Rekordowo niska nowa podaż i przewaga renegocjacji w regionach

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach”, trzeci kwartał 2025 roku na największych regionalnych rynkach biurowych charakteryzował się wyjątkowo niskim wolumenem nowej podaży i jednocześnie stabilnym poziomem aktywności najemców. Ogólny współczynnik pustostanów utrzymał się w trendzie wzrostowym, choć dostępność większych modułów o powierzchni ponad 3000 mkw. w centrach biznesowych poszczególnych miast wyraźnie się zmniejszyła.

Na koniec trzeciego kwartału 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin) wyniosły 6,73 mln mkw. Do końca września oddano do użytku 18 050 mkw. nowej powierzchni – to najmniej od początku prowadzenia statystyk dla miast regionalnych. W trzecim kwartale ukończono trzy inwestycje oferujące łącznie ok. 15 650 mkw., z czego ponad 63% przypadło na krakowski biurowiec Stella Office.

- Podobnie jak w Warszawie, również w miastach regionalnych przyspiesza trend modernizacji oraz konwersji starszych i nieefektywnych budynków biurowych. W efekcie od stycznia z puli istniejących zasobów wycofano przeszło 74 000 mkw. biur, z czego ponad 66% w obiektach ukończonych przed rokiem 2010. Pomimo ograniczonej nowej podaży deweloperzy wstrzymują się z rozpoczynaniem dużych inwestycji biurowych. Nadal dokładnie monitorują aktywność najemców, poziom wynajęcia istniejących obiektów i zainteresowanie podpisywaniem umów przednajmu – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

Na koniec trzeciego kwartału 2025 roku w budowie pozostawało ok. 198 000 mkw. biur – to o ponad 5% mniej niż w drugim kwartale 2025 roku i prawie 6% mniej niż rok wcześniej. Warto zauważyć, że tylko sześć spośród przeszło 20 realizowanych obecnie projektów liczy ponad 10 000 mkw., co pokazuje, że deweloperzy uzależniają rozpoczęcie większych inwestycji od zawarcia umów przednajmu.

W porównaniu z pierwszym półroczem trzeci kwartał charakteryzował się umiarkowaną aktywnością najemców. W tym czasie podpisano umowy najmu na nieco ponad 134 400 mkw., co stanowi ok. 26% całkowitego popytu odnotowanego od stycznia do końca września 2025 roku. Z kolei popyt brutto za pierwsze trzy kwartały wyniósł niemal 521 800 mkw. i był wyższy niż w analogicznym okresie w 2024 roku o ponad 6%.

W okresie od początku stycznia do końca września 2025 roku najwięcej powierzchni biurowej, bo aż 203 850 mkw., najemcy wynajęli w Krakowie. Na drugiej pozycji znalazł się Wrocław (107 400 mkw.), natomiast w Trójmieście aktywność najemców nieznacznie przekroczyła 71 700 mkw.

- Na Kraków, Wrocław i Trójmiasto przypadło ponad 73% całkowitego popytu zarejestrowanego w regionach w pierwszych trzech kwartałach 2025 roku. W miastach regionalnych – podobnie jak w Warszawie – obserwujemy kurczącą się dostępność większych modułów biurowych o powierzchni ponad 3000 mkw. w centralnie położonych budynkach oferujących nowoczesne rozwiązania zarówno technologiczne, jak i z zakresu ESG – dodaje Karol Wyka.

W strukturze popytu nadal dominują renegocjacje. W trzecim kwartale 2025 roku udział renegocjacji i odnowień umów w całkowitym wolumenie najmu wyniósł 42%, a w pierwszych trzech kwartałach sięgnął aż 54%. Nowe umowy w okresie od stycznia do września stanowiły 34% wszystkich transakcji, natomiast pozostałe 12% przypadło na ekspansje (6%), transakcje na potrzeby własne (4%) oraz przednajmy (2%).

Pomimo ograniczonej nowej podaży i wycofywania z rynku starszych i nieefektywnych biurowców wskaźnik pustostanów w głównych miastach regionalnych utrzymuje się powyżej 17% już od trzeciego kwartału 2023 roku. Na koniec września 2025 roku wyniósł on 17,7%, co oznacza wzrost o 0,2 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz o 0,4 p.p. w ujęciu rocznym. Na dwóch rynkach stopa pustostanów była powyżej 20%, a tylko na jednym nie przekraczała 10%. W ośmiu największych miastach regionalnych najemcy mają do dyspozycji łącznie prawie 1,2 mln mkw. wolnej powierzchni biurowej.

- Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe na największych rynkach regionalnych utrzymują się na stosunkowo stabilnym poziomie ok. 16,00-17,00 euro/mkw./miesiąc. Jednak ze względu na malejącą dostępność większych modułów, zwłaszcza w centrach biznesowych poszczególnych miast, stawki te sięgają nawet 18,00 euro/mkw./miesiąc. Z kolei właściciele budynków o wysokim współczynniku pustostanów coraz częściej oferują rozbudowane pakiety zachęt, aby przyciągnąć potencjalnych najemców – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.