Czy firmy działające w sektorze OZE zmienią rynek magazynowy?

Przedsiębiorstwa z branży odnawialnych źródeł energii ogłaszają kolejne duże inwestycje na północy kraju. Będą potrzebowały ogromnych powierzchni do składowania elementów farm fotowoltaicznych i wiatrowych. To grupa najemców o bardzo specyficznych potrzebach, co być może skłoni deweloperów do budowania inaczej niż do tej pory – mówi Michał Rafałowicz, dyrektor regionalny w Newmark Polska.

Jak wynika z założeń Polityki Energetycznej Polski 2040 – już za niespełna sześć lat morskie farmy wiatrowe będą dostarczały 13 proc., a za 16 lat – 19 proc. energii elektrycznej generowanej w całym kraju. – Żeby tak się stało, potrzebne są liczne inwestycje w morską energetykę wiatrową, których wartość szacowana jest na 130 mld zł. Liczymy na to, że w konsekwencji za kilka lat Polska stanie się jednym z liderów energii wiatrowej w Europie, podobnie, jak wcześniej stało się to z fotowoltaiką – mówi Piotr Mrowiec, Associate Partner, odpowiedzialny za praktykę OZE w międzynarodowej firmie doradczej Rödl & Partner.

– Od wielu lat mówiło się o inwestowaniu na Pomorzu w odnawialne źródła energii na dużą skalę. Jednak dopiero od ubiegłego roku działania nabrały tempa. Duże miasta na północy kraju są od dawna gotowe na przyjęcie tego typu inwestycji. Dostrzegamy też rosnące ze strony sektora OZE zainteresowanie nowoczesną powierzchnią przemysłową i magazynową w Trójmieście oraz Szczecinie i Świnoujściu – komentuje Michał Rafałowicz.

Możliwości z natury

Rozwojowi energetyki wiatrowej w Polsce na dużą skalę sprzyjają doskonałe warunki naturalne. Stabilne i przewidywalne wiatry na Bałtyku umożliwiają wysoką sprawność turbin wiatrowych, na wysokim poziomie, nawet do 50 procent. Dla porównania, sprawność lądowych elektrowni wiatrowych mieści się w przedziale 30 do 40 proc., a fotowoltaiki – w naszej szerokości geograficznej – na poziomie 18 do 22 proc. Jak jednak podkreśla ekspert Rödl & Partner, fotowoltaika i energetyka wiatrowa doskonale się uzupełniają. – Produkcja prądu z wiatru i słońca cechuje się odmiennymi profilami wytwórczymi. W słoneczne dni często jest bezwietrznie, z kolei wiatr wieje w nocy albo w dni pochmurne. Dlatego bardzo korzystnym rozwiązaniem było wprowadzenie w październiku ubiegłego roku przepisów umożliwiających współdzielenie przyłączy energetycznych (tak zwany „cablepooling”), a co za tym idzie – zapewnienie możliwości lokalizowania kolejnych dużych farm fotowoltaicznych w województwach pomorskim i zachodniopomorskim – wyjaśnia Piotr Mrowiec.

Ogromne inwestycje poruszą rynek

Szanse na powodzenie planowanych przedsięwzięć są naprawdę duże, tym bardziej, że inwestują w nie doświadczone konsorcja polskich spółek energetycznych oraz zachodnich koncernów, mających w swoim portfolio podobne projekty. Wystarczy wymienić chociażby takie tandemy, jak: PGE Baltica / Ørsted, PKN Orlen / Northland Power czy Polenergia / Equinor.

– Jednym z bardziej wyczekiwanych przedsięwzięć będzie projekt Baltic Power – morska farma wiatrowa zlokalizowana ok. 23 km na północ od linii brzegowej, na wysokości Choczewa i Łeby, oraz pierwszy w Polsce terminal instalacyjny morskich farm wiatrowych w Świnoujściu, w ramach wspólnego projektu Orlenu i Northland Power. Terminal ma wejść w fazę eksploatacji już w 2025 roku. W połowie tego roku wystartuje też budowa podobnego terminalu w Gdańsku, a jej zakończenie planowane jest na 2026 rok – informuje Michał Rafałowicz, dyrektor regionalny w Newmark Polska.

Piotr Mrowiec, jako wartą uwagi, wskazuje również planowaną budowę fabryki firmy Vestas w stolicy woj. zachodniopomorskiego. – Montowane będą tam gondole i piasty turbin wiatrowych. Dodatkowo, już wkrótce Vestas rozpocznie w Szczecinie budowę kolejnego zakładu offshore, który będzie produkował łopaty do turbin wiatrowych V236-15MW. Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, to druga fabryka zostanie uruchomiona w 2026 roku, a zatrudnienie znajdzie w niej 1000 pracowników – wyjaśnia ekspert z firmy Rödl & Partner. – Dzięki liberalizacji kryterium odległościowego w tzw. ustawie wiatrakowej oraz planowanej jej dalszej liberalizacji, ruszy budowa kolejnych farm wiatrowych na terenach dwóch nadmorskich województw. Przykładem takiej inwestycji będzie farma wiatrowa o łącznej mocy 30 MW, z 15 turbinami, którą Tauron wybuduje w Warblewie – dodaje.

Porty i połączenia intermodalne – przewaga budowana latami

Największym magnesem województw nadbałtyckich oraz dużym ułatwieniem w prowadzeniu przedsiębiorstw z sektora OZE są ciągle rozbudowywane sieci – drogowa, kolejowa oraz porty morskie. Największy z nich, Port Gdański znajduje się obecnie na piątym miejscu w UE pod względem wyników ekonomicznych.

Od wielu lat rośnie znaczenie połączeń intermodalnych, które stają się priorytetowym sposobem przewożenia towarów w Polsce. – Obserwujemy związane z tym trendem ogromne inwestycje w infrastrukturę drogową i kolejową. W ubiegłym roku zakończyła się rozbudowa Nabrzeża Przemysłowego w Porcie Gdańskim – poprawa infrastruktury drogowej i kolejowej kosztowała ponad 82 mln zł. Duże inwestycje poprawiające dostęp pociągów towarowych do nabrzeży portu zostały przeprowadzone też w Gdyni (za 1,9 mld zł) oraz w Szczecinie i Świnoujściu (1,5 mld zł). Dzięki wykonanym modernizacjom do nabrzeży portów dojadą dłuższe, nawet 750-metrowe, pociągi towarowe, o nacisku 22,5 tony – informuje Michał Rafałowicz. Ekspert wyjaśnia, że taka infrastruktura pozwoli przyjąć i obsłużyć więcej ładunków przewożonych koleją. To istotne na konkurencyjnym rynku. Kolej, jako bardziej ekologiczna, jest też preferowanym przez UE środkiem transportu, dlatego część środków unijnych, przeznaczonych wcześniej na drogi, przesuwana jest i wykorzystywana na modernizacje torów.

Specjaliści od OZE już tutaj są

Rozwojowi sektora OZE na polskim wybrzeżu sprzyja też lokalny rynek pracy. Kamila Staroszczyk, senior consultant w Randstad Polska, zapewnia, że przedsiębiorcy znajdą tam odpowiednie kompetencje, chociaż wiele zależy od ich szczegółowych wymagań. – Obecny rynek pracy obfituje w kandydatów z branży stoczniowej czy morskiej oraz dostawców różnego rodzaju komponentów i usług dla branży offshore i energetycznej. Sporym wyzwaniem jest na pewno rosnące w krótkim czasie zapotrzebowanie na pracowników posiadających podobne kompetencje techniczne, takie jak inżynierowie ds. elektryki, automatyki czy inżynierowie strukturalni z doświadczeniem w OZE. Wysoka konkurencyjność tych kompetencji powoduje mniejsze zainteresowanie zmianą ze strony kandydatów, którzy są już zaangażowani w satysfakcjonujące projekty, a także wyższe oczekiwania finansowe. Z drugiej strony jednak, rynek województwa pomorskiego jest na tyle szeroki, że przy pewnej elastyczności ze strony pracodawców – brakujące wakaty można zapełnić proaktywnymi osobami gotowymi na doszkolenie się w zakresie brakujących kompetencji – twierdzi ekspertka Randstad Polska.

Sprzymierzeńcem pracodawców na pewno są wyższe uczelnie, które widząc takie zapotrzebowanie, uzupełniają ofertę akademicką o nowe kierunki studiów. – Wzmożone wysiłki w tym obszarze pozwoliły na utworzenie takich kierunków, jak: Energetyka (specjalizacja: Energetyka Odnawialna) na Politechnice Gdańskiej, czy Morska Energetyka Wiatrowa, Technika Wodorowa i Odnawialne Źródła Energii na Uniwersytecie Morskim w Gdyni oraz Inżynieria Środowiska (specjalizacja: Odnawialne Źródła Energii) na Uniwersytecie Gdańskim. Warto wspomnieć, że dostępne są również kierunki studiów podyplomowych z zakresu Morskiej Energetyki Wiatrowej na Politechnice Gdańskiej – informuje Paulina Dziecielska, senior consultant w Randstad Polska. 

Rozpędzony rynek logistyczny

Na logistycznej mapie Polski Trójmiasto postrzegane jest jako jeden z największych i najprężniej rozwijających się rynków. Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej pod koniec ubiegłego roku w Gdańsku, Gdyni i Sopocie wynosiła ponad 1,44 mln mkw., a w zachodniopomorskim niewiele mniej, bo ponad 1,24 mln mkw. nowoczesnych magazynów – Ostatni rok charakteryzował się znaczącym wolumenem nowej podaży w całym kraju, niemniej większość tego wolumenu koncentrowała się na południu i centrum Polski. Na północy nowa podaż wyniosła niewiele ponad 185 tys. mkw., w tym w woj. pomorskim przybyło zaledwie 72 800 mkw., a w zachodniopomorskim 93 300 mkw. W obydwu regionach odnotowano jednak znaczący wzrost zarówno odnotowanego wolumenu transakcji, jak i zgłaszanych zapytań ze strony najemców. Sytuacja ta, szczególnie w Trójmieście, po raz kolejny przełożyła się na niski współczynnik pustostanów, na poziomie 1,7 proc. – informuje Kaja Karbowska-Nowak, Associate w dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska.

Trójmiasto ma szansę utrzymać swoją wysoką pozycję również w 2024 roku, kiedy na rynek zostaną oddane kolejne inwestycje o łącznej powierzchni ponad 288 tys. mkw. – Nowoczesne powierzchnie produkcyjne i magazynowe w Gdańsku i Gdyni, szczególnie te zlokalizowane w sąsiedztwie portów, są kluczowe dla rozwoju sektora odnawialnych źródeł energii. Coraz większym zainteresowaniem branży cieszy się również Szczecin, szczególnie po potwierdzeniu na początku roku budowy dwóch fabryk turbin i elementów farm wiatrowych przez firmy Vestas i Windar – wyjaśnia ekspertka Newmark Polska.

Najbardziej aktywnymi deweloperami na północy kraju są firmy Panattoni (we współpracy z Accolade), 7R oraz CTP. Znaczący udział w zasobach powierzchni magazynowej na północy Polski posiadają także Fortress oraz Exeter. Zainteresowanie terenami na Pomorzu i w Zachodniopomorskiem wykazuje coraz więcej podmiotów z branży deweloperskiej, m.in. Lemontree, które rusza z budową pierwszego parku magazynowego w tej części Polski. Zarówno obecni na rynku deweloperzy, jak i nowe firmy coraz aktywniej poszukują gruntów w regionie północnej Polski.

Ogromne projekty i bardzo niestandardowe wymagania

Ogłaszając kolejne inwestycje, firmy działające w branży odnawialnych źródeł energii, będą potrzebowały ogromnych powierzchni produkcyjnych i magazynowych. – Zarządy portów skupiają się na budowie infrastruktury, ale obiekty logistyczno-magazynowe pozostawiają prywatnym deweloperom. Wyzwaniem dla tych ostatnich mogą być jednak specyficzne wymagania firm w sektora odnawialnych źródeł energii. Tradycyjne hale to tysiące metrów nowoczesnej, dostosowanej do produkcji albo składowania, powierzchni pod dachem. Tymczasem przedsiębiorstwa z sektora OZE, np. producenci turbin wiatrowych, potrzebują niewielkiej zadaszonej hali oraz ogromnych utwardzonych placów o podwyższonych parametrach technicznych, umożliwiających składowanie i montaż dużych i bardzo ciężkich elementów – wyjaśnia Michał Rafałowicz. – Jednocześnie najemcy nie chcą płacić za plac na powietrzu takiego samego czynszu, jak za powierzchnię w hali. Powstaje zatem pytanie, czy taki najem będzie opłacalny dla deweloperów, pamiętając, że byłyby to inwestycje w najlepszych lokalizacjach i na drogich gruntach. Z drugiej strony mówimy o ogromnych projektach – firmy z sektora OZE zgłaszają zapotrzebowanie na powierzchnie, które często przekraczają 100 tys. mkw. w jednym miejscu. Dlatego obserwujemy ten rynek z dużym zaciekawieniem, ale też w przekonaniu, że obie strony wypracują jakiś kompromis – podsumowuje dyrektor w Newmark Polska.

Na zdjęciu od lewej: Piotr Mrowiec, Associate Partner, Rödl & Partner; Michał Rafałowicz, Dyrektor Regionalny, Newmark Polska; Kaja Karbowska-Nowak, Associate, Newmark Polska; Kamila Staroszczyk, Senior Consultant, Randstad Polska; Paulina Dziecielska, Senior Consultant; Randstad Polska.