Detal wieńczy dzieło. Dlaczego zabytkowa zabudowa wraca do łask na rynku nieruchomości?

Tworzenie i rozwijanie budynków komercyjnych to sztuka. Głównie sztuka zarabiania pieniędzy, ponieważ inwestycja siłą rzeczy musi na siebie zarobić. Ale funkcjonujący dziś w sektorze nieruchomości inwestorzy, właściciele i deweloperzy coraz wyraźniej stawiają na wartościową architekturę jako element pozwalający wyróżnić projekt na tle konkurencyjnego rynku. O tym, dlaczego w estetyce polskich miast powoli wraca się do korzeni, opowiada Michał Styś, dyrektor firmy OPG Property Professionals, z zawodu architekt i urbanista, pomysłodawca projektu OFF Piotrkowska Center w Łodzi.

Rozwój rynku nieruchomości sprawia, że w rywalizacji o najemcę coraz trudniej jest się wyróżnić. W efekcie inwestorzy i deweloperzy uciekają się do „modnych” haseł, takich jak rewitalizacja czy placemaking. Skąd to się bierze? Jakie znaczenie, z punktu widzenia dzisiejszego użytkownika miasta, ma jakość przestrzeni?

Michał Styś: Daniel Libeskind, światowej sławy architekt, z którym miałem okazję porozmawiać jakiś czas temu w Łodzi, przyznał w jednym z wywiadów, iż znajdujemy się w erze, kiedy do miast wracają idee renesansu. Bo to nie technologia, a właśnie człowiek ponownie znajduje się w centrum zainteresowania. Stąd funkcjonujące niekiedy w branży określenie „nowy renesans”, które dość ładnie podsumowuje trendy i zmiany zachodzące obecnie w sposobie myślenia o przestrzeni miejskiej. Można bowiem rzec, że kierunek tworzenia nowych miejsc do życia, pracy, zakupów czy relaksu uległ pewnemu odwróceniu. Realizując projekty komercyjne, już na bardzo wczesnym etapie planowania zadajemy sobie pytanie: jak użytkownik w danej przestrzeni będzie się czuł? Jaki rodzaj więzi z danym miejscem jest on w stanie wytworzyć?

Słowo „renesans” kojarzy się ze sztuką renesansu, zwłaszcza architekturą, której założenia raczej w niewielkim już stopniu wybrzmiewają w miastach na całym świecie. Jak to hasło ma się do współczesności, w której estetyka nie zawsze idzie przecież w parze z rachunkiem ekonomicznym?

Michał Styś: Modernizmowi zarzuca się fakt, iż odarł miasta z detalu. Począwszy od lat 20. ubiegłego wieku zaczęły znikać wszelkie ornamenty, ozdobne gzymsy, kolumny, czy portyki, w myśl zasady „mniej znaczy więcej”. Założenia pierwotnie podyktowane estetyką i funkcjonalnością, z czasem zakorzeniły się w świadomości budujących, którzy zaczęli traktować je jako łatkę dla pobudek czysto ekonomicznych. Oczywiście, modernizm miał i ciągle ma swoich zwolenników. Niestety niepoprawne zrozumienie jego założeń doprowadziło nie tylko do zubożenia samej architektury, ale i całej tkanki miejskiej. Teoretycznie, w kontrze stanęły nurty postmodernizmu, dekonstruktywizmu czy high tech, jednak pojęcie człowieka jako użytkownika zostało zredefiniowane przez tych, którzy finansują projekty nieruchomościowe – instytucje deweloperskie, banki czy fundusze inwestycyjne.

Co było największym „grzechem” modernizmu?

Michał Styś: Jego wypaczenie. Założenia modernizmu były dobre i niezwykle pragmatyczne – mówiły bowiem wiele o funkcji mieszkalnej i roboczej, świetle naturalnym w pomieszczeniach, przewietrzaniu tkanki miejskiej czy odpowiedniej funkcjonalności poszczególnych założeń, ze szczególnym naciskiem na strefowanie. Odbudowywana po dwóch wojnach światowych przestrzeń miejska projektowana była jednak w sposób zupełnie inny, niż zakładały to pierwotne postulaty modernizmu. Z biegiem czasu podążano w kierunku projektowania monokulturowego. Granice wyznaczała funkcja, co do dziś obserwujemy w postaci wielkich kwartałów korporacyjnych czy osiedli-sypialni. W Łodzi, gdzie mieszkam i pracuję, dobrym przykładem problemu strefowania, zakorzenionego w pierwotnych ideach modernistycznych, jest osiedle Teofilów. Układ osiedla został podzielony na wyraźnie od siebie oddzielone strefy – przemysłową, mieszkalną, rekreacyjną i komunikacyjną. W Warszawie mamy z kolei „Mordor na Domaniewskiej”, a w Paryżu – dzielnicę korporacyjną La Défense. To miejsca, gdzie ze względu na dominację jednej funkcji nad pozostałymi, po godzinie 18 praktycznie nie spotkamy żywej duszy.

Jak możemy „naprawić” polskie miasta? W jaki sposób przywrócić w myśleniu o tkance miejskiej detal i różnorodność?

Michał Styś: Próby zmierzenia się z problemem podejmowane są nie od dziś. Już na początku lat 90. Kongres Nowej Urbanistyki dostrzegał bolączki, jakie trawią polską przestrzeń miejską, a swoje postulaty spisał w Karcie Nowej Urbanistyki. Jedne z podstawowych założeń dokumentu głosiły, iż projektowanie architektury i krajobrazu powinno uwzględniać lokalny klimat, topografię, historię i tradycję budowlaną, zaś każdy budynek powinien pozwalać mieszkańcom odczuć charakter miejsca, jego klimat i czas. Dziś, po blisko ćwierćwieczu, inwestorzy i deweloperzy zaczynają rozumieć, jak istotny jest właśnie ten kontekst. Biznes podąża tam, gdzie ludzie chcą żyć i pracować. A młodzi ludzie chcą żyć w miejscach, które oferują coś więcej, niż szklane wieżowce, o czym świadczą sukcesy takich projektów rewitalizacyjnych, jak Centrum Praskie Koneser w Warszawie czy OFF Piotrkowska Center, które stało się prawdziwą wizytówką Łodzi. Przestrzeń rewitalizowana to przestrzeń autentyczna, w której najemcy szukają swojego miejsca do działania.

W jaki sposób Państwo, jako firma zajmująca się doradztwem, zarządzaniem nieruchomościami oraz prowadzeniem projektów inwestycyjnych, realizuje owe założenia?

Michał Styś: Z uwagi na nasze doświadczenie oraz sukcesy, jakimi możemy się poszczycić, jesteśmy postrzegani jako eksperci w dziedzinie rewitalizacji. Znajdując się w tej pozycji, staramy się uczulać inne podmioty na rynku na to, jak istotne jest indywidualne podejście, ale też poszanowanie dla danego miejsca. OFF tętni życiem, ponieważ ciągle wprowadzamy tu coś nowego. Zagłębie kulturalne najpierw uzupełniły przemysły kreatywne, a następnie niestandardowe koncepty gastronomiczne oraz dodatkowe usługi i sklepy. Dziś zjemy tu stek z krokodyla albo najlepszą w Polsce zupę ramen. Pojawiają się też młode startupy i branża technologiczna, która chce tu pracować, bo wie, że będąc w fajnym miejscu, łatwiej przyciągnie młode talenty oraz specjalistów szukających w środowisku pracy czegoś więcej, niż płaca i benefity. OFF stał się dla łodzian miejscem kultowym, dlatego rozwijając go, staramy się wprowadzać nową wartość bez ingerowania w istniejący charakter przestrzeni. Adaptując stare budynki na nowe funkcje biurowe i usługowe, zachowujemy najwięcej, jak się da. Nie chcieliśmy na przykład naruszać wyglądu starych murów, z którymi tak silnie utożsamiają się łodzianie, dlatego zastosowaliśmy mało inwazyjną metodę oczyszczania cegieł. Wydawać by się mogło, że wszystko to są detale, ale to właśnie detale wieńczą dzieło. Oryginalna architektura na nowo ma szansę stać się elementem wspólnej tożsamości jej użytkowników, a w konsekwencji – przyczynić się do przewagi konkurencyjnej firm, kwartałów i całych miast.