Wynajem mieszkania a kredyt na własny kąt. Jakie rozwiązanie wybierają Polacy?

Tylko w styczniu 2024 roku liczba ofert dostępnych mieszkań na wynajem w portalu Otodom wynosiła ponad 22 tysiące. Jest to o 38% więcej niż na koniec stycznia 2023 roku[1]. Oznacza to, że zainteresowanie rynkiem wynajmu nie słabnie. Zwykle młodzi ludzie nie mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania, więc decydują się na wynajem. Wysoka inflacja powoduje, że moment, w którym stać ich na własną nieruchomość, czy nawet zaciągnięcie kredytu hipotecznego, oddala się. Z drugiej strony pojawia się też obawa przed utratą płynności finansowej w trakcie spłaty kredytu. Wielu Polaków nie radzi sobie z regulowaniem zobowiązań. Według danych Intrum zaległości wobec banków stanowią aż 25% wszystkich długów. Poza tym z raportu „Analiza rynku mieszkaniowego IV kwartał 2023” przygotowanego przez Polski Instytut Ekonomiczny (PIE) wynika, że w ciągu roku średnie ceny mieszkań w 17 największych miastach w Polsce wzrosły o ok. 14%^[2]. To powoduje, że zainteresowany zakupem musi zgromadzić większe oszczędności, a także wykazać się wyższą zdolnością kredytową, jeśli chce uzyskać kredyt hipoteczny. W dzisiejszym poradniku „Finanse w Praktyce” przeanalizujemy, co jest lepszym rozwiązaniem – wynajem mieszkania czy zaciągnięcie zobowiązania na jego zakup.

  - W Polsce panuje presja posiadania własnego mieszkania. W Europie dużo wyższy odsetek obywateli wybiera wynajem. Nie zawsze wynika to jednak z trendów, ale również z kosztów nabycia nieruchomości czy trudności w dostępie do kredytów. Niektórzy obawiają się zaciągania zobowiązań, bo nie wiedzą, czy podołają ich spłacie – zauważa Justyna Krysiewicz-Rećko, ekspert Intrum.

Wynajem czy kredyt na mieszkanie – co wybierają Polacy?

Wybory Polaków w dużej mierze zależą od aktualnej sytuacji rynkowej. Z badania, które przeprowadziła firma Biostat na zlecenie HOMtu w 2023 roku, wynika, że 40% respondentów rozważa wynajem zamiast zakupu ze względu na ograniczony dostęp do kredytów hipotecznych. 59% nie jest w stanie zapłacić za wynajem kwoty równej potencjalnej racie. 43% ankietowanych rozważało najem mniejszego lokalu ze względu na wysokość czynszu. Koszty zmusiły 46% badanych do wyboru mniej atrakcyjnej lokalizacji, a 40% do zamieszkania poza granicami miasta ^[3].

Według ponad 60% ekspertów uczestniczących w badaniu do raportu „Najem 2030. Kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce”, w ciągu najbliższych lat spadnie presja społeczna na posiadanie własnego mieszkania. Wynikać to będzie z wysokich cen nieruchomości i niskiej dostępności kredytów. Z raportu można wywnioskować, że Polacy zaczną się przenosić do średniej wielkości miast, gdzie ceny najmu są niższe^[4].

Większość Polaków preferuje posiadanie mieszkania. Natomiast wielu sytuacja finansowa i rynkowa zmusza do korzystania z wynajmu.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie – czy to dobry wybór?

Jak wynika z raportu AMRON-SARFiN 3/2023, liczba aktywnych umów o kredyt mieszkaniowy w Polsce na koniec III kwartału 2023 r. wyniosła ponad 2 mln^[5]. Ponadto znaczną część Polaków stać na zakup bez zaciągania zobowiązania. Według portalu rynekpierwotny.pl – ok. 60% transakcji jest gotówkowych.

Kredyt hipoteczny pozwala uzyskać brakujące środki na zakup nieruchomości, ale jednocześnie wiąże się z poniesieniem wysokich kosztów. Da się go zaciągnąć na nawet 35 lat, a przez taki okres spłacający może mierzyć się z różnymi problemami. Istnieje ryzyko poważnego zachorowania, utraty pracy, obniżenia zarobków i wiele innych. Kredyt hipoteczny to w wielu przypadkach słuszny wybór, ale wymaga rozsądnego podejścia, aby nie dopuścić do zadłużenia, którego nie będziemy w stanie spłacić.

Jak Polacy radzą sobie ze spłatą kredytów hipotecznych? Z raportu BIK, podsumowującego 2023 rok dowiadujemy się, że na koniec listopada ponad 3% takich zobowiązań zaciągniętych w złotówkach miało opóźnienia powyżej 90 dni. W przypadku kredytów we frankach było to przeszło 10%. W sumie problemy ze spłatą miało około 100 tys. kredytobiorców. Wartość niespłaconych kredytów hipotecznych osiągnęła rekordowy poziom – ponad 700 mln zł^[6]. Każdy, kto nie spłaca zobowiązania, musi się liczyć z ryzykiem zajęcia nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne. 

- Nie każdego stać na kredyt, natomiast, w przypadku odpowiednich zabezpieczeń i mając stabilną sytuację finansową, warto wziąć pod uwagę takie zobowiązanie. Kluczowe znaczenie ma odpowiednie przygotowanie i świadomość ryzyk, które wiążą się z jego spłacaniem. Nie każdy kredytobiorca był świadomy, że w wyniku wzrostu stóp procentowych może spłacać nawet ponad 2 razy wyższe raty. Nie zdawali sobie również sprawy z ryzyka kursowego, które towarzyszy spłacaniu zobowiązań w walutach obcych. Jeśli zamierzasz zaciągnąć długoterminowy kredyt hipoteczny, warto wybrać ubezpieczenia, które obejmują m.in. pokrycie naprawy ewentualnych szkód w nieruchomości, spłatę całości lub części kredytu w razie śmierci jednego z kredytobiorców czy też regulowanie rat przez pewien okres w razie utraty pracy - tłumaczy Justyna Krysiewicz-Rećko, ekspert Intrum.

Zalety zakupu mieszkania na kredyt:

• Możesz nabyć nieruchomość bez wieloletniego oszczędzania.
• Wartość mieszkania rośnie z roku na rok, więc odkładanie zakupu wiązałoby się z czasem z wyższym wydatkiem.
• Możesz dostosować okres spłaty do możliwości finansowanych, ewentualnie w razie potrzeby korzystać z wakacji kredytowych.
• Jeśli zapłacisz kredyt przed terminem, znacznie ograniczysz koszty zobowiązania.
• Taki kredyt jest znacznie tańszy niż inne zobowiązania bankowe czy pozabankowe.

Natomiast do wad zakupu mieszkania na kredyt zaliczamy:

• To zobowiązanie na nawet kilkadziesiąt lat.
• W przypadku problemów ze spłacaniem rat możesz stracić nieruchomość ze względu na zabezpieczenie hipoteczne.
• Musisz mieć odpowiednio wysoką zdolność kredytową – spełniać wymagania banku m.in. pod kątem wysokości zarobków i ich źródła.
• Możliwe zmiany stóp procentowych – obecnie możliwe są zobowiązania z okresowo stałą stopą, ale to również trzeba przekalkulować pod względem opłacalności.

- Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wymaga odpowiedzialnego zarządzania środkami, aby podołać kolejnym ratom. Warto zbudować poduszkę finansową na wszelki wypadek. Zaleganie z płatnościami może doprowadzić do odebrania nieruchomości – podkreśla Justyna Krysiewicz-Rećko, ekspert Intrum.

Wynajem mieszkania – wady i zalety

Trudno ustalić, jaki odsetek Polaków korzysta z najmu. Z danych Eurostatu z 2022 roku wynika, że 13% Polaków wynajmuje nieruchomość[7]. Według wielu ekspertów są one jednak niedoszacowane. Z drugiej strony z badania przeprowadzonego przez CBOS wynika, że zaledwie 3 na 100 respondentów wynajmuje dom lub mieszkanie ^[8]. Większość nie decyduje się na zakup ze względu na brak środków lub zdolności kredytowej. Inni nie chcą się osiadać na stałe w danym mieście, planują zmieniać miejsce zamieszkania choćby pod kątem pracy. Niektórzy są przeciwni długoterminowym zobowiązaniom, obawiają się ich. Nie chcą popaść w zadłużenie.

Zalety wynajmu mieszkania:

• Nie trzeba mieć dużego kapitału – wystarczą środki na kaucję zwrotną i najbliższe opłaty.
• Można wynająć mieszkanie w pełni urządzone, bez konieczności inwestowania we własne meble i sprzęty.
• Duży wybór lokalizacji, którą można zmieniać w razie potrzeb.
• Mniejsza odpowiedzialność za utrzymanie nieruchomości, np. najemca nie odpowiada za remonty.

Wady wynajmu:

• Brak stabilności – nawet jeśli mieszkanie bardzo podoba się najemcy i chce dalej z niego korzystać, nie ma gwarancji, że właściciel da mu taką możliwość.
• Ograniczenia personalizacji mieszkania – można z niego korzystać zgodnie z umową.
• Ryzyko trafienia na uciążliwego wynajmującego.
• Brak wpływu na powiększanie majątku – jeśli spłaca się raty kredytu, to kolejne przybliżają do pełnej własności nieruchomości. Nie osiąga się tego, płacąc czynsz z tytułu najmu.

Wynajem czy kredyt – co się bardziej opłaca?

Trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi. W każdym przypadku należy przeanalizować aktualną sytuację rynkową. Takiej kalkulacji dokonali specjaliści serwisu Otodom. Wzięli pod uwagę mieszkania o metrażu 50-55 mkw. w największych miastach w Polsce. Porównali wysokość czynszu za najem z ratą kredytu, przy założeniu posiadania 20% wkładu własnego. Zweryfikowali również, ile powinien wynosić wkład własny, aby rata była równa miesięcznym opłatom za wynajem. Okazało się, że:

• W Białymstoku, Gdyni, Krakowie i Toruniu, koszty kredytu zrównałyby się miesięcznym opłatom za wynajem przy ok. 50% wkładu własnego. To oznacza, że bardziej opłacalny jest najem.
• W Katowicach, Szczecinie i Wrocławiu do zrównania wystarczy ponad 30% wkładu własnego.
• W mniejszych miastach jak Sosnowiec, Zabrze i Rybnik wystarczy poniżej 30% wkładu własnego, aby koszty raty i czynszu były niższe niż opłaty za najem^[9].

Porównanie to bierze pod uwagę tylko miesięczne koszty. Natomiast trzeba uwzględnić preferencje. Jednemu zależy na powiększaniu majątku, a innemu na mobilności, którą daje najem.

[1] Raport z rynku najmu, Otodom. Styczeń 2024

[2] „Analiza rynku mieszkaniowego. IV kwartał 2023” – Polski Instytut Ekonomiczny, styczeń 2024.

[3] Badanie Biostat na zlecenie HOMtu, 2023.

[4] Raport „Najem 2030. Kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce”. 2023.

[5] Raport AMRON-SARFiN 3/2023

[6] Finansowanie konsumentów przez banki i instytucje pożyczkowe, podsumowanie 2023 r. i perspektywy na 2024 r.

[7] Eurostat, 2022.

[8] CBOS: Sytuacja mieszkaniowa Polaków, 2022.

[9] Kupić czy wynająć? Co się obecnie bardziej opłaca? Otodom.pl, 2022.