Logistyczne serce Europy bije we Wrocławiu

Ekspansja jednego z największych azjatyckich graczy e-commerce w rejonie Wrocławia może zapoczątkować nową falę inwestycji logistycznych z Dalekiego Wschodu. W ciągu zaledwie dwóch ostatnich lat Shein uruchomił aż dziewięć centrów magazynowych w aglomeracji. Dla innych azjatyckich platform, może być to wyraźny sygnał, że Dolny Śląsk jest sprawdzonym hub-em logistycznym do obsługi rynku europejskiego.

– Z myślą o kolejnych najemcach, w tym największych platformach e-commerce, w ubiegłym roku deweloperzy rozpoczęli w regionie kilka dużych projektów, również w formule spekulacyjnej – bez zawartych umów przednajmu, ale z założeniem szybkiego pojawienia się popytu. W efekcie tych decyzji na rynek wrocławski w 2024 roku trafiło 674 550 mkw. nowoczesnych hal produkcyjnych i magazynowych – drugi najwyższy wolumen nowej podaży w regionie po 2022 roku, a w pierwszym kwartale tego roku do użytku oddano kolejne 318 800 mkw. Tym samym Wrocław (z zasobami 5 254 400 mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej) wyprzedził Polskę Centralną (z zasobami 4 941 100 mkw.) i stał się trzecim największym rynkiem magazynowym w kraju – mówi Anna Domańska, Associate w firmie doradczej Newmark Polska.

Hale na miarę e-commerce gotowe na najemców

Jedną z najbardziej nowoczesnych inwestycji, która trafiła na rynek na początku tego roku, jest hala o powierzchni 67 550 mkw., zrealizowana w ramach parku GLP Wrocław V Logistics Centre. Inwestycja zlokalizowana tuż przy trasie S8, zaledwie pół godziny drogi od centrum Wrocławia, została zaprojektowana z myślą o wymaganiach nowoczesnego e-handlu. Jedną z istotnych cech wspierających procesy logistyczne tego sektora jest 12-metrowa wysokość budynków. W obiekcie zastosowano także szereg rozwiązań proekologicznych – wszyscy najemcy mają dostęp do systemu smart meteringu, umożliwiającego indywidualne monitorowanie zużycia mediów.

Wśród ciekawszych inwestycji dostępnych na wynajem znajduje się też nowoczesny kompleks EQT Exeter Park Wrocław South III, składający się z dwóch hal o łącznej powierzchni 50 600 mkw. Obiekt zlokalizowany jest w Bielanach Wrocławskich, tuż przy autostradzie A4, co gwarantuje dogodny dojazd zarówno do Wrocławia, jak i innych strategicznych punktów w kraju oraz za granicą. Na dolnośląski rynek od początku 2024 roku trafiły także trzy nowe hale w projekcie P3 Wrocław oraz inwestycje: kolejna hala w ramach Panattoni Park Wrocław Logistics South i ECE Kąty Wrocławskie.

Rośnie logistyczna przewaga Wrocławia

– Pojawienie się na wrocławskim rynku tak dużego gracza, jak Shein, z pewnością nie umknęło uwadze konkurencji, która chętnie wchodzi do sprawdzonych lokalizacji, korzystając z gotowych rozwiązań. Jednocześnie nasze doświadczenia pokazują, że firmy z tego sektora podejmują szybkie decyzje i oczekują natychmiastowego dostępu do powierzchni magazynowej – w tym kontekście decyzje deweloperów o budowach spekulacyjnych mogą okazać się bardzo dobrą strategią, która w dłuższym okresie przyniesie oczekiwane rezultaty – twierdzi Anna Domańska.

Mimo spadku dynamiki wzrostu e-commerce w Polsce w porównaniu z latami 2020 - 2023, prognozy nadal są optymistyczne. Jak wynika z raportu PwC, do 2028 roku rynek handlu internetowego powinien osiągnąć wartość 192 mld zł, przy średniorocznym wzroście na poziomie 8 proc.

Ekspertka podkreśla, że Wrocław od dawna jest doskonałym miejscem do rozwoju sektora e-commerce. – Region oferuje dostęp do autostrad A4 i A8, drogi ekspresowej S8, rozbudowanej sieci dystrybucyjnej i silnego zaplecza pracowniczego, czyli kluczowych elementów dla operacji związanych z obsługą zamówień internetowych. Ogromnym atutem stolicy Dolnego Śląska, nazywanej niekiedy drugą Doliną Krzemową, jest również silna obecność firm z branży IT i nowych technologii, które mogą pełnić funkcję operacyjnego zaplecza dla globalnych platform – zaznacza Domańska.

Stabilny popyt i silni gracze

Zainteresowanie najemców powierzchniami magazynowymi na Dolnym Śląsku utrzymuje się na stabilnym poziomie. W pierwszym kwartale tego roku popyt w regionie wyniósł 113 600 mkw., co stanowi wynik zbliżony do średniej z analogicznych okresów w ostatnich pięciu latach. Najemcy najchętniej wybierali lokalizacje w Nowej Wsi Wrocławskiej (19 proc. popytu), Magnicach (14 proc.), Bielanach Wrocławskich (10 proc.), we Wrocławiu (9 proc.) oraz w Wojtkowicach (8,5 proc.). Te pięć lokalizacji odpowiadało za blisko 60 proc. całkowitego popytu w ostatnich czterech kwartałach.

– Warto zauważyć też, że od 2021 roku średnioroczny popyt na Dolnym Śląsku przekracza 900 tys. mkw., podczas gdy wcześniej mówiliśmy raczej o poziomach rzędu pół miliona. To dowód na skokowy rozwój rynku nowoczesnych magazynów w regionie – komentuje Anna Domańska. Wśród największych transakcji od początku 2024 roku ekspertka wymienia kontrakt podpisany przez najemcę z sektora e-commerce (126 000 mkw.) w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub, odnowienie umowy przez LX Pantos (98 700 mkw.) w Prime Logistics Wrocław w Pietrzykowicach oraz nowy kontrakt firmy z branży modowej (56 200 mkw.) w Panattoni Park Legnica.

– Rynek magazynowy Dolnego Śląska ma kilka silnych filarów po stronie popytowej. W ostatnim roku, obok sektora e-commerce, najbardziej aktywni byli najemcy z powiązanej z handlem internetowym branży 3PL, jak również z sektora handlu tradycyjnego. Ważnym, choć ostatnio mniej aktywnym graczem – ze względu na spowolnienie niemieckiej gospodarki – pozostaje branża automotive – mówi Anna Domańska.

Po rekordowym boomie. Najemcy mają w czym wybierać

Mimo stabilnego zainteresowania najemców, tempo nowych inwestycji w regionie wyraźnie wyhamowało. Deweloperzy, reagując na rosnący poziom pustostanów, który na koniec pierwszego kwartału wynosił 11,6 proc. – najwyższy poziom od 2012 roku, ograniczyli aktywność i skupili się na komercjalizacji już istniejącej powierzchni. W efekcie w regionie buduje się aktualnie niewiele ponad 36 tys. mkw. magazynów. Jedną z powstających inwestycji jest rozbudowa największego parku Panattoni na Dolnym Śląsku – parku Wrocław Campus 2. W realizacji znajduje się kolejne 25 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, która w całości pozostaje dostępna dla przyszłych najemców.

Wysoki poziom dostępnych magazynów przekłada się również na większą elastyczność negocjacyjną wśród właścicieli. Średni czynsz wywoławczy w regionie wynosi obecnie 4,20 – 4,40 euro za mkw., a w przypadku starszych obiektów może spaść do ok. 3,80 euro. Powierzchnie miejskie osiągają stawki na poziomie około 5 euro, co nadal pozostaje poziomem atrakcyjnym i stabilnym dla rozwoju biznesu.

– Wysoka dostępność powierzchni nie jest w tym przypadku negatywnym sygnałem dla rynku. To naturalna faza dostosowania po latach intensywnego wzrostu. W latach 2019 – 2025 na Dolnym Śląsku oddano do użytku prawie 3,4 mln mkw. nowej powierzchni – to aż 65 proc. wszystkich obecnych zasobów. Obecnie różnica między Wrocławiem, a drugim co do wielkości regionem – Górnym Śląskiem – wynosi nieco ponad 600 tys. mkw., a między Wrocławiem i liderem rynku – Warszawą – 1,8 mln mkw. – informuje Anna Domańska. – Po okresie bardzo intensywnego rozwoju, podczas którego byliśmy świadkami rekordowych poziomów aktywności zarówno najemców, jak i deweloperów, rynek wrocławski wchodzi w fazę stabilizacji, tworząc przestrzeń dla kolejnej fali popytu. Co ważne, najemcy zyskali szeroki wybór dostępnych lokalizacji, dzięki czemu Dolny Śląsk jest dzisiaj wyjątkowo atrakcyjnym rynkiem z ich perspektywy – podsumowuje ekspertka Newmark Polska.