Rynek biurowy: Kraków, Wrocław i Katowice – silne razem

Mimo wolniejszej podaży nowych projektów w południowej Polsce, popyt na biura rośnie. Kraków i Wrocław umacniają pozycję liderów, a Katowice konsekwentnie budują swoją markę. Razem tworzą region, który wciąż przyciąga międzynarodowy biznes – mówi Tomasz Chojnacki, dyrektor regionalny w dziale powierzchni biurowych Newmark Polska.

W Newmark Polska odpowiada Pan za obsługę najemców biurowych w całej południowej Polsce. Czy to próba zdefiniowania tego rynku na nowo?

Tomasz Chojnacki, Newmark Polska: Rzeczywiście, chcemy spojrzeć na regionalne rynki biurowe Krakowa, Wrocławia oraz aglomeracji katowickiej w szerszym kontekście, traktując je jako jeden spójny system. Tak właśnie od kilku lat patrzą na nie najemcy, a przede wszystkim globalne korporacje, które dopiero zaczynają albo planują działalność w naszym kraju. Doradzam na tym rynku najemcom już od kilkunastu lat i wielokrotnie uczestniczyłem w procesach, podczas których firmy rozważały otwarcie biura w jednym z tych trzech miast, powodując, że miasta te musiały ze sobą konkurować.

Wrocław, Kraków oraz aglomerację katowicką łączą autostrada A4 oraz bliskość granicy z Niemcami. Każda z tych lokalizacji posiada własne, duże lotnisko –  ważny atut dla firm działających na rynkach międzynarodowych. Jednocześnie to są bardzo różne miasta i żadne nie pełni roli satelity wobec pozostałych. Ich potencjał tkwi w pewnej synergii, a – co równie ważne – łączne zasoby biurowe Wrocławia, Krakowa i Katowic stanowią ponad 60% poziomu zasobów Warszawy.

To atuty. A z jakimi wyzwaniami mierzy się region południowy? 

Jeszcze kilka lat temu były to rynki cechujące się niezwykłą dynamiką rozwoju. W ostatnim czasie, podobnie jak we wszystkich miastach regionalnych, również tutaj obserwujemy wyraźne spowolnienie nowej podaży, a w niektórych lokalizacjach wręcz jej skurczenie. Widać to chociażby w danych z pierwszego półrocza tego roku – na żadnym z tych rynków nie odnotowano nowej podaży.

Nie oznacza to jednak trwałej utraty znaczenia tych ośrodków. Popyt na biura w Krakowie i Wrocławiu wciąż rośnie. Jedynie w Katowicach obserwujemy spadek wynikający z innego etapu rozwoju tamtejszego rynku, który nadal się kształtuje i dojrzewa. Liczba transakcji w mieście jest stosunkowo niewielka, dlatego nawet jeden projekt potrafi tutaj mocno namieszać w statystykach. Nie zmienia to jednak faktu, że Katowice pozostają istotnym graczem w regionie.

We Wrocławiu i Katowicach zasoby biurowe zmniejszyły się w wyniku zmiany funkcji części budynków. Czy to pojedyncze przypadki, czy raczej zapowiedź szerszego trendu?

Po pandemii rynek biurowy bardzo się zmienił, a właściciele biurowców stanęli przed wyzwaniem dostosowania ich do nowych oczekiwań najemców. Chcąc zachęcić pracowników do powrotu do biura, firmy najczęściej szukają powierzchni w nowoczesnych, wielofunkcyjnych budynkach, które obok biur oferują także usługi gastronomiczne, fitness, przestrzenie rekreacyjne czy sale konferencyjne. W efekcie starsze obiekty, które nie spełniają tych wymagań, często muszą przejść modernizację, a czasami zmienić swoją funkcję. Już dzisiaj dostrzegamy wpływ tego typu decyzji na rynek, nie sądzę jednak, by miało to stać się zjawiskiem masowym.

Wyjątkowo mocno taki trend widać we Wrocławiu.

Wrocław przez wiele lat był liderem pod względem nowej podaży. Dzisiaj powstaje tam historycznie najmniej powierzchni biurowej. I o ile spadek aktywności deweloperów dotknął wszystkie miasta regionalne, to w stolicy Dolnego Śląska mamy do czynienia również ze zmianą funkcji kilku dużych obiektów, co realnie obniżyło zasoby biurowe. Takie obiekty, jak Sky Tower (część powierzchni), Wratislavia Tower czy Renaissance Business Centre, zostały przekształcone w budynki mieszkaniowe albo hotelowe.

W trakcie realizacji w całym Wrocławiu znajdują się tylko dwa nowe biurowce – Swobodna SPOT I (14,5 tys. mkw.) i The Park Wrocław 2 (9,5 tys. mkw.). Jeśli porównać to z rekordowym trzecim kwartałem 2017 roku, kiedy powstawało tam ponad 300 tys. mkw. biur, różnica jest ogromna. Ale dzisiejszy Wrocław to inny rynek – dojrzalszy i z naturalnie wolniejszym tempem powstawania nowych inwestycji. Co ważne, od kilku miesięcy obserwujemy odbicie po stronie popytu, a to oznacza, że wróci też nowa podaż – choć zapewne nie w takiej skali jak dekadę temu.

Spadek podaży obserwujemy również w Krakowie. Mimo tego w mieście odnotowano najwyższy w jego historii wolumen transakcji. Co przyciąga najemców do stolicy Małopolski?

Kraków jest dzisiaj najsilniejszym regionalnym rynkiem biurowym w Polsce. Charakteryzuje się niezwykle stabilnym i mocnym popytem. Pomimo ograniczonej podaży, firmy wciąż decydują się na przedłużanie umów – w pierwszym półroczu tego roku renegocjacje stanowiły aż 71 proc. wszystkich transakcji. Najemcy decydują się na renegocjacje ze względu na ograniczoną podaż atrakcyjnej powierzchni (powyżej 5 tys. mkw.), a także w celu optymalizacji kosztów – zarówno stałych kosztów utrzymania biura, jak i potencjalnych nakładów na nową przestrzeń. Firmy pozostają w Krakowie nie tylko ze względu na silną pozycję miasta jako lokalizacji biznesowej, lecz także dzięki szerokiej dostępności wysoko wykwalifikowanej kadry. W efekcie od początku roku obserwujemy spadek wskaźnika pustostanów, co prowadzi do kurczenia się dostępnej powierzchni biurowej. Podobnie jak we Wrocławiu, tutaj również w najbliższych latach rosnący popyt powinien przełożyć się na powrót nowej podaży.

Jeśli chodzi o strukturę popytu, to z zupełnie inną sytuacją mamy do czynienia w Katowicach. Stolica Górnego Śląska wyróżnia się najwyższym w Polsce, bo aż 71-procentowym udziałem nowych najmów. Jednocześnie Katowice notują najwyższy w kraju wskaźnik pustostanów.

Każdy z tych rynków ma swoją dynamikę i mierzy się z odmiennymi wyzwaniami. Wysoki odsetek wolnych biur jest jednym z głównych wyzwań Katowic, jednak przy dobrej koniunkturze i efektywnej absorpcji powierzchni rynek ma szansę na stopniową stabilizację. Co wyróżnia Katowice po stronie podażowej, to rosnąca aktywność lokalnych deweloperów realizujących mniejsze inwestycje z myślą o długoterminowym utrzymaniu ich w portfelu. Dzięki własnym źródłom finansowania mogą decydować o rozpoczynaniu nowych budów niezależnie od aktualnego zainteresowania funduszy biurowymi aktywami w regionie.

Niewątpliwym magnesem katowickiego rynku są atrakcyjne czynsze (13 – 16 euro/mkw.) w wysokiej jakości budynkach. Atutem jest również ogromny rynek pracy w całej aglomeracji liczącej ponad 2 mln mieszkańców, z dużą liczbą absolwentów o różnorodnych kompetencjach.

Jak w ostatnich latach zmieniły się profile najemców i ich oczekiwania wobec biur w miastach południowej Polski?

Na południu Polski wciąż dominują sektory usług wspólnych oraz IT, ale dziś ten drugi jest znacznie bardziej zróżnicowany. Obok klasycznych centrów operacyjnych pojawiają się zapytania od firm zajmujących się sztuczną inteligencją, cyberbezpieczeństwem czy centrami danych. Kluczową zmianą jest jednak sposób pracy – coraz mniej metrów przypada na jedno biurko, a więcej na strefy dedykowane do współpracy.

Rośnie też popularność modelu, w którym firmy tworzą jeden duży hub biurowy, pełniący rolę głównej siedziby, który uzupełniają mniejszymi satelitami w przestrzeniach serwisowanych, tzw. flexach. Takie rozwiązanie daje dużą swobodę – wspiera model hybrydowy, ułatwia organizowanie spotkań z klientami czy sesji projektowych oraz, zależnie od potrzeb, umożliwia szybkie zwiększenie bądź zmniejszenie zajmowanej powierzchni. Kraków i Wrocław już teraz mogą pochwalić się szeroką ofertą biur serwisowanych, a Katowice konsekwentnie rozwijają się w tym samym kierunku.

Doradzając naszym klientom, coraz częściej zwracamy uwagę na jakość biur i możliwość adaptacji przestrzeni do nowych modeli pracy. Najemcy nie chcą już tylko metrażu – szukają wartości w postaci nowoczesnych, funkcjonalnych i dobrze zaprojektowanych przestrzeni, które wspierają współpracę i kreatywność zespołów. To dziś kluczowy trend w regionie i jedna z najbardziej perspektywicznych strategii dla najemców.

Biorąc pod uwagę ograniczoną aktywność deweloperów i niepewność co do nowych projektów – jakie są Pana prognozy dotyczące rozwoju rynku biurowego w południowej Polsce?

Już dzisiaj widzimy stabilny wzrost popytu, zwłaszcza w Krakowie i Wrocławiu, co pokazuje, że południowy korytarz biurowy pozostaje atrakcyjny dla firm i inwestorów. Za chwilę zacznie brakować jakościowej powierzchni i kluczowa stanie się podaż. Część wstrzymanych projektów wróci do realizacji, bo rynek nie lubi próżni. Dodatkowo możemy spodziewać się upgrade’u starszych biurowców, które po modernizacji znów staną się atrakcyjne i uzupełnią część luki podażowej.

Proces przygotowania nowych inwestycji trwa zwykle co najmniej trzy lata, dlatego konieczne jest planowanie z wyprzedzeniem. W tym czasie doradcy na rynku biurowym odgrywają kluczową rolę, pomagając najemcom w ocenie potencjału projektów oraz w optymalnym wykorzystaniu istniejącej podaży. Jestem przekonany, że rynek południowy pozostanie jednym z najważniejszych regionów inwestycyjnych w Polsce, a jego rola w przyciąganiu międzynarodowych firm będzie wciąż rosła. To lokalizacja, która mimo wyzwań pokazuje odporność i gotowość do dalszego rozwoju.