadto wszyscy uczestnicy rynku powinni już teraz przystąpić do rewizji swoich strategii i dostosowywania się do rzeczywistości po pandemii.

Mocne fundamenty sektora biurowego w Polsce, przy jednoczesnym braku ryzyka nadpodaży i aktualnie niskich wskaźnikach pustostanów, powinny umożliwić rynkowi stosunkowo szybki powrót do równowagi po spowolnieniu.

Rynek magazynowy w Polsce będzie nadal rozwijał się w długiej perspektywie dzięki bardzo silnym fundamentom. Przestawienie się dzisiejszych klientów na zakupy online przełoży się na ich zachowania w przyszłości, co z kolei wpłynie pozytywnie na popyt na powierzchnię magazynową. Kolejnym katalizatorem dalszego wzrostu może być relokacja części produkcji z Azji oraz chęć utrzymania jej w Europie, czyli bliżej miejsca konsumpcji. To stanowi wielką szansę dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej, który jest nadal konkurencyjny w porównaniu z Europą Zachodnią pod względem wysokości stawek czynszowych i kosztów pracy.

Eksperci:

Katarzyna Lipka-Nawrocka , Head of Consulting & Research, Cushman & Wakefield

Jan Szulborski, Senior Consultant, Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

Małgorzata Dziubińska, Associate Director, Consulting & Research, Cushman & Wakefield

Adrian Semaan, Research Consultant, Industrial & Logistics, Cushman & Wakefield