Duży wzrost aktywności inwestycyjnej w Europie Środkowo-Wschodniej pomimo odwrotnego trendu na całym kontynencie

• W przeciwieństwie do trendu ogólnoeuropejskiego łączna wartość transakcji inwestycyjnych w regionie w 2016 r. wzrosła o 11% do 11 mld euro
• Inwestorzy zagraniczni reprezentujący kapitał afrykański i azjatycki zaczęli inwestować więcej niż inwestorzy z Ameryki Północnej
• Stopy kapitalizacji nadal się zmniejszają ze względu na wolumen inwestowanego kapitału, a w 2017 r. dalsza kompresja może się utrzymać wobec większej aktywności inwestycyjnej w porównaniu z prognozami dla całej Europy

W czwartym kwartale 2016 r. łączna wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych* w Europie Środkowo-Wschodniej (EŚW**) wyniosła 4,4 mld euro, czyli o 27% więcej niż rok wcześniej. Oznacza to, że wolumen obrotów za cały ubiegły rok nieznacznie przekroczył poziom 11 mld euro i był wyższy o 11% od odnotowanego w 2015 r. (9,9 mld euro). Dane te wskazują na odwrotny trend w regionie niż w skali całego kontynentu europejskiego, na którym wartość transakcji w ujęciu rocznym zmalała. Eksperci międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield przewidują dalszy wzrost aktywności inwestycyjnej w Europie Środkowo-Wschodniej.

– Znaczny wzrost aktywności inwestycyjnej w czwartym kwartale 2016 r. świadczy o coraz szybszym rozwoju rynku Europy Środkowo-Wschodniej, który staje się coraz głębszy i bardziej zróżnicowany. W 2017 r. podaż aktywów w całej Europie będzie niewystarczająca w stosunku do wolumenu kapitału przeznaczanego na inwestycje. Inwestorzy będą monitorować trendy na rynkach najmu poszukując produktów inwestycyjnych gwarantujących utrzymanie wartości. Z tego względu szczególnie atrakcyjne są nieruchomości biurowe i logistyczne w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, gdzie absorpcja przewyższa podaż, a stawki czynszu w głównych lokalizacjach mają perspektywę wzrostu – powiedział James Chapman, Partner CE, Dział Rynków Kapitałowych w Cushman & Wakefield.

Spośród państw regionu Polska nadal cieszy się największym zainteresowaniem inwestorów, którzy w ubiegłym roku ulokowali tu 5,2 mld euro, czyli prawie połowę kapitału przypadającego na Europę Środkowo-Wschodnią w 2016 r. Wskazuje to jednocześnie na wzrost aktywności inwestycyjnej w Polsce o 5%. W Czechach wolumen obrotów na rynku nieruchomości komercyjnych wzrósł o 30% do 3,3 mld euro, co stanowi 30% łącznej wartości transakcji inwestycyjnych w regionie. Z kolei na Węgrzech wolumen transakcji wzrósł ponad dwukrotnie do 1,2 mld euro.

– Inwestorzy zagraniczni, zwłaszcza spoza Europy, nadal chętnie lokują kapitał w Europie Środkowo-Wschodniej. Wśród nich dominującą pozycję zajmują podmioty z Azji i Afryki, które zajmują miejsce najbardziej aktywnych dotychczas inwestorów z Ameryki Północnej. Redefine i Rockcastle to najwięksi gracze z Afryki zainteresowani nieruchomościami biurowymi i handlowymi w Polsce, którzy wykazywali największą aktywność na początku 2016 r. Natomiast przykładem zaangażowania kapitału azjatyckiego był zakup od TPG parków logistycznych P3 przez fundusz GIC, w tym aktywów regionalnych o wartości ponad 1 mld euro, które weszły w skład portfela paneuropejskiego. Decyzja podjęta przez GIC może zachęcić innych inwestorów azjatyckich, którzy działają aktywnie na największych rynkach europejskich, do wejścia na rynek Europy Środkowo-Wschodniej – powiedział Nigel Almond, dyrektor działu badań rynków kapitałowych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield.

W 2016 roku najbardziej atrakcyjną kategorią aktywów były nieruchomości biurowe – wartość transakcji w tym sektorze wzrosła o 43% do ponad 4 mld euro, głównie za sprawą aktywności inwestorów w Czechach i Polsce. Natomiast w sektorze nieruchomości handlowych wolumen obrotów zmniejszył się w ciągu roku o 14% do 3,6 mld euro. Centra handlowe – zwłaszcza w Polsce – nadal cieszyły się dużym zainteresowaniem inwestorów, ale mniejsza aktywność inwestycyjna w innych krajach zaważyła na wynikach całego regionu. Z kolei w sektorze nieruchomości logistycznych wartość transakcji inwestycyjnych wzrosła w 2016 r. o ponad 20% do 2,3 mld euro, w czym duży udział miała sprzedaż P3.

W regionie Europy Środkowo-Wschodniej najwięcej kapitału zainwestowały fundusze i spółki giełdowe. Wartość transakcji zawartych przez spółki giełdowe wzrosła o ponad 70% do 2,9 mld euro, głównie dzięki większemu zaangażowaniu inwestorów z Afryki. Z wyłączeniem państwowych funduszy majątkowych, największy wolumen inwestycji netto w ciągu roku wygenerowały spółki giełdowe, fundusze i instytucje.

Ze względu na wielkość zainwestowanego kapitału stopy kapitalizacji zmniejszyły się w skali całego regionu o prawie 50 pb. Najbardziej obniżyły się dla najlepszych nieruchomości biurowych i handlowych w Pradze – aż o 125 pb. Z kolei w Warszawie stopy kapitalizacji zmniejszyły się o 50 pb.

– Wobec nadal silnego popytu wśród inwestorów przewidujemy dalszą kompresję stóp kapitalizacji w całym regionie i wzrost wolumenu inwestowanego kapitału – od 2% w Polsce do 7% w Czechach, aż po dwucyfrowy na Węgrzech. Tempo wzrostu w Europie Środkowo-Wschodniej może przekroczyć średni wskaźnik dla całego kontynentu prognozowany na poziomie nieznacznie powyżej 1% (wliczając Wielką Brytanię) – powiedział Jeff Alson, Partner CE, Dział Rynków Kapitałowych w Cushman & Wakefield.

* Dane z bazy danych Real Capital Analytics

** EŚW obejmuje Czechy, Węgry, Polskę, Rumunię i Słowację.