Powrót przednajmów na warszawski rynek biurowy

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie, I-III kwartał 2024 r.”, trzeci kwartał 2024 roku na warszawskim rynku biurowym nie różnił się znacząco od poprzedniego pod względem aktywności zarówno najemców, jak i deweloperów. W strukturze popytu, zdominowanej dotychczas przez renegocjacje, mocno swoją obecność zaznaczyły umowy przednajmu, których udział w całkowitym wolumenie najmu wzrósł do 22%. Wskaźnik pustostanów kontynuował trend spadkowy obserwowany od początku bieżącego roku.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą obecnie 6,26 mln mkw., a nowa podaż utrzymuje się na niskim poziomie już od czwartego kwartału 2022 roku. W okresie od stycznia do września 2024 roku deweloperzy oddali do użytkowania niecałe 75 000 mkw., z czego prawie 65% w pierwszym kwartale. W trzecim kwartale warszawski rynek biurowy powiększył się o niewiele ponad 11 000 mkw.

- W całym 2024 roku całkowita podaż nieznacznie przekroczy 100 000 mkw. i będzie to drugi, po 2023 roku, najniższy wynik w historii Warszawy. Według zapowiedzi deweloperów w 2025 roku powstanie ponad 170 000 mkw. nowych biur w Warszawie. Deweloperzy nadal dokładnie monitorują i analizują obecną sytuację na rynku, szczególnie popyt zgłaszany przez najemców, a także regulacje Unii Europejskiej dotyczące wymagań odnośnie do efektywności energetycznej i wpływu nieruchomości na środowisko naturalne. To z kolei przekłada się na wciąż stosunkowo umiarkowany poziom aktywności deweloperów na warszawskim rynku biurowym. Impulsem do rozpoczynania nowych inwestycji będą dalsze obniżki stóp procentowych, dzięki którym łatwiej będzie sprzedać nieruchomości znajdujące się w portfelach deweloperów – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych w firmie Newmark Polska.

Na koniec września 2024 roku w budowie pozostawało niewiele ponad 273 000 mkw. – to o niecałe 3% mniej niż w drugim kwartale, ale niemal 8% więcej niż w analogicznym okresie w ubiegłym roku. W trzecim kwartale 2024 roku deweloperzy nie rozpoczęli żadnej znaczącej inwestycji biurowej.

Od początku 2024 roku aktywność najemców utrzymuje się na relatywnie stabilnym poziomie. Dotyczy to zwłaszcza ostatnich dwóch kwartałów, w których popyt wyniósł odpowiednio 178 100 mkw. i 176 100 mkw. W okresie od stycznia do końca września najemcy wynajęli prawie 492 200 mkw., co jest wolumenem nieznacznie niższym niż w analogicznym okresie w 2023 roku (492 900 mkw.). Od początku bieżącego roku największym zainteresowaniem najemców cieszą się lokalizacje poza centrum, na które przypadło prawie 57% całkowitego popytu odnotowanego w pierwszych trzech kwartałach. Niemniej największy udział w wolumenie transakcji miały strefy biurowe Centrum (prawie 26,5%), a tuż za nim Służewiec (21%).

- Trzeci kwartał 2024 roku charakteryzował się wyjątkowo dużym udziałem umów przednajmu w całkowitym popycie – wyniósł on prawie 22%. Na pozostałe 78% złożyły się nowe umowy (34%), renegocjacje (26%), transakcje na potrzeby własne (11%) oraz ekspansje (7%). Jednak w pierwszych trzech kwartałach 2024 roku w strukturze zawieranych transakcji nadal dominowały renegocjacje, które stanowiły ponad 42% wszystkich umów. Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym w okresie od stycznia do końca września 2024 roku były firmy z sektora finansowego (17%), usług dla biznesu oraz IT (po 12%) – dodaje Karol Wyka.

Na koniec września 2024 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,7%, co stanowi spadek o 0,2 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem, ale wzrost o 0,1 p.p. w ujęciu rok do roku. W kolejnych kwartałach spodziewamy się utrzymania trendu spadkowego współczynnika powierzchni niewynajętej ze względu na umiarkowaną aktywność deweloperów i rosnące zainteresowanie modernizacją lub zmianą przeznaczenia istniejących budynków biurowych, co oznacza ich czasowe lub trwałe wycofanie z rynku biurowego.

Miesięczne stawki czynszu w najlepszych biurowcach w trzecim kwartale 2024 roku pozostały na  niezmienionym poziomie w porównaniu z poprzednim kwartałem i wynoszą 22-27 euro za mkw. w centrum oraz 16-18 euro za mkw. w lokalizacjach poza centrum.

- Niezmiennie obserwujemy duże zainteresowanie firm wynajmem biur oferujących zaawansowane rozwiązania technologiczne i środowiskowe, które umożliwiają osiągnięcie efektywności energetycznej i optymalizację kosztów oraz wspierają realizację celów ESG. To z kolei oznacza, że właściciele takich biurowców mają lepszą pozycję negocjacyjną – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.