Rekordowy popyt na biura na rynkach regionalnych – dominują renegocjacje

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach”, w pierwszej połowie 2025 roku na głównych regionalnych rynkach biurowych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) odnotowano rekordowy popyt ze strony najemców oraz najniższą w historii podaż nowych biur. Wskaźnik pustostanów na koniec czerwca pozostał na poziomie z pierwszego kwartału, a dostępna powierzchnia w istniejących budynkach wyniosła ok. 1,2 mln mkw. Deweloperzy wciąż wykazują dużą ostrożność przy rozpoczynaniu nowych inwestycji, co przekłada się na niski wolumen powierzchni będącej w budowie.

Na koniec czerwca 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą wynosiły prawie 6,75 mln mkw. W drugim kwartale nie oddano do użytku żadnej nowej inwestycji biurowej w miastach regionalnych, a w pierwszym zakończono budowę jedynie niewielkiego biurowca w Poznaniu o powierzchni 2400 mkw. Oznacza to, że podaż nowych biur w regionach spadła do najniższego poziomu w historii. Ponadto w okresie od stycznia do czerwca 2025 roku z zasobów regionalnych wycofano prawie 41 000 mkw. w związku ze zmianą funkcji części budynków. Dotyczy to m.in. katowickiego DL Craft, który stanie się obiektem wielofunkcyjnym z biurami, hotelem i kliniką medyczną, oraz wrocławskiego wieżowca Sky Tower, gdzie powstanie również hotel.

- Z uwagi na utrzymujący się wysoki wskaźnik pustostanów w istniejących budynkach biurowych deweloperzy nadal bardzo ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych projektów. W efekcie nowa podaż w 2025 roku spadnie do rekordowo niskiego poziomu. Plany do końca bieżącego roku przewidują wybudowanie niecałych 65 000 mkw., przy czym termin oddania do użytku nawet 30% tej powierzchni może zostać przesunięty na 2026 rok ze względu na brak zabezpieczenia inwestycji umowami przednajmu – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

Wolumen powierzchni będącej w budowie utrzymuje się od kilku kwartałów na niskim, lecz stosunkowo stabilnym poziomie. Na koniec czerwca 2025 roku wynosił on ok. 208 700 mkw. – to o 8% więcej niż w pierwszym kwartale 2025 roku, ale o ponad 2% mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

W drugim kwartale 2025 roku aktywność najemców na głównych regionalnych rynkach biurowych wzrosła do rekordowego poziomu prawie 217 450 mkw. Oznacza to wzrost o ponad 28% w porównaniu z pierwszym kwartałem oraz o 51% rok do roku.

- Popyt brutto w pierwszej połowie roku wyniósł 387 100 mkw. i był o prawie 37% wyższy niż w analogicznym okresie 2024 roku – to najlepszy wynik za pierwsze półrocze w historii rynków regionalnych. Niemal 80% całkowitego popytu zarejestrowanego w regionach przypadło na Kraków, Wrocław i Trójmiasto – dodaje Karol Wyka.

Średnia wielkość umów podpisanych w okresie od stycznia do czerwca bieżącego roku przekroczyła 1100 mkw., co oznacza wzrost o ok. 10% w porównaniu z analogicznym okresem 2024 roku (ok. 1000 mkw.). Warto jednak zauważyć, że w tym czasie sfinalizowano prawie 350 transakcji, z czego niemal 72% stanowiły umowy nowe, przednajmy, ekspansje oraz umowy dotyczące powierzchni zajmowanej na potrzeby własne. Ich średnia wielkość nie przekroczyła 650 mkw., co wyraźnie wskazuje na utrzymujące się zainteresowanie modułami biurowymi o powierzchni do 1000 mkw.

W pierwszej połowie 2025 roku największy udział w popycie miały firmy z sektora IT i usług dla biznesu. Przypadło na nie odpowiednio 24% i 17% całkowitego wolumenu transakcji najmu. Na trzecim miejscu znalazły się firmy z branży produkcyjnej z 13-procentowym udziałem.

Drugi kwartał 2025 roku przyniósł ponowny wzrost udziału renegocjacji i odnowień w całkowitym wolumenie najmu na głównych rynkach regionalnych – z 50% w pierwszym kwartale do ponad 65%. W całym pierwszym półroczu udział renegocjacji wyniósł 58%, a nowych umów i relokacji 32%. Pozostałe 10% stanowiły ekspansje (6,5%), transakcje na potrzeby własne (1%) i umowy przednajmu (2,5%).

W drugim kwartale 2025 roku współczynnik pustostanów w największych miastach regionalnych kraju pozostał na niezmienionym poziomie w porównaniu z poprzednim kwartałem (17,5%), natomiast w porównaniu z analogicznym okresem w 2024 roku odnotował nieznaczny spadek o 0,2 p.p. Łączna powierzchnia dostępna w istniejących budynkach biurowych przekracza 1 mln mkw. nieprzerwanie od początku 2023 roku. Na koniec czerwca 2025 roku wyniosła ona prawie 1,2 mln mkw., z czego ponad 65% znajdowało się w Krakowie, Wrocławiu i Katowicach.

- Wysoki udział renegocjacji w strukturze popytu oraz utrzymujący się podwyższony poziom pustostanów wywierają presję zniżkową na czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe na głównych rynkach regionalnych. Ponadto właściciele budynków coraz częściej oferują rozbudowane pakiety zachęt, aby przyciągnąć nowych najemców lub skłonić obecnych do przedłużenia umów. Na koniec czerwca stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe w miastach regionalnych wynosiły 16,00-17,00 euro/mkw./miesiąc – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.