Wpływ niższych cen ropy i gazu na rynek nieruchomości biurowych świata według raportu firmy Cushman & Wakefield

Trudne czasy dla regionów dostarczających surowce energetyczne. Korzyści dla konsumentów i rynków niezwiązanych z sektorem energetycznym.

CHICAGO, 29 września 2016 r. – Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield opublikowała raport dotyczący rynków najmu na świecie Oil: the Commodity We Love to Hate, w którym dokonuje oceny wpływu niższych cen ropy naftowej na najważniejsze dla sektora energetycznego miasta świata oraz przedstawia prognozy dla rynku nieruchomości biurowych.

Autorzy raportu przewidują, że jeżeli nie dojdzie do zamrożenia produkcji lub nieprzewidywanego rozwoju wydarzeń, w 2017 roku ceny ropy naftowej pozostaną na poziomie poniżej 60 USD za baryłkę. Ponadto zdaniem większości analityków raczej nie wzrosną powyżej 70 USD aż do 2020 r. Konsekwencje utrzymujących się niskich cen ropy są zróżnicowane: regiony nastawione na produkcję energii przeżywają trudności, natomiast zyskują konsumenci i rynki niezwiązane z sektorem energetycznym.

– O ile korzyści wynikające z niskich cen ropy dla wzrostu światowej gospodarki przeważają nad stratami, o tyle ich wpływ na rynek nieruchomości biurowych jest mniej jednoznaczny. Na większości rynków biurowych związanych z sektorem energetycznym odnotowano spowolnienie gospodarcze i spadek wskaźnika wynajętej powierzchni, natomiast większe wydatki na konsumpcję przełożyły się na wzrost aktywności na rynkach najmu praktycznie we wszystkich pozostałych sektorach. Wobec przedłużającego się procesu powrotu cen ropy do równowagi najemcy mają możliwość optymalizacji kosztów na niektórych rynkach, ale muszą też liczyć się ze wzrostem czynszów na innych – powiedział Kevin Thorpe, główny ekonomista firmy Cushman & Wakefield.

Spadek ceny ropy naftowej wpłynął negatywnie na rynki największych w świecie producentów energii, co przejawia się spowolnieniem tempa wzrostu gospodarczego i przyrostu liczby nowych miejsc pracy oraz słabszymi danymi z sektora nieruchomości biurowych. Jednak w przeciwieństwie do rynków takich jak Moskwa, Aberdeen, Calgary i Houston, które dość dotkliwie odczuły wstrząs na rynku ropy naftowej, inne rynki są w dobrej kondycji, a niektóre dynamicznie się rozwijają.

Europa, Bliski Wschód i Afryka

– W wielu miastach regionu EMEA zmniejszyło się zatrudnienie w sektorze energetycznym i trend ten może się utrzymać. Moskwa i Abu Dhabi zatrudniają najwięcej pracowników z tej branży, ale inne miasta skupiające firmy z sektora energetycznego jak Aberdeen w Szkocji i Stavanger w Norwegii są również wrażliwe na wahania cen ropy i związaną z nimi presję – powiedział James Taylor, partner, dział reprezentacji najemców, Cushman & Wakefield.

Miasta o bardziej zróżnicowanym profilu zatrudnienia takie jak Londyn, Oslo i Rotterdam mogą zyskiwać na niższych cenach ropy, ponieważ firmy z innych branż niż energetyczna mogą szybciej się rozwijać dzięki niższym kosztom produkcji.

Firmy z sektora naftowego zwracają coraz większą uwagę na koszty nieruchomości i zatrudnienia, co może przełożyć się na spadek popytu na powierzchnię biurową w całym regionie EMEA. Czynsze na moskiewskim rynku biurowym spadły w ujęciu rocznym prawie o jedną trzecią, a w przyszłym roku popyt i wzrost czynszów za powierzchnie biurowe będą raczej poniżej trendu. Z kolei ze względu na dużą liczbę pracowników zatrudnionych w sektorze energetycznym w Abu Dhabi i Aberdeen oba miasta mogą odnotować wzrost wskaźnika pustostanów i stagnację lub spadek czynszów. Natomiast nie będzie to miało większego wpływu na rynki biurowe miast takich jak Londyn, które dysponują zróżnicowaną bazą najemców.

Ameryka Północna i Południowa

– Niższe ceny ropy naftowej mają zróżnicowany wpływ na wzrost gospodarczy i sektor nieruchomości biurowych w naszym regionie, w którym znajduje się wiele najważniejszych dla sektora energetycznego miast świata – powiedział Martin Woodrow, dyrektor zarządzający firmy Cushman & Wakefield w Ameryce Północnej i Południowej.

W Stanach Zjednoczonych, które najprawdopodobniej wyprzedzą dotychczasowego lidera pod względem produkcji ropy Arabię Saudyjską, miasta takie jak Houston i Oklahoma City odnotowują najwyższe wskaźniki pustostanów. Rynki biurowe w ośrodkach miejskich nastawionych na sektor energetyczny, ale jednocześnie o bardziej zróżnicowanej gospodarce, radziły sobie znacznie lepiej. Dotyczy to między innymi Dallas, a zwłaszcza Denver, gdzie w drugim kwartale bieżącego roku czynsze wzrosły w ujęciu rocznym o 7%.

Kanada zajmuje piąte miejsce w rankingu największych producentów ropy (3,9 mln baryłek dziennie), w sektorze naftowym pracuje ok. 1,8 mln osób. Aż 97% krajowego wydobycia pochodzi z prowincji Alberta, Manitoba, Nowa Fundlandia i Labrador. Utrzymujące się niskie ceny ropy wpłynęły negatywnie na rynki nieruchomości biurowych miast takich jak Calgary, Edmonton i St. John’s. Na przykład w Calgary, które cieszyło się najwyższym w kraju od 15 lat wzrostem rynku biurowego w COB, wskaźnik powierzchni niewynajętej w najbardziej atrakcyjnych budynkach klasy A w COB może wzrosnąć pod koniec 2017 r. do ok. 27,5%.

W Ameryce Łacińskiej odnotowano zróżnicowane tempo wzrostu gospodarczego związanego z przemysłem naftowym, co wynikało z różnic pod względem warunków zarówno politycznych, jak i ekonomicznych w poszczególnych krajach regionu. Sytuacja firm z sektora naftowego wpływa w dużym stopniu na rynek nieruchomości biurowych Caracas, natomiast w mniejszym stopniu na Bogotę i stolicę Meksyku. Sao Paulo jest ważnym centrum biznesowym Brazylii i siedzibą wielu firm związanych z przemysłem naftowym, ale zdecydowana większość podmiotów gospodarczych z tego sektora ulokowała się w Rio de Janeiro.

Azja i Pacyfik

– Rynki regionu Azji i Pacyfiku zyskały na niższych cenach ropy naftowej, które przełożyły się na niższe ceny żywności i paliw. To z kolei zmniejszyło presję inflacyjną, spowodowało wzrost wydatków na konsumpcję i umożliwiło bankom centralnym w krajach azjatyckich łagodzenie polityki pieniężnej – powiedział David Jones, dyrektor działu globalnej obsługi najemców, Cushman & Wakefield.

Firmy z sektora naftowego i gazowego mają stosunkowo nieduży udział w strukturze najmu rynku biurowego w krajach Azji i Pacyfiku – szacowany jest na mniej niż 10%. Z tego względu gwałtowny spadek cen ropy wpłynął w niewielkim stopniu rynki powierzchni biurowej w Singapurze i Malezji, gdzie odsetek powierzchni zajmowanej przez firmy energetyczne jest nieduży.

W australijskim mieście Perth, które jest najsilniej związane z rynkiem surowców, w tym ropy i gazu, wskaźnik niewynajętej powierzchni biurowej wzrósł z poziomu 15,2% w czasie największego wzrostu cen ropy naftowej do 17,2%. Sytuacja w sektorze naftowym to nie jedyny, ale istotny czynnik wzrostu stopy pustostanów.

Tempo przyrostu miejsc pracy w sektorze energetycznym Chin, w którym kluczową rolę odgrywają miasta takie jak Dalian i Tiencin, gwałtownie spowolniło wskutek spadku cen ropy w 2014 r., ale jest nadal dodatnie. Natomiast inne miasta niezwiązane z sektorem energetycznym takie jak Szanghaj odnotowały w tym samym czasie znaczny wzrost liczby nowych miejsc pracy. Firmy w tych lokalizacjach wykorzystały zyski do zwiększenia poziomu zatrudnienia w celu umocnienia pozycji na rynku. W okresie kolejnych 2,5 lat wzrośnie podaż powierzchni biurowej na wielu rynkach związanych z sektorem naftowym w Chinach, co przełoży się na wzrost ilości powierzchni niewynajętej.

Wobec oczekiwanego przyspieszenia wzrostu gospodarczego w regionie w 2017 r. popyt na powierzchnię biurową w 30 kluczowych miastach analizowanych przez firmę Cushman & Wakefield może wzrosnąć w przyszłym roku do rekordowego poziomu. Na niektórych rynkach towarzyszyć temu będzie przyrost nowej podaży, co może spowodować wzrost wskaźnika pustostanów, a najemcy zyskają większe możliwości wyboru najbardziej odpowiedniej powierzchni.

– Dzięki niskim cenom ropy naftowej najemcy na wielu rynkach mogą liczyć na niższe koszty aranżacji powierzchni biurowej oraz niższe koszty energii. Jednak możliwości te są ograniczone czasowo. Wiele miast związanych z sektorem energetycznym ma solidne perspektywy na przyszłość, a ożywienie w tej branży jest tylko kwestią czasu – mówi Kevin Thorpe, główny ekonomista firmy Cushman & Wakefield.