Renegocjacje dominują na warszawskim rynku biurowym

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie, 1 połowa 2024 r.”, warszawski rynek biurowy wszedł w okres stabilizacji. Aktywność deweloperów utrzymuje się na umiarkowanym, lecz stabilnym poziomie. Z kolei współczynnik pustostanów w drugim kwartale bieżącego roku tylko nieznacznie się obniżył w porównaniu z poprzednim kwartałem, a najemcy coraz częściej decydowali się na renegocjowanie umów najmu. Wzrost zainteresowania najemców zrównoważonymi i technologicznie zaawansowanymi biurami przekłada się na rosnącą liczbę modernizacji starszych budynków biurowych lub zmianę ich funkcji.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą obecnie prawie 6,26 mln mkw. W pierwszej połowie 2024 roku stołeczny rynek powiększył się o pięć nowych budynków biurowych o łącznej powierzchni 63 700 mkw., w tym Vibe A (15 000 mkw.), który został oddany do użytku w podstrefie Zachodnie Centrum w drugim kwartale.

- Łącznie w całym 2024 roku nowa podaż może nieznacznie przekroczyć 100 000 mkw., ale już w przyszłym roku może być dwukrotnie wyższa. Co ciekawe, prawie 30% tej powierzchni powróci na rynek w zmodernizowanych budynkach takich jak V-Tower czy G5 Prime Offices – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

Aktywność deweloperów na warszawskim rynku od kilku kwartałów utrzymuje się na dość umiarkowanym, ale stabilnym poziomie. Na koniec czerwca 2024 roku w budowie pozostawało niewiele ponad 280 000 mkw., czyli mniej więcej tyle samo, co w poprzednim kwartale, z czego prawie 60 000 mkw. znajdowało się w biurowcach przechodzących gruntowną modernizację. Ponad 80% realizowanych obecnie inwestycji zlokalizowanych jest w centralnych lokalizacjach, głównie w okolicach ronda Daszyńskiego.

W pierwszej połowie 2024 roku najemcy wynajęli łącznie prawie 316 400 mkw., z czego niewiele ponad 56% (178 400 mkw.) w drugim kwartale. Popyt na warszawskim rynku biurowym w drugim kwartale br. wzrósł w porównaniu z pierwszym kwartałem o ponad 29%, ale w całym pierwszym półroczu był niższy o niecałe 2% od odnotowanego w analogicznym okresie ubiegłego roku.

- W drugim kwartale 2024 roku na stołecznym rynku odnotowano dwie umowy najmu na ponad 10 000 mkw. Jednocześnie większość transakcji w tym czasie zostało zawartych w lokalizacjach poza centrum, których udział w całkowitym wolumenie popytu od początku roku przekroczył już 60% (190 100 mkw.). Z kolei w strefach centralnych podpisano umowy najmu na łącznie 126 300 mkw. – mówi Anna Szymańska, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Newmark Polska. 

W pierwszym półroczu w strukturze popytu największy udział miały renegocjacje i odnowienia (51%) oraz nowe umowy (37%). Na pozostałe 12% złożyły się ekspansje (7%), transakcje na potrzeby własne (4%) oraz przednajmy (1%). W drugim kwartale odsetek renegocjacji i odnowień umów najmu wzrósł do rekordowego poziomu 63%, przy czym najwyższe wskaźniki odnotowano w strefach poza centrum: Służewiec (prawie 83% całkowitego popytu w strefie), Żwirki Wigury (83%) i Jerozolimskie (70%). Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym w minionym półroczu były firmy z sektora finansowego (17,4%), produkcyjnego (12,5%), usług dla biznesu (12,1%) oraz IT (10,2%).

Na koniec czerwca 2024 roku współczynnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,9%, co oznacza nieznaczny spadek w porównaniu z poprzednim kwartałem (o 0,1 p.p.) oraz w ujęciu rok do roku (o 0,5 p.p.). W tym czasie najemcy mieli do dyspozycji łącznie prawie 680 450 mkw. wolnej nowoczesnej powierzchni biurowej. W kolejnych kwartałach możemy spodziewać się nieznacznego spadku poziomu pustostanów, zwłaszcza w strefach poza centrum, m.in. na Służewcu, gdzie wyburzane są starsze budynki biurowe z myślą o realizacji nowych inwestycji. Dobrym przykładem tego trendu jest zakup kolejnych trzech biurowców (Sirius, Orion i Saturn) dawnego kompleksu biurowego Empark Business Park przez dewelopera Archicom, który planuje przeznaczyć zakupiony teren pod rozbudowę osiedla mieszkaniowego Modern Mokotów.

- Na koniec drugiego kwartału 2024 roku miesięczne stawki czynszu w najlepszych biurowcach pozostały na zbliżonym poziomie w porównaniu z poprzednim kwartałem i wynosiły 22-27 euro za mkw. w centrum oraz 16-18 euro za mkw. w lokalizacjach poza centrum. Najwyższe czynsze niezmiennie obserwujemy w budynkach oferujących biura, które spełniają wysokie standardy techniczne i środowiskowe oraz umożliwiają najemcom dbanie o pracowników, ich potrzeby i dobrostan. Jednocześnie coraz bardziej pogłębiają się różnice w wysokości stawek czynszu pomiędzy najlepszymi i mniej atrakcyjnymi lokalizacjami – dodaje Urszula Sobczyk, Dyrektor Działu Wycen firmy Newmark Polska.