Cztery regiony generują prawie 70% popytu na magazyny

Według najnowszego raportu „Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce”, opublikowanego przez firmę doradczą Newmark Polska, trzeci kwartał 2025 roku przyniósł nieznaczne spowolnienie na rynku magazynowo-przemysłowym w Polsce pod względem zarówno nowej podaży, jak i aktywności najemców. Deweloperzy dostarczyli w tym czasie najmniej nowej powierzchni od końca 2020 roku, a popyt w ujęciu kwartalnym spadł o prawie 14%. Niemniej wolumen transakcji najmu zarejestrowanych w pierwszych trzech kwartałach przekroczył 4,54 mln mkw., co stanowi wzrost o niemal 20% w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku.

Pod koniec trzeciego kwartału 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce wynosiły niemal 36,45 mln mkw., co oznacza wzrost o 7,3% względem analogicznego okresu poprzedniego roku. Prawie 81% zasobów znajduje się na sześciu głównych rynkach magazynowych (mazowieckie, śląskie, dolnośląskie, łódzkie, wielkopolskie i pomorskie).

- Od początku stycznia na rynek trafiło niecałe 1,55 mln mkw. nowej powierzchni, czyli o 26% mniej niż w pierwszych dziewięciu miesiącach 2024 roku. Regionami o największej aktywności deweloperskiej w tym okresie były województwa dolnośląskie, śląskie, mazowieckie i łódzkie. W samym trzecim kwartale deweloperzy dostarczyli 398 400 mkw. – o 15% mniej niż w kwartale drugim i o ponad 12% mniej niż rok wcześniej. Jednocześnie był to najniższy kwartalny wynik nowej podaży od czwartego kwartału 2020 roku. Zgodnie z prognozami ekspertów Newmark Polska, w całym 2025 roku krajowy rynek powierzchni magazynowo-przemysłowej powiększy się o ok. 2 mln mkw. – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.

Powierzchnia magazynowa w budowie

Na koniec września 2025 roku w budowie pozostawało prawie 1,56 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej, tj. o 6,1% więcej niż w drugim kwartale i o prawie 20% mniej niż w tym samym czasie rok wcześniej. To najwyższy poziom aktywności deweloperskiej od początku 2025 roku, ale wciąż o niemal 70% niższy niż w rekordowym pierwszym kwartale 2022 roku (ok. 4,75 mln mkw. w budowie).

- Podobnie jak w poprzednich kwartałach, najwięcej nowych magazynów powstaje na sześciu największych rynkach w kraju, na które przypada prawie 77% realizowanych inwestycji, z czego ponad jedna trzecia w województwie mazowieckim – dodaje Jakub Kurek.

Aktywność najemców na rynku magazynowo-przemysłowym w Polsce

Po odbiciu aktywności na rynku najmu powierzchni magazynowo-przemysłowych w drugim kwartale 2025 roku, w którym najemcy wynajęli ponad 1,84 mln mkw., trzeci kwartał przyniósł nieznacznie spowolnienie. Całkowity popyt w trzecim kwartale 2025 roku wyniósł nieco ponad 1,59 mln mkw., co oznacza spadek o prawie 14% w ujęciu kwartalnym, ale wzrost o ponad 42% rok do roku.

- W okresie od stycznia do września bieżącego roku najemcy podpisali umowy na łącznie ponad 4,54 mln mkw., tj. o 19,6% więcej niż rok wcześniej. Blisko 70% popytu na magazyny koncentruje się w województwach mazowieckim, dolnośląskim, śląskim i łódzkim. W strukturze transakcji zawartych w pierwszych trzech kwartałach 2025 roku dominowały renegocjacje (51,7%). Nowe umowy, w tym projekty BTS, stanowiły 41,1% całkowitego popytu, a pozostałe 7,2% przypadło na ekspansje. Warto również podkreślić, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 195 300 mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku) – mówi Jakub Kurek z Newmark Polska.

Najwyższy popyt od początku stycznia odnotowano w drugim kwartale, w którym sfinalizowane zostały również największe transakcje tego roku. Wśród nich znalazły się dwie umowy sprzedaży i najmu zwrotnego obiektów produkcyjnych wynajmowanych przez firmę Eko-Okna – w Wodzisławiu Śląskim (131 200 mkw.) oraz w Kędzierzynie-Koźlu (131 100 mkw.). Z kolei w trzecim kwartale została zawarta trzecia pod względem wielkości transakcja – dotyczyła ona renegocjacji oraz powiększenia powierzchni magazynowej zajmowanej przez firmę Agata S.A. w kompleksie Mapletree Piotrków II do ponad 128 000 mkw.

Magazyny do wynajęcia

W trzecim kwartale bieżącego roku średni wskaźnik pustostanów w Polsce pozostał na stabilnym poziomie w porównaniu z poprzednim i wyniósł 8,2%, choć w ujęciu rocznym wzrósł o 0,2 p.p. Na koniec września najemcy mieli do dyspozycji łącznie ponad 2,98 mln mkw., co jest drugim co do wielkości wynikiem w historii polskiego rynku. Natomiast powierzchnia magazynowo-przemysłowa dostępna w obiektach będących w budowie nieznacznie przekraczała 705 750 mkw.

Najwyższe poziomy wakatów zaobserwowano w województwie lubuskim i świętokrzyskim (po 17,2%), lubelskim (13,2%) oraz dolnośląskim (10,7%), natomiast najniższym wskaźnikiem pustostanów charakteryzowały się województwa podlaskie i opolskie (brak wolnej powierzchni) oraz zachodniopomorskie (2,1%).

Czynsze

W okresie od czerwca do końca września 2025 roku czynsze za najlepsze powierzchnie magazynowe i przemysłowe na głównych rynkach w Polsce pozostawały na stosunkowo stabilnym poziomie kolejny kwartał z rzędu.

- W regionach z wysokim poziomem pustostanów najemcy mogli liczyć na korzystniejsze warunki, m.in. niższe stawki czynszu czy bardziej atrakcyjne pakiety zachęt. Z kolei właściciele nowoczesnych obiektów wyposażonych w rozwiązania proekologiczne i energooszczędne oraz znajdujących się w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach wykazywali mniejszą skłonność do ustępstw, co przekładało się nieznacznie wyższe koszty najmu dla najemców. Na koniec trzeciego kwartału 2025 roku najwyższe czynsze odnotowano w Warszawie (strefa I), a także w województwach pomorskim, śląskim i małopolskim – podsumowuje Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

Pełny raport jest dostępny na: https://www.polskamagazyny.pl.