Ożywienie na rynku magazynowym: Popyt wzrósł o ponad 21%

Według najnowszego raportu „Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce”, opublikowanego przez firmę doradczą Newmark Polska, pierwsze sześć miesięcy 2026 roku przyniosło wyraźne ożywienie po stronie najemców przy wciąż umiarkowanej aktywności deweloperów. Popyt na powierzchnie magazynowo-przemysłowe wzrósł o ponad 21% rok do roku, z kolei współczynnik pustostanów spadł poniżej 7% po raz pierwszy od drugiego kwartału 2023 roku. Jednocześnie deweloperzy zwolnili tempo, rozpoczynając budowę zaledwie ok. 360 000 mkw. nowej powierzchni kwartalnie, co potwierdza ich ostrożność przy uruchamianiu kolejnych inwestycji.

Na koniec czerwca 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce przekroczyły 38,0 mln mkw., co oznacza wzrost o ok. 5,5% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Tempo rozwoju rynku nadal wykazuje tendencję spadkową – rok wcześniej wynosiło ono ok. 7,5%. 

- W okresie od stycznia do czerwca 2026 roku deweloperzy oddali do użytku łącznie ponad 1,23 mln mkw. nowej powierzchni, tj. o 7,3% więcej niż w pierwszej połowie 2025 roku. W samym drugim kwartale nowa podaż wyniosła ok. 578 600 mkw., czyli o 11,4% mniej kwartał do kwartału, ale o 23,5% więcej rok do roku. Dane te wskazują na umiarkowane odbicie po stronie podażowej, aczkolwiek przy wyraźnie wolniejszym tempie ekspansji niż w ubiegłych latach. Najwięcej nowej powierzchni powstało w województwie mazowieckim, gdzie wybudowano prawie 396 100 mkw., co stanowiło niemal jedną trzecią całkowitej nowej podaży w pierwszym półroczu. Kolejne miejsca zajęły województwa śląskie (143 550 mkw.), pomorskie (139 100 mkw.) i dolnośląskie (116 100 mkw.) – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.

Powierzchnia w budowie

Aktywność deweloperów kolejny kwartał z rzędu utrzymuje się na umiarkowanym poziomie. Na koniec czerwca 2026 roku w budowie znajdowało się ok. 1,30 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej, co oznacza spadek o 10,4% kwartał do kwartału i o 11,2% rok do roku. 

- Ponad połowa (53,9%) wolumenu w budowie przypada na dwa województwa: mazowieckie (prawie 381 350 mkw.) i śląskie (321 150 mkw.). Łącznie prawie 85% realizowanej powierzchni powstaje na sześciu największych rynkach kraju (mazowieckie, śląskie, dolnośląskie, łódzkie, wielkopolskie, pomorskie). Liczba nowych inwestycji rozpoczętych w pierwszej połowie roku spadła o ok. 25% r/r, co może ograniczyć nową podaż w kolejnych kwartałach – dodaje Jakub Kurek.

Aktywność najemców na rynku magazynowo-przemysłowym w Polsce

Całkowity popyt na powierzchnie magazynowo-przemysłowe w drugim kwartale 2026 roku przekroczył 1,93 mln mkw., co oznacza wzrost o 22,4% kwartał do kwartału i o 6,3% rok do roku. Był to jednocześnie najlepszy wynik dla drugiego kwartału od czterech lat (od II kw. 2022 roku) oraz piąty pod względem wielkości kwartalny poziom aktywności najemców w historii polskiego rynku. 

- W całym pierwszym półroczu najemcy wynajęli ponad 3,51 mln mkw., czyli o 21,3% więcej niż w analogicznym okresie 2025 roku. Co istotne, wzrost aktywności najemców nastąpił równolegle ze spadkiem pustostanów, co wskazuje na stopniowe wchłanianie dostępnej powierzchni w istniejących magazynach przy jednoczesnym przyroście zasobów. W strukturze transakcji zawartych w pierwszej połowie 2026 roku nastąpiła wyraźna zmiana w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Nowe umowy najmu odpowiadały za 52,1% całkowitego popytu (ok. 1,83 mln mkw.), podczas gdy udział renegocjacji spadł do 34,4% (ok. 1,21 mln mkw.). Ekspansje stanowiły 7,8% wolumenu, a transakcje sprzedaży i najmu zwrotnego – 5,7%. Dla porównania, w pierwszej połowie 2025 roku nowe umowy i renegocjacje odpowiadały odpowiednio za 40% i prawie 54% popytu. Dodatkowo najemcy zawarli umowy krótkoterminowe (do jednego roku) na ok. 172 700 mkw., tj. o blisko 35% więcej niż rok wcześniej – mówi Jakub Kurek z Newmark Polska.

Najwyższą aktywność odnotowano w województwach śląskim, dolnośląskim, łódzkim, mazowieckim i wielkopolskim, których udział w całkowitym wolumenie transakcji wyniósł odpowiednio 17,7%, 16,6%, 16,3%, 15,8% i 15,2%.

Do największych umów zawartych w pierwszej połowie 2026 roku należały transakcja najmu zwrotnego magazynu o powierzchni 125 800 mkw. dedykowanego firmie Raben w Poznaniu, wynajem 107 850 mkw. przez poufnego najemcę w EQT Exeter Poznań Żerniki I, renegocjacja umowy najmu na ok. 101 500 mkw. przez sieć Castorama w Panattoni BTS Castorama w Strykowie oraz nowa umowa na ok. 100 000 mkw. podpisana przez Latex Opony w Panattoni Park Bytom. Jednocześnie wyraźnie wzrosła również aktywność firm z sektora e-commerce, które w pierwszym półroczu wynajęły ponad 800 000 mkw., co stanowiło blisko 23% całkowitego popytu. Wśród najbardziej aktywnych najemców z tej branży znalazły się m.in. Shein i Temu. W pierwszym półroczu 2026 roku odnotowano także 11 transakcji o powierzchni co najmniej 50 000 mkw., wobec siedmiu rok wcześniej.

Magazyny do wynajęcia

Według ekspertów Newmark Polska, obecnie powierzchnia dostępna do wynajęcia w istniejących magazynach przekracza 2,5 mln mkw. (ponad 15% mniej niż rok wcześniej). Z kolei obiekty pozostające w budowie oferują dodatkowo ponad 502 000 mkw.

Na koniec czerwca 2026 roku wskaźnik pustostanów dla całej Polski wyniósł 6,6%, wobec 8,2% rok wcześniej. Wskaźnik ten spadł poniżej 7% po raz pierwszy od drugiego kwartału 2023 roku. 

Najwyższe poziomy wakatów odnotowano w województwach świętokrzyskim (17,9%) i podkarpackim (14,0%). Najniższym wskaźnikiem pustostanów charakteryzowały się województwa opolskie (1,1%), warmińsko-mazurskie (2,1%) i zachodniopomorskie (2,3%). Na większości głównych rynków poziom dostępności mieścił się w przedziale ok. 5–8%, przy wyraźnym spadku rok do roku m.in. na Dolnym Śląsku, w Polsce Centralnej i w Wielkopolsce.

Czynsze 

Czynsze za najlepsze powierzchnie magazynowo-przemysłowe na głównych rynkach kraju pozostają na relatywnie stabilnym poziomie, ale nasila się polaryzacja pomiędzy nowoczesnymi obiektami w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach a starszymi i mniej efektywnymi budynkami. 

- Trend spadkowy wskaźnika pustostanów przekłada się na mniejszą presję na obniżki w segmencie prime. Jednocześnie właściciele obiektów charakteryzujących się niższym standardem technicznym lub położonych w regionach o większej dostępności powierzchni są skłonni oferować najemcom bardziej rozbudowane pakiety zachęt. Najwyższe czynsze utrzymują się w Warszawie (strefa I) oraz w województwie pomorskim – podsumowuje Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

Pełny raport jest dostępny na: https://www.polskamagazyny.pl.