Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie znacząco przyspiesza

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie”, pierwsza połowa 2026 roku na warszawskim rynku biurowym przyniosła wyraźne ożywienie po stronie najemców przy utrzymującej się bardzo ograniczonej aktywności deweloperskiej. Po relatywnie spokojnym początku roku w drugim kwartale popyt na powierzchnie biurowe znacząco przyspieszył, osiągając jeden z najwyższych kwartalnych wyników w ostatnich latach. Jednocześnie niemal całkowity brak nowej podaży w drugim kwartale, w połączeniu z dalszym wycofywaniem z rynku starszych, mniej efektywnych budynków, przełożył się na spadek dostępności powierzchni oraz obniżenie współczynnika pustostanów.

Na koniec czerwca 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły prawie 6,24 mln mkw. i w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku zmniejszyły się o niecałe 1,5%. W pierwszym półroczu deweloperzy dostarczyli na stołeczny rynek łącznie 45 200 mkw. biur, przy czym prawie 95% nowej podaży przypadła na pierwszy kwartał. W okresie od kwietnia do czerwca nie oddano do użytkowania żadnego nowego budynku biurowego. Jedyną powierzchnią zwiększającą zasoby w tym czasie było 2350 mkw., które powróciło na rynek po modernizacji budynku Przemysłowa 26. Dodatkowo, zasoby warszawskiego rynku po raz kolejny zmniejszyły się w ujęciu kwartalnym – o ponad 43 600 mkw. – głównie w wyniku dalszego wycofywania z rynku starszych obiektów.

Pomimo lekkiego odbicia w ostatnich miesiącach aktywność deweloperska nadal pozostaje ograniczona. Na koniec czerwca 2026 roku w budowie znajdowało się ok. 124 600 mkw., z czego ponad 115 900 mkw. (93%) przypadało na lokalizacje centralne. 

- Najwięcej nowych biur w Warszawie powstaje w strefie Centrum, przede wszystkim w podstrefie Zachodnie Centrum – czyli w okolicach Ronda Daszyńskiego. Choć wolumen powierzchni w realizacji wzrósł w porównaniu z końcem marca o ponad 8%, skala nowych inwestycji pozostaje wyraźnie poniżej poziomów obserwowanych w poprzednich latach. Do końca grudnia zaplanowano oddanie do użytku zaledwie ok. 3900 mkw. Oznacza to, że w całym 2026 roku na warszawski rynek trafi niespełna 50 000 mkw. nowej podaży – będzie to najniższy roczny wynik od początku prowadzenia statystyk dla Warszawy. W 2027 roku nowa podaż pozostanie ograniczona i prawdopodobnie tylko nieznacznie przekroczy 60 000 mkw. – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

W pierwszych sześciu miesiącach 2026 roku najemcy podpisali umowy na prawie 416 600 mkw. powierzchni biurowej, co oznacza wzrost o 38,4% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. 

Wyraźne ożywienie na rynku najmu odnotowano szczególnie w drugim kwartale, w którym wolumen transakcji wyniósł prawie 282 800 mkw., czyli ponad dwukrotnie więcej niż w pierwszym kwartale. Był to jednocześnie najlepszy wynik dla drugiego kwartału w historii warszawskiego rynku biurowego. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się lokalizacje centralne, których udział w całkowitym popycie sięgnął niemal 60% (247 700 mkw.). Z kolei umowy sfinalizowane poza centrum opiewały na łącznie 168 900 mkw.

- W pierwszej połowie 2026 roku na warszawskim rynku biurowym zawarto pięć transakcji o powierzchni przekraczającej 10 000 mkw. – wszystkie w drugim kwartale. Ich łączny wolumen wyniósł ponad 91 300 mkw., co stanowiło blisko 22% całkowitego popytu odnotowanego w pierwszych sześciu miesiącach. Cztery z pięciu największych umów zawarto w strefach centralnych, co potwierdza utrzymujące się zainteresowanie największych najemców nowoczesnymi, dobrze skomunikowanymi biurowcami w centrum miasta. Ograniczona dostępność dużych modułów w lokalizacjach centralnych może w kolejnych kwartałach dodatkowo wzmacniać presję na wzrost stawek czynszowych – mówi Magdalena Zagórska, Dyrektor w Dziale Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

W strukturze transakcji pierwszego półrocza dominowały renegocjacje oraz odnowienia umów, które odpowiadały za 48% całkowitego wolumenu najmu. Tuż za nimi uplasowały się nowe umowy z 42,8% udziałem w popycie. Ekspansje odpowiadały za 5,4% wolumenu transakcji, a umowy przednajmu – za 3,5%, natomiast transakcje na potrzeby własne miały marginalny udział, wynoszący ok. 0,3%.

Na koniec czerwca 2026 roku współczynnik pustostanów na warszawskim rynku biurowym obniżył się do 8,5% – to spadek o ok. 1,0 p.p. w ujęciu kwartalnym oraz o ok. 2,3 p.p. rok do roku. W praktyce oznacza to, że firmy poszukujące nowych lokalizacji miały do dyspozycji niespełna 529 500 mkw. wolnej powierzchni. Tak niskiej dostępności biur w stolicy nie notowano od drugiego kwartału 2020 roku.

Na koniec drugiego kwartału 2026 roku miesięczne stawki czynszu w najlepszych biurowcach wynosiły 22-28 euro za mkw. w centrum oraz 16-18 euro za mkw. w pozostałych lokalizacjach. 

- Obecny układ sił na rynku wyraźnie sprzyja wynajmującym. Coraz mniejsza dostępność powierzchni, bardzo ograniczona nowa podaż oraz wysoka aktywność najemców widoczna w drugim kwartale wzmacniają pozycję negocjacyjną właścicieli topowych nieruchomości – zwłaszcza w centralnych lokalizacjach. W związku z tym w najbliższych kwartałach można spodziewać się dalszej presji na wzrost czynszów w segmencie prime, szczególnie w nowoczesnych biurowcach oferujących większe moduły, wysoki standard techniczny oraz zaawansowane rozwiązania w zakresie energooszczędności i ESG. Z kolei starsze budynki, zwłaszcza poza centrum, będą wymagały modernizacji, repozycjonowania lub zmiany funkcji, aby utrzymać konkurencyjność – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.