Raport EY: Rynek nieruchomości pozostaje stabilny mimo niekorzystnych czynników zewnętrznych

Mimo spowolnienia gospodarczego, łączny wolumen inwestycji osiągnął w 2022 r. 5,8 mld EUR, niewiele mniej niż rok wcześniej – wynika z najnowszej odsłony The Polish Real Estate Guide 2023 firmy EY. Perturbacje dosięgły jedynie rynku mieszkaniowego mierzącego się z mniejszą dostępnością kredytów hipotecznych dla osób fizycznych. Sektor prywatnego wynajmu znalazł się w centrum uwagi jako alternatywna klasa aktywów, przyciągając 4% wolumenu inwestycji.

Polska gospodarka jest w stosunkowo dobrej kondycji, pomimo spowolnienia gospodarczego i zwiększonego ryzyka geopolitycznego. Dlatego rynek nieruchomości w Polsce cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem. Inwestorzy zawarli łącznie w 2022 r. 122 transakcje o wartości 5,8 mld EUR (rok wcześniej było to 5,9 mld EUR). Jedna trzecia inwestorów pochodziła z USA, a 22%  w wolumenie inwestycji na polskim rynku mieli inwestorzy z Europy Zachodniej. Warszawa cieszyła się niesłabnącą popularnością, choć cały czas na znaczeniu zyskują inwestycje w miastach regionalnych.

Bieżący rok powinien przynieść uspokojenie nastrojów, jednak przekroczenie wolumenu inwestycji z lat 2021-2022 może okazać się wyzwaniem. 

– Polski rynek nieruchomości szybko odbił się po pandemii, co pokazuje jego niesłabnąca atrakcyjność dla inwestorów zagranicznych. Pojawili się nowi „gracze” pochodzący z Europy Środkowej i Wschodniej. Inwestorzy analizują wiele projektów, jednak często negocjacje się przedłużają co może skutkować zmniejszeniem widocznych dla rynku wolumenów transakcji.  Rosnące koszty budowy i finansowania wywierają presję na marże deweloperów, którzy nie chcą schodzić z ceny przy sprzedaży aktywów, a inwestorzy na rynku wtórnym szukają okazji w czasach zwiększonej niepewności i wywierają presję na obniżkę cen. Spodziewam się odbicia na rynku w połowie roku, przy założeniu stabilizacji  sytuacji na poziomie makroekonomicznym i geopolitycznym – ocenia Anna Kicińska, Partnerka EY, Liderka Grupy Rynku Nieruchomości.

Inwestycje biurowe na czele

Sektor biurowy, który przez długi czas był głównym obszarem inwestycji na rynku nieruchomości
w Polsce, powrócił na pozycję lidera po dwóch latach przerwy. W 2022 r. odpowiadał za 37% inwestycji, co oznacza wzrost o 8 pkt proc. w porównaniu z rokiem wcześniejszym. Z kolei ubiegłoroczny lider – sektor nieruchomości magazynowych, odnotował zauważalny spadek, choć wciąż prezentuje dobre wyniki. Jego udział w rocznym wolumenie inwestycji wyniósł 34% (w 2021 r. było to aż 54%). Ważnym trendem jest rosnące znaczenie mniejszych rynków regionalnych, takich jak Szczecin czy okolice Zielonej Góry. Wielkość transakcji w drugorzędnych ośrodkach przemysłowych stanowiła prawie 50% całkowitego wolumenu inwestycji przemysłowych.

Z kolei w sektorze handlowym zawarto co czwartą transakcję, co oznacza znaczące odbicie
w porównaniu do zeszłego roku (14%). Na rynku inwestycji nadal dominują parki handlowe i mniejsze centra, takie jak convenience centers, jednak odnotowano również umowy w ramach dużych centrów handlowych. W 2022 r. największą transakcją handlową na polskim rynku nieruchomości
(a także w Europie Środkowo-Wschodniej) była sprzedaż Forum Gdańsk za 250 mln EUR. 

Inflacja silnie oddziałuje na rynek

Jeden z najwyższych w Europie poziomów inflacji będzie odgrywał znaczącą rolę na polskim rynku nieruchomości. Już w 2022 r. zauważalne było odkładanie decyzji o zakupie nieruchomości i kierowanie uwagi na rynek wynajmu ze względu na malejącą zdolność kredytową konsumentów, w związku ze wzrostem stóp procentowych. W efekcie sektor prywatnego wynajmu przyciągnął 4% wolumenu inwestycji.

Sytuacja gospodarcza ma również wyraźny wpływ na koszty ponoszone przez najemców przestrzeni biurowych i handlowych. Wyższa inflacja powoduje wysoką indeksację czynszu, a rosnące koszty energii mają wpływ na opłaty eksploatacyjne. W takich okolicznościach najemcy szukają sposobów na oszczędności. Niektórzy z nich decydują się na zmniejszenie powierzchni przy okazji relokacji lub podnajem w ramach istniejących umów.

– W przypadku powierzchni biurowych na rynku utrzymuje się trend hybrydowego modelu pracy wraz z przesunięciem wymagań w kierunku bardziej elastycznych warunków najmu oraz zmiany funkcji wynajmowanych powierzchni. Wysoka inflacja przyczyniła się także do zmiany zachowań zakupowych Polaków. Częściej robimy zakupy w dyskontach i outletach niż w dużych hipermarketach i galeriach handlowych – zauważa Anna Palczewska, Manager, EY Law, Zespół Prawny Grupy Rynku Nieruchomości.

Inwestycje w zielone rozwiązania

We wszystkich sektorach istotną rolę odgrywają rozwiązania uwzględniające aspekt ESG. Wraz
z rosnącymi cenami energii możemy oczekiwać, że właściciele nieruchomości będą bardziej skłonni do inwestowania w zielone technologie.

– Nieruchomości spełniające wymogi ESG przyciągają szerszą pulę potencjalnych najemców, zwiększając popyt i ograniczając liczbę pustostanów. To sprawia, że na horyzoncie pojawia się coraz więcej potencjalnych inwestorów skłonnych do zapłacenia wyższej ceny za zielone aktywa. Takie zjawisko to bez wątpienia zasługa większej efektywności energetycznej i długowieczności ekologicznych obiektów. Zielone budynki są bardziej odporne na wahania kosztów energii i mediów, co ma kluczowe znaczenie w dobie obecnego globalnego kryzysu energetycznego – dodaje Łukasz Jarzynka, Partner EY Polska, Lider Zespołu Audytu Grupy Rynku Nieruchomości.

Rynek czeka wysoka dynamika zmian

W ostatnich miesiącach mieliśmy do czynienia z wieloma zmianami na polu legislacyjnym, na czele
z modyfikacją Prawa budowlanego, wprowadzeniem podatku od przerzuconych dochodów, wdrożeniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, a także modyfikacjami w obrębie amortyzacji podatkowej w firmach posiadających wiele nieruchomości. Na wysoką dynamikę zmian na rynku nieruchomości wpływ będą mieć w dalszym ciągu poza legislacyjne czynniki, takie jak wojna w Ukrainie i wysoka inflacja. W związku z tym ocena potencjalnych skutków dla spółek i sposobu ich odzwierciedlenia w sprawozdaniach finansowych MSSF będzie miała kluczowe znaczenie dla sprawozdawczości finansowej.

– Nadchodzący rok będzie oferował nie tylko interesujące możliwości w sektorze nieruchomości, ale przyniesie również wyzwania związane z zewnętrzną zmiennością rynku i transformacją wzorców popytu. Kluczem do sukcesu będzie elastyczność i gotowość dostosowania się do nowych warunków biznesowych, uwzględnienie wytycznych ESG i stosowanie ich jako priorytetu oraz holistyczne spojrzenie na cały rynek nieruchomości – komentuje Tomasz Ożdziński, Partner EY, Lider Zespołu Podatkowego Grupy Rynku Nieruchomości.

O raporcie

The Polish Real Estate Guide 2023 to kolejna edycja dorocznej analizy rynku nieruchomości w Polsce, przygotowywanej przez ekspertów Grupy Rynku Nieruchomości EY. Raport skupia się na kluczowych trendach i prognozach rynkowych we wszystkich sektorach wraz z obszerną prezentacją najważniejszych zmian związanych z podatkami, prawem i audytem, które mają wpływ na graczy na rynku nieruchomości. Tegoroczna edycja porusza zagadnienie zrównoważonego rozwoju, zielonej transformacji i standardów w sektorze nieruchomości. Ponadto dostarcza wskazówek dotyczących priorytetowych obszarów i ryzyk związanych z całym cyklem funkcjonowania nieruchomości.