Licytacje komornicze sposobem na zakup tańszego mieszkania?

W Polsce w 2023 roku odbyło się aż 7814 licytacji komorniczych nieruchomości^[1]. Jest to największa ilość od pięciu lat. Ich rosnąca popularność pokazuje, że coraz więcej Polaków jest zainteresowanych taką metodą zakupu. Dlaczego tak się dzieje? Niewątpliwie, wpływ na to mają obecne kwoty, jakie trzeba zapłacić za nieruchomość. W ostatnich latach, w Polsce obserwowaliśmy nie tylko dużą inflację, lecz także ogromny wzrost cen za metr kwadratowy. To sprawia, że licytacje komornicze stanowią dla kupujących okazję, by nabyć nieruchomość w niższej cenie. Jednak zanim zdecydujemy się na takie rozwiązanie warto poznać kilka istotnych szczegółów, by wiedzieć na co tak właściwie się decydujemy.

Ceny niższe nawet o 50%

- Według analizy biura maklerskiego jednego z polskich banków od 2007 do 2023 roku ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 63%^[2]. W największych miastach Polski próżno obecnie szukać ofert zakupu z ceną poniżej 10 tys. zł/m². Tymczasem, według popularnego portalu finansowego ceny wywoławcze mieszkań dostępnych na licytacjach komorniczych są od 20% do nawet 55% niższe^[3]! Dla wielu stają się więc one realną, a często i jedyną opcją zakupu własnej nieruchomości – mówi Natasza Ebertowska, ekspertka Intrum.

Czym jest licytacja komornicza?

Licytacja komornicza jest procedurą w trakcie której komornik sądowy sprzedaje majątek dłużnika podlegający egzekucji. Aby do niej doszło konieczne jest wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Wierzyciel musi złożyć do komornika odpowiedni wniosek wraz z tytułem wykonawczym (np. orzeczeniem sądu). Następnie ten próbuje skontaktować się z dłużnikiem w celu wezwania do uregulowania swoich należności.

Jeśli mimo tego, zobowiązania dalej nie są spłacane, następuje zajęcie dochodów oraz oszczędności danej osoby. Kiedy środki nie wystarczają na pokrycie zadłużenia, komornik zajmuje pozostałą własność dłużnika. Mogą to być właśnie nieruchomości.

- Właściciel lokalu ciągle może jednak uniknąć wystawienia go na licytację. Dostaje on wezwanie do spłaty wierzytelności, na którego uregulowanie ma dwa tygodnie od jego otrzymania. Jeśli dłużnik nie spłaci swoich należności – dopiero wtedy rozpoczyna się cała procedura związana z uruchomieniem egzekucji z nieruchomości i doprowadzeniem do jego licytacji. Sam proces jest wydłużony w czasie, a podczas niego nadal podejmowane są kroki mające zapewnić polubowne rozwiązanie sprawy – tłumaczy Natasza Ebertowska, ekspertka intrum.

Kolejny krok należy do wierzyciela. Musi wystąpić on do komornika z wnioskiem o wycenę lokalu, który po jej przeprowadzeniu szacuje wartość zajętego mienia. Dopiero po tym kroku może odbyć się licytacja. Jej datę oraz miejsce wyznaczają sąd i komornik.

Jak wziąć udział w licytacji?

Komornik na co najmniej dwa tygodnie przed datą rozpoczęcia licytacji musi ogłosić ten fakt do publicznej wiadomości. Najczęściej dzieje się to w formie ogłoszenia na stronie internetowej komornika. Dzięki temu każda zainteresowana osoba może zobaczyć nieruchomość, zapoznać się z aktami postępowania egzekucyjnego oraz wziąć udział w licytacji.

Ogłoszenie musi być publiczne i zawierać dane takie jak: data i miejsce licytacji, informację, kiedy można obejrzeć lokal, jego szacowaną wartość, cenę wywoławczą oraz warunki, jakie musi spełnić osoba chcąca dokonać zakupu. Cena wywoławcza podczas pierwszej licytacji stanowi minimum ¾ szacowanej wartości lokalu. Podczas drugiej licytacji spada do minimum ⅔ wartości. Dodatkowo w ogłoszeniu podawany jest też termin składania ofert, wadium oraz oczywiście miejsce i data licytacji. Gdy jesteśmy zainteresowani zakupem nieruchomości z licytacji, warto śledzić odpowiednie portale z ogłoszeniami. Jednym z nich jest https://nieruchomosci.intrum.pl/.

Po wyborze interesującego nas lokalu należy wpłacić wadium we wskazanej wysokości. Kwota ta ma być zabezpieczeniem dla sądu, by na licytacji pojawiły się tylko osoby, które są realnie zainteresowane zakupem. Wadium zwracane jest po zakończeniu licytacji wszystkim tym, którzy jej nie wygrali. W przypadku osoby, która zaoferowała najwyższą cenę i tym samym wygrała przetarg   - zostaje ono zaliczone na poczet zapłaty^[4].

Na licytacji trzeba pojawić się wraz z dowodem tożsamości. Komornik pod nadzorem sędziego rozpoczyna jej przebieg od ceny wywoławczej. Każdy uczestnik może przebijać oferty poprzedników - muszą one jednak być większe o co najmniej 1% ceny wywoławczej^[5]. Licytacja kończy się, kiedy po powtórzeniu trzy razy kwoty przez komornika, nikt jej nie przebił.

- Osoba, która nabyła nieruchomość, otrzymuje przybicie. Jest to postanowienie wydawane przez sąd. Teraz pozostaje czekać jedynie, aż decyzja się uprawomocni. Po tym czasie resztę kwoty należy opłacić w ciągu 14 dni. Termin ten może zostać wydłużony maksymalnie do jednego miesiąca^[6]. Jeśli zwycięzca nie ureguluje zapłaty - traci wpłacone wadium. Ostatnim krokiem jest wydanie przez sąd postanowienia o przysądzeniu własności do nieruchomości do nabywcy^[7]. Dzieje się to poprzez odpowiedni wpis do księgi wieczystej. Po jego uprawomocnieniu wszystkie hipoteki, jakie ciążyły na nieruchomości, zostają usunięte. Samo uczestnictwo w licytacji nie jest więc trudne - wymaga jedynie wpłacenia wadium oraz stawienia się w odpowiednim miejscu i czasie. Jednak dopełnienie wszelkich formalności już po zakupie może stanowić wyzwanie - szczególnie kiedy robimy to po raz pierwszy – wyjaśnia Natasza Ebertowska, ekspertka intrum.

Największą zaletą licytacji komorniczych jest możliwość kupna nieruchomości na preferencyjnych warunkach finansowych. Dodatkowo lokale kupione w ten sposób nie są obciążone długami poprzedników. Kiedy jednak rozważamy taki zakup, koniecznie sprawdźmy wszystkie dokumenty. Dzięki temu upewnimy się, że na mieszkaniu nie ciążą np. podpisane umowy dożywocia lub najmu, co mogłoby skutkować niechcianymi lokatorami. Do licytacji powinniśmy więc dobrze się przygotować. Jednym ze sposobów na zdobycie informacji jest spotkanie się z komornikiem prowadzącym sprawę, ponieważ ten posiada wszystkie niezbędne dokumenty i dokładne przyjrzenie się stanowi nieruchomości.

^[1] Krajowa Rada Komornicza, Statystyki.

^[2] Analizy Biuro Maklerskie Pekao, Zmiana r/r cen realnych mieszkań w top 7 polskich miast, 2007 - 2023.

^[3] Bankier.pl, Mieszkania z licytacji komorniczych znacznie tańsze niż na rynku.

^[4]  Rynek Pierwotny, Co warto wiedzieć o licytacjach komorniczych nieruchomości?

^[5] Tamże.

^[6] Tamże.

^[7] Tamże.