Rynek biurowy w regionach utrzymuje tempo

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach” pierwsze trzy miesiące 2023 roku upłynęły pod znakiem wciąż dużego popytu ze strony najemców, rosnącej dostępności biur i dalszego spowolnienia aktywności deweloperskiej. Rynki nadal dostosowują się do nowej rzeczywistości powstałej w wyniku upowszechnienia się modelu pracy hybrydowej oraz wzrostu znaczenia elastyczności w zakresie zarówno aranżacji, jak i funkcjonalności biura.

Na koniec pierwszego kwartału 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą  (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) wyniosły prawie 6,5 mln mkw. W tym czasie zostały one uzupełnione nową podażą na poziomie ponad 68 000 mkw., co pozwoliło miastom regionalnym jeszcze bardziej zwiększyć dystans dzielący je od stolicy, która oferuje łącznie 6,26 mln mkw. biur. W pierwszych trzech miesiącach 2023 roku deweloperzy ukończyli cztery biurowce, w tym dwa w Krakowie (Ocean Office Park B i Fabryczna Office Park B5) oraz po jednym w Trójmieście (Officer) i we Wrocławiu (Centrum Południe 3).

Pierwszy kwartał 2023 roku przyniósł spadek wolumenu powierzchni biurowej będącej w budowie. W trakcie realizacji znajdują się projekty o łącznej powierzchni ok. 530 000 mkw. – to o ponad 8% mniej niż w czwartym kwartale 2022 roku.

- Spadek ten, pomimo utrzymującej się stosunkowo wysokiej aktywności najemców, wynika między innymi ze znaczącego udziału umów przedłużanych i renegocjowanych w ogólnym wolumenie transakcji oraz dużej ilości powierzchni biurowej dostępnej do wynajęcia od zaraz w budynkach ukończonych w ostatnich 5 latach (prawie 420 000 mkw., co stanowi prawie 41% wszystkich pustostanów w regionach) – mówi Anna Szymańska, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Newmark Polska.

W pierwszym kwartale 2023 roku najemcy na głównych rynkach regionalnych wynajęli prawie 175 000 mkw., co jest wynikiem porównywalnym z ostatnim kwartałem 2022 roku (o 0,2% więcej), ale o ponad 13% lepszym niż pierwszym kwartale 2022 roku. Pod względem aktywności najemców miniony kwartał ustępował tylko pierwszym kwartałom roku 2020 i 2017, w których wynajęto odpowiednio 213 700 mkw. i 178 500 mkw. W okresie od stycznia do marca 2023 roku w miastach regionalnych odnotowano tylko jedną transakcję o powierzchni ponad 10 000 mkw., a wszystkie pozostałe umowy dotyczyły biur o powierzchni nieprzekraczającej 5001 mkw. Największy udział w popycie miały firmy z sektora IT i produkcyjnego. Przypadło na nie odpowiednio 25% i 13% całkowitego wolumenu transakcji najmu. Na trzecim miejscu znalazła się branża logistyczna z 7-procentowym udziałem.

Pod względem rodzaju transakcji zawartych w pierwszym kwartale 2023 roku odnotowano zbliżony udział nowych umów (45,7%) oraz renegocjacji i odnowień kontraktów (43,8%). Natomiast pozostałe 10,5% stanowiły ekspansje (6,5%), transakcje na potrzeby własne (2,8%) oraz przednajmy (1,1%). W analizowanym kwartale po raz kolejny wzrósł udział renegocjacji i odnowień umów (z 40% z IV kw. 2022 r.) przy jednoczesnym znacznym spadku odsetka umów przednajmu (z 7,6% w IV kw. 2022 r.).

Na koniec pierwszego kwartału 2023 roku wskaźnik pustostanów na głównych regionalnych rynkach biurowych wyniósł 15,9%, co stanowi wzrost o 0,6 p.p. w porównaniu z czwartym kwartałem 2022 roku i 0,4 p.p. w porównaniu z pierwszym kwartałem ubiegłego roku. Stopy pustostanów wzrosły na pięciu rynkach (w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Szczecinie i Lublinie), natomiast nieznacznie spadły w dwóch miastach (w Łodzi i Trójmieście), a w Katowicach pustostany utrzymały się na dotychczasowym poziomie. Łącznie na ośmiu głównych rynkach regionalnych najemcy mają do dyspozycji rekordowe ponad 1 mln mkw. wolnej powierzchni biurowej.

- Duża dostępność powierzchni biurowej w budynkach zarówno istniejących, jak i będących w budowie powoduje, że czynsze pozostają na dotychczasowym poziomie i w najbliższych kwartałach nie spodziewamy się zmiany tego trendu. Niemniej właściciele budynków oferujących nowoczesne rozwiązania technologiczne i z zakresu ESG mogą być mniej skłonni do negocjacji stawek czynszowych – podsumowuje Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.