Branża nieruchomości a zmiana klimatu

Zmiana klimatu stała się faktem, a branża nieruchomości jest jednym z kluczowych sektorów gospodarki w tym zakresie. Budynki odpowiadają za ok. 40% zużycia energii i 36% emisji CO² w UE^[1], Jak na razie działania branży koncentrowały się głównie, choć wciąż w dość ograniczony sposób, na wznoszeniu budynków i zarządzaniu nimi. Działania te można podsumować ilością powierzchni biurowej z „zielonym” certyfikatem. Istotne jest więc, aby branża odegrała istotną rolę w odwróceniu negatywnego dla klimatu i środowiska trendu – wynika z raportu Environmental Outlook 2020 przygotowanego przez zespół analityków EMEA Research & Insight Cushman & Wakefield.

Eksperci międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield wyodrębnili trzy kluczowe dla branży nieruchomości  trendy związane ze środowiskiem. 

Nowe regulacje prawne

Ustawodawcy nieustannie wywierają nacisk na branżę nieruchomości. W Europie^[2] zidentyfikowaliśmy ponad 1500 różnego typu regulacji (PaMs^[3]) dotyczących łagodzenia skutków zmian klimatycznych, z czego 74% związanych jest z wdrażaniem kluczowych dyrektyw Unii Europejskich w tym zakresie. Większość (44%) z nich dotyczy zużycia i dostaw energii, na drugim miejscu znalazły się kwestie związane z transportem (21%). Polepszenie efektywności energetycznej budynków jest jednym z głównych celów wszystkich regulacji – mówi Grzegorz Dąbrowski, Property Manager, Assessor BREEAM IN-USE z Działu Zarządzania Nieruchomościami w Cushman & Wakefield.

Dwa kluczowe europejskie akty prawne to Dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) i dyrektywa w sprawie efektywności energetycznej. W obu tych przypadkach ustawodawca skupił się w dużej mierze na efektywności energetycznej budynków.

Dyrektywa EPBD została niedawno zmieniona i kraje członkowskie należące do Unii Europejskiej do 10 marca 2020 r. mają obowiązek wdrożyć nowe,  zmienione przepisy na grunt prawa krajowego. Zmiana te mają na celu pomoc władzom krajowym poprawić charakterystykę energetyczną budynków i udoskonalić swoje istniejące zasoby budowlane. Jednym z nowych celów jest wsparcie władz w stworzeniu ścieżki do zasobów budynków o niskim i zerowym poziomie emisji do roku 2050 poprzez wdrażanie krajowych planów działania na rzecz dekarbonizacji budynków. 

Zmiany te będą miały bezpośredni wpływ na branżę nieruchomości, co w konsekwencji przyspieszy proces podnoszenia jakości budynków oraz ich efektywności, bez względu na błędne koło obwiniania się nawzajem przez interesariuszy (ang. vicious circle of blame) – mówi Grzegorz Dąbrowski.

Inwestorzy są ostrożni

Zanim inwestorzy zdecydują się stworzyć określony segment rynkowy, czekają na potwierdzenie silnego zapotrzebowania na „zielone”  nieruchomości przez najemców. Nadal nie ma dowodów na to, że najemcy korporacyjni są skłonni płacić wyższy lub wysoki czynsz za tego typu aktywa. Z drugiej strony, zarządzający inwestycjami są coraz bardziej świadomi faktu, że jeżeli nie będą w stanie ująć zagrożeń klimatycznych ^[4] w swoich cenach, będzie to miało prawdopodobnie wpływ na ich portfel z uwagi na potencjalny negatywny wpływ na długotrwałą rentowność ich aktywów. 

Gracze rynkowi są jednak dalecy od zrozumienia zagrożeń klimatycznych na tyle, aby ujmować je obecnie w swoich cenach. To tak jak z samochodami elektrycznymi czy ekologicznymi warzywami – ludzie je chcą, wiedzą, że powinni je mieć, lecz niekoniecznie są za nie gotowi zapłacić – mówi Grzegorz Dyląg, Dyrektor w Dziale Zarządzania Nieruchomościami, Business Space, Cushman & Wakefield. 

Analiza danych pomocna w szacowaniu ryzyka klimatycznego

W sektorze nieruchomości pojawiają się narzędzia i technologie, które mogą pomóc inwestorom lepiej powiązać kwestie cenowe z czynnikami związanymi z klimatem. Narzędzia te analizują podatność aktywów na ryzyko klimatyczne, a także wpływ takiego ryzyka na wartość rynkową. Dane są następnie wykorzystywane do nawigowania planowania i wyceny niezbędnej restrukturyzacji, działań naprawczych i łagodzących wraz z oszacowaniem wpływu tych działań na wartość aktywów. W modelu wyceny zostanie to ujęte jako CAPEX w perspektywie średnio- i długoterminowej w celu określenia planu finansowego dla danego składnika aktywów.

Raport Environmental Outlook 2020 do pobrania pod linkiem: https://www.cushmanwakefield.com/en/united-kingdom/insights/real-estate-environment-outlook-2020

[1] Dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, Komisja Europejska, styczeń 2019

[2] Europejska Agencja Środowiska (EEA, z ang. European Environment Agency), dane na rok 2017

[3] PaMs (z ang. policies and measures – polityki i środki) definiuje się jako wszelkie narzędzia mające na celu wdrożenie zobowiązań na mocy UNFCC (ramowej konwencji Narodów Zjednoczonych w sprawie zmian klimatu), do których mogą należeć takie, których głównym celem nie jest ograniczenie i obniżenie emisji gazów cieplarnianych.

[4] Zagrożenia klimatyczne w świecie gospodarczym i finansowym odzwierciedlają narażenie podmiotów gospodarczych, takich jak przedsiębiorstwa czy instytucje, na skutki zmian klimatycznych dla ich działalności gospodarczej. Te skutki mogą mieć bezpośredni wpływ na wartość aktywów, np. podnoszenie się poziomu mórz, huragany, ekstremalne upały itd. (zagrożenia fizyczne) lub wpływ pośredni jako zagrożenia związane z faktem znajdowania się na etapie przejściowym. Te ostatnie wynikają z przejścia na gospodarkę niskoemisyjną i zastosowania nowych źródeł energii nieopartych na paliwach kopalnych. Obejmują one zmiany regulacyjne, zmiany gospodarcze oraz zmieniające się dostępność oraz ceny zasobów, jak np. potencjalne zmiany w polityce, technologiach i inne siły rynkowe, stanowiące reakcję na zmiany klimatu wpływające na nieruchomości i użytkowanie gruntów. Źródło: Cushman & Wakefield na podstawie Novethic i Urban Land Institute (ULI) (Climate risk and real estate investment decision-making)