Warszawa z coraz mniejszą ofertą nowych biur

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie”, w trzecim kwartale 2025 roku warszawski rynek biurowy charakteryzował się stabilną aktywnością najemców oraz rosnącym udziałem nowych umów, w tym przednajmów. Jednocześnie ograniczona liczba nowych inwestycji w połączeniu z wycofywaniem starszych i nieefektywnych budynków z istniejących zasobów przełożyła się na znaczący spadek współczynnika pustostanów do poziomu poniżej 10%.

Na koniec trzeciego kwartału 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,25 mln mkw. i w porównaniu z poprzednim kwartałem zmniejszyły się o ponad 1%. W liczbach bezwzględnych oznacza to spadek o prawie 90 000 mkw. W trzecim kwartale br. do użytku oddano tylko jeden nieduży projekt (3500 mkw.).

- W całym 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie powiększą się o prawie 150 000 mkw., przy czym w pierwszych trzech kwartałach deweloperzy już dostarczyli 88 700 mkw. Warto jednak podkreślić, że tegoroczna podaż nie zrekompensuje wolumenu powierzchni wyłączonej z zasobów – od początku stycznia wycofano z rynku już ponad 140 000 mkw., z czego prawie 80% w budynkach ukończonych przed rokiem 2000 – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

Aktywność deweloperów w stolicy utrzymuje się na bardzo niskim poziomie. Na koniec września 2025 roku w budowie pozostawało niespełna 139 000 mkw. i choć to o 7,6% więcej niż w drugim kwartale br., to jednak o ponad 51% mniej niż w analogicznym okresie w ubiegłym roku. W trzecim kwartale deweloperzy nie rozpoczęli żadnej znaczącej inwestycji biurowej.

- Według zapowiedzi deweloperów w 2026 roku powstanie zaledwie 60 000 mkw. nowych biur – najmniej w historii warszawskiego rynku, co jeszcze bardziej pogłębi lukę podażową. Najemcy poszukujący dużych modułów o powierzchni ponad 3000 mkw., szczególnie w prestiżowych lokalizacjach i biurowcach spełniających najwyższe standardy zarówno środowiskowe, jak i technologiczne, już dziś mają ograniczony wybór – dodaje Karol Wyka.

Od początku 2025 roku aktywność najemców na stołecznym rynku utrzymuje się na relatywnie stabilnym poziomie, choć w trzecim kwartale była nieco wyższa niż w poprzednich dwóch kwartałach. Całkowity wolumen transakcji w okresie od lipca do września wzrósł do 185 150 mkw., przewyższając średnią z pierwszego półrocza (150 700 mkw.). Z kolei od początku roku do końca trzeciego kwartału najemcy wynajęli prawie 486 550 mkw., co jest wynikiem tylko o 1,9% niższym niż w analogicznym okresie w 2024 roku.

W pierwszych trzech kwartałach nieznacznie większym zainteresowaniem cieszyły się lokalizacje centralne, na które przypadło 54% całkowitego popytu odnotowanego w tym czasie.

W trzecim kwartale 2025 roku na warszawskim rynku dominowały nowe umowy, których udział w całkowitym wolumenie najmu sięgnął 47%. Na pozostałe 53% złożyły się renegocjacje (40%), przednajmy (6%), ekspansje (5%) oraz transakcje na potrzeby własne (2%). W sumarycznym popycie za pierwsze trzy kwartały 2025 roku nowe umowy, które stanowiły 41,8% wszystkich transakcji, nieznacznie wyprzedziły renegocjacje (41,6%).

Po raz pierwszy od końca 2020 roku współczynnik pustostanów w stolicy spadł poniżej 10%. Na koniec września 2025 roku wyniósł 9,7%, co oznacza spadek o 1,1 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 1 p.p. rok do roku. W kolejnych kwartałach spodziewamy się utrzymania trendu spadkowego ze względu na niską aktywność deweloperów i coraz liczniejsze inwestycje w modernizację lub konwersję istniejących budynków biurowych, co wiąże się z ich czasowym lub trwałym wycofaniem z rynku.

- W trzecim kwartale 2025 roku średnie miesięczne stawki czynszu w najlepszych biurowcach pozostały na poziomie zbliżonym do odnotowanego w poprzednim kwartale i wyniosły 22-28 euro za mkw. w centrum oraz 16-18 euro za mkw. poza centrum. Nieznaczny wzrost zaobserwowano w przypadku górnej granicy czynszów w lokalizacjach centralnych, głównie z powodu kurczącej się dostępności powierzchni. Na koniec września w biurowcach ukończonych w centralnych lokalizacjach po 2020 roku dostępnych było nieco ponad 40 000 mkw., z czego metraże przekraczające 3000 mkw. oferowały tylko cztery budynki – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.