Wielka szóstka trzyma rynek. Dlaczego największe regiony nadal rozdają karty w magazynach?

Mimo rozwoju nowych rynków magazynowych w ostatnich 10 latach fundamentem logistyki i przemysłu w Polsce pozostaje sześć regionów, które skupiają największą aktywność najemców i deweloperów. W Warszawie, Polsce Centralnej, Poznaniu, Trójmieście oraz na Górnym i Dolnym Śląsku znajduje się ponad 80 proc. krajowych zasobów magazynowych, czyli ponad 30 mln mkw. 

Przewaga tych lokalizacji wynika z połączenia kilku czynników – skali, rozwiniętej infrastruktury, dostępności rynku pracy oraz wieloletniej koncentracji kapitału.

Historycznie polski rynek magazynowy rozwijał się w pięciu regionach, do których pod koniec 2023 roku dołączyło Trójmiasto. – Dominację „szóstki” od lat widać zarówno po stronie podaży, jak i popytu – w ostatniej dekadzie powstało tutaj ponad 20 mln mkw., co stanowi ponad 77 proc. oddanych w tym okresie magazynów w kraju. Jednocześnie sześć największych regionów odpowiadało za ponad 46 mln mkw. odnotowanego popytu, co odpowiada za prawie 84 proc. wynajętej w tym okresie powierzchni – informuje Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

Pełne spektrum możliwości – specjalizacja to siła

Dla firm rozważających wejście na polski rynek lub dalszą ekspansję istotne jest, że tzw. wielka szóstka nie stanowi jednolitego organizmu, ale system wzajemnie uzupełniających się hub-ów, które pełnią dziś odmienne funkcje w krajowej logistyce. Jak podkreśla Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska, ich przewaga wynika przede wszystkim ze specjalizacji. W efekcie wybór lokalizacji coraz rzadziej opiera się wyłącznie na porównaniu kosztów, a coraz częściej na dopasowaniu jej charakteru do modelu operacyjnego firmy.

– Trójmiasto rozwija przede wszystkim logistykę portową i kontenerową, wykorzystując rosnącą rolę Bałtyku w handlu międzynarodowym i obsłudze importu. Polska Centralna pozostaje kluczowym hub-em dystrybucji krajowej oraz naturalnym punktem konsolidacji i dalszej redystrybucji towarów. Górny Śląsk łączy funkcje logistyczne z przemysłowymi, tworząc stabilny ekosystem dla produkcji i operatorów obsługujących łańcuchy dostaw – mówi Jakub Kurek. – Natomiast Dolny Śląsk i Poznań pełnią rolę zaplecza logistycznego dla Europy Zachodniej, korzystając z bliskości granicy i rozwiniętej infrastruktury transportowej. Jednocześnie Warszawa pozostaje największym rynkiem konsumpcyjnym w Polsce oraz kluczowym obszarem logistyki ostatniej mili, gdzie koncentruje się obsługa najbardziej wymagającego popytu detalicznego – dodaje dyrektor w Newmark Polska.

Drogi zmieniają mapę magazynową Polski

Mimo pojawiania się nowych lokalizacji i stopniowego rozwoju mniejszych ośrodków, już od wielu lat rynek magazynowy koncentruje się w największych regionach.

– Ich przewaga wynika z utrwalonego modelu funkcjonowania całego rynku. Kluczowa pozostaje infrastruktura, a atrakcyjność lokalizacji rośnie wraz z jej rozwojem. Nowe odcinki autostrady A2 w kierunku wschodnim oraz rozbudowa trasy S7 umacniają pozycję Warszawy i Polski Centralnej jako kluczowych hub-ów dystrybucyjnych w kraju. Równolegle obserwujemy „rozlewanie się” rynku poza granice aglomeracji, w stronę takich lokalizacji jak Błonie, Grodzisk Mazowiecki czy Siedlce. Dzięki nowym inwestycjom oferują one niższe koszty przy zachowaniu dobrej dostępności do rynku warszawskiego i krajowej sieci transportowej – twierdzi Agnieszka Giermakowska.

Jakub Kurek zaznacza, że na Górnym Śląsku kluczowe znaczenie ma rozwój drogi ekspresowej S1, która poprawia połączenia z południem Europy i wzmacnia pozycję regionu jako centrum magazynowo-przemysłowego, szczególnie w kontekście produkcji i nearshoringu. Dolny Śląsk korzysta z kolei z rozbudowy korytarzy północ–południe, umacniając swoją rolę zaplecza logistycznego dla Czech i Niemiec. Wyraźnie rośnie też znaczenie Trójmiasta, gdzie realizacja Obwodnicy Metropolii Trójmiejskiej oraz rozwój trasy S6 istotnie poprawiają dostępność portów i sprawność obsługi ładunków.

– Największy potencjał transformacyjny w skali kraju mają dziś rozbudowa autostrady A2 na wschód, korytarz S7, łączący północ i południe oraz rozwój Via Carpathia (S19), tworzącej oś transportową wzdłuż wschodniej granicy Unii Europejskiej. W dłuższej perspektywie inwestycje te mogą zwiększyć atrakcyjność logistyczną wschodniej Polski, włączając ją w międzynarodowe łańcuchy dostaw i tworząc alternatywę dla dotychczas dominujących tras zachodnich – wyjaśnia Agnieszka Giermakowska.

Biznes podąża za dostępnością pracowników

Niekwestionowanym atutem największych rynków pozostaje dostęp do pracowników. Każda nowa inwestycja wymaga pewności, że możliwe będzie sprawne zbudowanie zespołów zarówno operacyjnych, jak i technicznych.

 – Pod względem stabilnego zaplecza kadrowego – zarówno wśród pracowników operacyjnych, jak i specjalistów – lokalizacjami pierwszego wyboru pozostają Dolny i Górny Śląsk oraz Poznań. Regiony te wyróżniają się dużymi zasobami pracowników magazynowych i produkcyjnych, a także relatywnie wysoką dostępnością kompetencji technicznych, co pozwala na szybkie skalowanie zespołów i większą elastyczność w okresach sezonowych – twierdzi Danuta Protasewicz, Regional Manager w Grafton Recruitment. – Warszawa i Trójmiasto przyciągają inwestorów dzięki napływowi pracowników z zagranicy, co częściowo łagodzi lokalne niedobory kadrowe. Polska Centralna – w szczególności okolice Łodzi i Strykowa – oferuje natomiast dostęp do pracowników z doświadczeniem magazynowym, dzięki czemu pozostaje atrakcyjna dla operatorów e-commerce i firm dystrybucyjnych obsługujących cały kraj – dodaje ekspertka.

Ocena zasobów kadrowych nie ogranicza się dziś wyłącznie do aspektów ilościowych. Najemcy coraz większą wagę przykładają do poziomu rotacji, konkurencyjności płacowej, dostępności pracowników technicznych, a także obecności uczelni i szkół branżowych. Jak podkreśla Danuta Protasewicz, w wielu przypadkach to właśnie potencjał rekrutacyjny przesądza o wyborze danego rynku i jest dziś analizowany z taką samą uwagą, jak koszty operacyjne czy dostępność infrastruktury.

Fundamenty przewagi – duży przyciąga jak magnes

Istotną rolę w utrzymaniu dominacji największych hub-ów odgrywa historia ich rozwoju. Przez lata budowały one swoją pozycję dzięki kolejnym inwestycjom, rozwojowi sieci logistycznych i napływowi operatorów, co stworzyło mechanizm samonapędzającego się wzrostu – obecność dużych najemców generuje dalszy popyt, który przyciąga kolejnych uczestników rynku.

Jak podkreśla Jakub Kurek, w obecnym otoczeniu rynkowym kluczowe znaczenie ma przewidywalność lokalizacji. W warunkach podwyższonej niepewności kapitał kieruje się tam, gdzie ryzyko jest najniższe – przede wszystkim ze względu na rozwiniętą infrastrukturę i stabilną płynność najmu. – W efekcie, mimo okresowych zmian koniunktury, rynek pozostaje silnie skoncentrowany w największych i najlepiej ugruntowanych regionach. To tam kumulują się infrastruktura i aktywność najemców, co wzmacnia efekt skali i przekłada się na większą odporność tych rynków. Dla firm oznacza to możliwość rozwoju i skalowania działalności w ramach jednego regionu, podczas gdy w mniejszych lokalizacjach możliwości te są ograniczone – wskazuje ekspert.

Jednocześnie na mapie Polski widoczne są przykłady rynków poza „szóstką”, które rozwijają się dzięki lokalnym przewagom. – Lubuskie korzysta z bliskości granicy niemieckiej oraz przebiegu korytarzy S3 i A2, co wzmacnia jego atrakcyjność dla firm obsługujących rynki zachodnie. Z kolei Rzeszów rośnie dzięki inwestycjom Panattoni i CTP oraz rozwojowi sektorów lotniczego i obronnego, co pokazuje, że wyspecjalizowane branże mogą wspierać wzrost także poza głównymi hub-ami – podkreśla Agnieszka Giermakowska. Dodaje, że w dłuższej perspektywie udział „wielkiej szóstki” w zasobach może się stopniowo zmniejszać, jednak nadal pozostanie na bardzo wysokim poziomie – raczej nie niższym niż 70 proc. zasobów kraju.

Na zdjęciu od lewej:

Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska;

Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska;

Danuta Protasewicz, Regional Manager w Grafton Recruitment.