Spadek dostępności atrakcyjnych biur w centrum Warszawy

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie, 1 kwartał 2024 r.” warszawski rynek biurowy wkracza w okres intensyfikacji działań w zakresie konwersji i modernizacji budynków biurowych. Wraz ze spadkiem dostępności biur w centralnych lokalizacjach w pierwszym kwartale br. wzrosło zainteresowanie najemców biurowcami położonymi poza centrum. Aktywność deweloperów utrzymuje się na stabilnym, choć stosunkowo niskim jak dla Warszawy poziomie, przy znaczącej koncentracji w strefach centralnych, na które przypada prawie 90% całkowitego wolumenu powierzchni biurowej pozostającej w budowie.

Na koniec pierwszego kwartału 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły ponad 6,24 mln mkw., a nowa podaż przekroczyła 48 700 mkw. W tym czasie oddano do użytkowania trzy nowe budynki biurowe oraz ukończono modernizację jednego obiektu. Wśród największych ukończonych inwestycji znalazły się kolejne dwa budynki w ramach kompleksu biurowego LIXA (D i E o łącznej powierzchni ponad 26 000 mkw., Zachodnie Centrum) oraz Saski Crescent (15 500 mkw., Centralny Obszar Biznesu), który powrócił na rynek w nowej odsłonie. W całym 2024 roku nowa podaż może przekroczyć 100 000 mkw. i choć będzie o prawie 70% wyższa niż w ubiegłym roku, to nadal będzie to drugi najniższy poziom w historii warszawskiego rynku biurowego.

Na koniec marca 2024 roku w budowie pozostawało prawie 280 000 mkw., czyli mniej więcej tyle samo, co w czwartym kwartale ubiegłego roku. Ponad 41 000 mkw. znajdowało się w biurowcach przechodzących gruntowną modernizację.

- W nadchodzących latach coraz częściej będziemy świadkami intensywnych działań w zakresie unowocześniania i zmiany funkcji istniejących obiektów oraz zastępowania starszych biurowców nowoczesnymi budynkami. Warto podkreślić, że przeprowadzanie modernizacji jest także doskonałą okazją do poprawy efektywności energetycznej budynku biurowego zgodnie z normami wynikającymi z przepisów unijnych. Efektem jest wówczas mniejsze zużycie energii, które przekłada się na niższe koszty eksploatacyjne dla najemców oraz zmniejszenie negatywnego wpływu na środowisko naturalne – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

W pierwszych trzech miesiącach 2024 roku popyt brutto na warszawskim rynku biurowym wyniósł prawie 139 400 mkw., co stanowi spadek o ponad 11% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2023 roku i o 45% w stosunku do czwartego kwartału. W analizowanym okresie żadna z podpisanych umów najmu nie przekroczyła 10 000 mkw. 

- Ze względu na malejącą dostępność opcji najmu w strefach centralnych większym zainteresowaniem najemców w pierwszym kwartale 2024 roku cieszyły się lokalizacje poza centrum stolicy, na które przypadło ponad 64% całkowitego zarejestrowanego popytu (89 300 mkw.). Z kolei w strefach centralnych podpisano umowy najmu na łącznie 50 100 mkw. W strukturze popytu największy udział miały nowe umowy - 45%. Na pozostałe 55% złożyły się renegocjacje i odnowienia umów (36%), ekspansje (10%), transakcje na potrzeby własne (6%) oraz przednajmy (3%). Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym w minionym kwartale były firmy z sektora produkcyjnego (13,0%), IT (12,7%) oraz handlu (10,4%) – mówi Anna Szymańska, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Newmark Polska.  

Na koniec marca 2024 roku współczynnik pustostanów w Warszawie wyniósł 11,0%, co oznacza nieznaczny wzrost w porównaniu z poprzednim kwartałem (o 0,6 p.p.) oraz spadek w ujęciu rok do roku (o 0,6 p.p.). W tym czasie najemcy mieli do dyspozycji łącznie prawie 725 000 mkw. wolnej nowoczesnej powierzchni biurowej. Co ciekawe, biurowce wybudowane w centralnych lokalizacjach po 2020 roku oferują niewiele ponad 55 000 mkw. biur, co przekłada się na stopę pustostanów wynoszącą ok. 7,1%, czyli znacznie niższą od średniej dla całej Warszawy.

- Na rynku warszawskim obserwujemy dalsze pogłębianie się różnic pomiędzy stawkami czynszu. W przypadku starszych budynków biurowych wynajmujący coraz częściej muszą oferować bardzo atrakcyjne czynsze, aby przyciągnąć najemców. Natomiast w najbardziej popularnych lokalizacjach i biurowcach oferujących inteligentne rozwiązania technologiczne oraz z zakresu ESG czynsze utrzymują się na dość wysokim poziomie i wynajmujący są mniej skłonni do znaczących ustępstw. Na koniec pierwszego kwartału 2024 roku miesięczne stawki czynszu za wynajem biura w najbardziej atrakcyjnych budynkach w centrum stolicy utrzymywały się w przedziale 22-26 euro za mkw., natomiast poza centrum wynosiły 16-18 euro za mkw. – dodaje Urszula Sobczyk, Dyrektor Działu Wycen firmy Newmark Polska.