Centrum Krakowa przyciąga najemców biurowych. Aktywność deweloperów wyhamowuje

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Krakowie”, pierwsza połowa 2026 roku przyniosła na krakowskim rynku biurowym wyraźne przesunięcie aktywności najemców w kierunku Centrum. Pomimo spadku wolumenu powierzchni wynajętej w porównaniu z wyjątkowo mocnym pierwszym półroczem ubiegłego roku, w drugim kwartale odnotowano zdecydowany wzrost popytu. Jednocześnie aktywność deweloperów pozostaje ograniczona, a rozpoczęcie nowych inwestycji w dużej mierze uzależnione jest od zabezpieczenia odpowiedniego poziomu przednajmu. Współczynnik pustostanów wzrósł do 19,0%, aczkolwiek w Centrum, które niezmiennie cieszy się największym zainteresowaniem najemców, wynosi zaledwie 10,5%.

Na koniec czerwca 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie wyniosły 1 870 000 mkw., co oznacza wzrost o 1,9% w ujęciu rocznym. W pierwszym półroczu deweloperzy wybudowali 27 300 mkw. nowych biur, czyli o prawie 130% więcej niż w całym 2025 roku, ale o blisko 86% mniej niż w rekordowym 2017 roku, kiedy ukończono ponad 190 000 mkw. Nowa podaż w pierwszej połowie 2026 roku została dostarczona wyłącznie w strefie biurowej Centrum i obejmowała takie obiekty jak Fabryczna Office Park B7 (8400 mkw., I kw.) oraz budynki B i C w ramach kompleksu WITA (łącznie ok. 18 900 mkw., II kw.). Do końca roku przewidziano oddanie do użytku jedynie biurowca Soneta o powierzchni ok. 8700 mkw. w strefie Południowy Zachód.

- Znacząca dostępność powierzchni biurowej w istniejących budynkach oraz procesy konsolidacji i optymalizacji biur zajmowanych przez najemców nadal wpływają na aktywność deweloperów w Krakowie. Od 2022 roku utrzymuje się ona na średnim poziomie ok. 47 000 mkw. kwartalnie, co oznacza drastyczny spadek w porównaniu ze średnią ponad 208 000 mkw. w latach 2016–2022. Na koniec czerwca w budowie znajdowało się ok. 37 300 mkw. biur, czyli o ponad 44% mniej niż rok wcześniej. Największym realizowanym projektem był pierwszy etap Tischnera Green Park o powierzchni 24 000 mkw., zlokalizowany w strefie Południowy Wschód, który stanowił ponad 64% całkowitej powierzchni będącej w budowie. Według deklaracji deweloperów ponad 76% powstającej powierzchni biurowej powinna trafić na rynek w 2027 roku. Uruchomienie kolejnych inwestycji będzie w dużej mierze uzależnione od pozyskania znaczącego najemcy lub zabezpieczenia odpowiedniego poziomu przednajmu – mówi Patryk Kowalkowski, Doradca, Newmark Polska.

W pierwszej połowie 2026 roku w Krakowie wynajęto ponad 73 000 mkw. powierzchni biurowej, o przeszło 57% mniej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku, kiedy wolumen transakcji sięgnął rekordowych 172 000 mkw. Po spokojnym pierwszym kwartale, w którym popyt wyniósł ok. 15 000 mkw., w drugim kwartale aktywność najemców znacząco przyspieszyła, przekraczając 58 400 mkw. Spadek popytu w ujęciu rocznym nie przełożył się jednak znacząco na średnią wielkość umów, która w porównaniu z analogicznym okresem w 2025 roku zmniejszyła się o niecałe 7% (z 1400 mkw. do 1300 mkw.). 

- W pierwszych sześciu miesiącach br. Kraków pozostał jednym z najaktywniejszych regionalnych rynków biurowych w Polsce, odpowiadając za blisko 24% łącznego popytu zarejestrowanego poza Warszawą. W pierwszym półroczu wyraźnie zmieniła się struktura popytu w porównaniu z analogicznym okresem w 2025 roku. Udział renegocjacji spadł z prawie 72% do ok. 50%, a udział nowych umów wzrósł z ok. 21% do niemal 43%. Pozostałe 7% przypadło na ekspansje. Warto zauważyć, że w analizowanym okresie nie podpisano żadnej umowy przednajmu. Największy udział w popycie miały firmy produkcyjne (31,3%), następnie sektor finansowy (20,2%), IT (14,9%) oraz usługi dla biznesu (8,2%) – podkreśla Tomasz Chojnacki, Dyrektor Regionalny w Dziale Powierzchni Biurowych Newmark Polska.

W drugim kwartale 2026 roku wskaźnik pustostanów powrócił na ścieżkę wzrostu po nieznacznym spadku w poprzednich sześciu miesiącach. Na koniec czerwca wyniósł 19,0%, co oznacza wzrost o 0,6 p.p. w porównaniu z pierwszym kwartałem 2026 roku i o 1,7 p.p. rok do roku. Istniejące budynki oferowały do wynajęcia od zaraz niemal 356 000 mkw. powierzchni biurowej. Wzrost dostępności powierzchni biurowej wynikał zarówno z oddania do użytku nowych obiektów, jak i zwalniania biur w części starszych biurowców. Najwyższy współczynnik pustostanów (33,3%) odnotowano w budynkach ukończonych w latach 2005–2009, natomiast pustostany w nowoczesnych biurowcach wybudowanych po roku 2020 oraz w centralnych i dobrze skomunikowanych lokalizacjach stanowiły 16% ich całkowitej powierzchni.

W pierwszej połowie 2026 roku czynsze za wynajem powierzchni biurowych w Krakowie pozostawały zasadniczo stabilne. 

- W większości nowoczesnych budynków czynsze mieściły się w przedziale 14,00–18,50 euro za mkw. miesięcznie, natomiast w najnowszych i najlepiej zlokalizowanych projektach w strefie biurowej Centrum sięgały 19,00–19,50 euro. Duża dostępność powierzchni poza Centrum sprawia, że najemcy mogą liczyć na elastyczne warunki najmu i bogatsze pakiety zachęt, natomiast ograniczony wolumen przyszłej podaży może stopniowo zacząć przekładać się na wzmocnienie pozycji negocjacyjnej właścicieli najbardziej atrakcyjnych, energooszczędnych i dobrze skomunikowanych budynków – dodaje Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.