Luka podażowa na wrocławskim rynku biurowym

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy we Wrocławiu”, pierwsza połowa 2026 roku przyniosła na wrocławskim rynku biurowym spowolnienie aktywności najemców i jednocześnie niemal całkowite zamrożenie nowej podaży. Po oddaniu do użytku dwóch nowych projektów biurowych w pierwszym kwartale, na koniec czerwca w budowie nie znajdował się już żaden biurowiec. Współczynnik pustostanów, który nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, pod koniec drugiego kwartału odnotował nieznaczny spadek. Brak nowych inwestycji w realizacji powinien przełożyć się na dalsze ograniczenie dostępności, aczkolwiek przy prawie 295 000 mkw. dostępnej powierzchni proces równoważenia rynku będzie rozłożony w czasie.

Na koniec czerwca 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu wyniosły ok. 1,35 mln mkw., co oznacza spadek o 0,1% rok do roku. Po braku nowej podaży w 2025 roku, w pierwszej połowie 2026 roku deweloperzy dostarczyli na wrocławski rynek prawie 24 150 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Całość tego wolumenu przypadła na dwie inwestycje ukończone w pierwszym kwartale: Swobodna SPOT (14 650 mkw., strefa Dworzec/Powstańców Śląskich) oraz The Park Wrocław II (9500 mkw., Południe). 

- Znacząca dostępność powierzchni biurowych w istniejących budynkach, a także stosunkowo młody rynek biurowy – ponad 60% istniejących zasobów miasta ma mniej niż 10 lat – wpłynęły na stopniowy spadek aktywności deweloperów we Wrocławiu. W 2026 roku po raz pierwszy w historii wrocławskiego rynku wolumen powierzchni biurowej w budowie spadł do zera. Z uwagi na czas realizacji inwestycji biurowych, zarówno do końca 2026 roku, jak i przez większą część przyszłego roku, nie zostaną oddane do użytku żadne nowe budynki biurowe. To z kolei oznacza, że w najbliższych kwartałach najemcy poszukujący powierzchni do wynajęcia od zaraz będą zmuszeni wybierać spośród istniejących już obiektów – mówi Anna Domańska, Dyrektor Regionalna, Newmark Polska.

W pierwszej połowie 2026 roku podpisano umowy najmu na 45 000 mkw., co oznacza spadek o ponad 42% w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej. Był to jednocześnie drugi najniższy wynik dla pierwszego półrocza od 2015 roku i o ok. 27% niższy od średniej z lat 2015–2025 (61 600 mkw.). 

- Obecny wolumen transakcji najmu należy rozpatrywać przez pryzmat rekordowego roku 2025, w którym roczny popyt przekroczył 179 600 mkw., oraz wyjątkowo aktywnego drugiego półrocza (ponad 101 500 mkw.). W drugiej połowie 2026 roku spodziewamy się utrzymania aktywności najemców na poziomie ok. 70 000 – 80 000 mkw., czyli zbliżonym do średniej dla drugiego półrocza w latach 2015–2024. Największą popularnością wśród najemców w okresie od stycznia do czerwca 2026 roku cieszyła się strefa biurowa Legnicka/Strzegomska, na którą przypadło 65% całkowitego popytu – mówi Maciej Moralewicz, Dyrektor Regionalny w Dziale Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

W pierwszej połowie 2026 roku w strukturze popytu we Wrocławiu dominowały renegocjacje, które stanowiły 48% wszystkich podpisanych umów. Pozostałe 52% przypadło na nowe transakcje (44%), ekspansje (7%) i przednajmy (1%). Warto podkreślić, że za 69% całkowitego wolumenu najmu w pierwszym półroczu odpowiadały firmy z sektora usług dla biznesu oraz IT, których udział sięgnął odpowiednio 43% i 26%.

Na koniec czerwca 2026 roku współczynnik pustostanów wyniósł 21,8%, czyli o 0,2 p.p. mniej niż w rekordowym pierwszym kwartale 2026 roku, ale 1,3 p.p. więcej w porównaniu z drugim kwartałem 2025 roku. W kolejnych kwartałach spodziewamy się dalszego spadku tego wskaźnika ze względu na brak aktywności deweloperów, co będzie sprzyjać absorpcji niewynajętej powierzchni w istniejących biurowcach. Pod koniec czerwca bieżącego roku we Wrocławiu najemcy mogli wybierać spośród ok. 294 600 mkw. biur dostępnych do wynajęcia od zaraz, z czego 75% znajdowało się w trzech głównych strefach biurowych: Legnicka/Strzegomska, Dworzec/Powstańców Śląskich oraz Północ/Wschód.

- Warto zauważyć, że w biurowcach wybudowanych w roku 2015 i kolejnych latach na koniec czerwca dostępnych było ponad 146 000 mkw., co przekłada się na współczynnik pustostanów wynoszący 17,9%. Z kolei budynki oddane do użytku w latach 2021–2026 oferują najemcom ponad 61 300 mkw., co oznacza wskaźnik na poziomie 27,3%. Co ciekawe, pomimo znacznej ilości niewynajętej powierzchni w istniejących biurowcach na koniec czerwca tylko sześć oferowało moduły powyżej 5000 mkw., wskutek czego najemcy poszukujący dużych metraży mogą mieć ograniczony wybór i skłaniać się do pozostania w dotychczasowych lokalizacjach – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

W drugim kwartale 2026 roku czynsze bazowe we Wrocławiu wynosiły od 13,50 do 17,00 EUR/mkw./miesiąc i według najnowszych prognoz w najbliższych kwartałach pozostaną na dotychczasowym poziomie. Z uwagi na dużą dostępność powierzchni biurowej wynajmujący nadal oferują najemcom stosunkowo rozbudowane pakiety zachęt – dotyczy to szczególnie starszych obiektów i budynków z wysokim współczynnikiem pustostanów. Ponadto brak podaży nowej powierzchni biurowej będzie przekładać się na stopniowe umacnianie przewagi konkurencyjnej najlepiej zlokalizowanych i najbardziej efektywnych biurowców, podczas gdy budynki o trwałym pustostanie będą wymagały modernizacji, poprawy efektywności energetycznej lub większych zmian w zakresie repozycjonowania.