2022 rok na rynku biurowym pod znakiem wzmożonej aktywności najemców

Duża aktywność firm z sektora finansowego, IT oraz usług dla biznesu na rynku biurowym przełożyła się na pozytywne wyniki pod względem skali podpisanych umów najmu. Jednocześnie, wyższe koszty budowy oraz pogarszająca się koniunktura gospodarcza skutkują spadającą aktywnością firm deweloperskich. Jak wynika z raportu Cushman & Wakefield, wywoła to, podobnie jak w Warszawie, efekt „luki podażowej” na największych regionalnych rynkach biurowych. Po trzech latach zawirowań polski rynek nieruchomości biurowych wchodzi w okres stabilizacji. W 2023 r. mijają trzy lata od początku pandemii Covid-19, od roku jesteśmy świadkami agresji Rosji w Ukrainie. Branża nowoczesnych nieruchomości biurowych obawiała się czy kumulacja tych wydarzeń nie zdestabilizuje polskiego rynku bardziej niż kryzys finansowy w 2008 roku.

W tamtym czasie łączne zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce były jednak trzykrotnie mniejsze niż obecnie. W 2022 roku na siłę rynku biurowego w Polsce wpływały transakcje podmiotów obecnych już od wielu lat.  Pomimo braku wspólnego wzorca na decyzje podejmowane przez organizacje, ich działania pozwoliły na wyjście z okresu destabilizacji obronną ręką. Aktywność rynku mierzona łączną skalą transakcji najmu z uwzględnieniem renegocjacji, ekspansji i relokacji przekroczyła 1,4 mln mkw. Był to poziom porównywany z wynikami z ostatnich ośmiu lat. Wbrew pozorom absorbcja również nie należała do niskich, a łączna wielkość nowych umów i ekspansji pozostała jedynie 10% niższa niż w okresie przed pandemią, co pozwala patrzeć z optymizmem na najbliższe kwartały. Droga do dalszej stabilizacji rynku będzie prowadzić przez wiele ciekawych zjawisk, których możemy spodziewać się w tym oraz kolejnych latach. Na pierwszym planie zarysowują się różnice w kondycji rynku biurowego między poszczególnymi miastami oraz spodziewane wyhamowanie podaży w Warszawie w 2023 oraz w perspektywie dla miast regionalnych w 2024. W bieżącym roku spodziewamy się również dalszych podwyżek czynszów biurowych, co będzie szczególnie widoczne w centrach miast i wpłynie na dynamikę całego rynku - tłumaczy Michał Galimski, Head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.

Popyt na biura odbudowuje się po pandemii

Całkowita aktywność najemców w Warszawie w 2022 r. wyniosła ponad 860 000 mkw. i była o ponad 33% wyższa względem 2021 roku oraz jedynie o 2% niższa niż w rekordowym roku 2019. Na rynkach regionalnych łączna aktywność najemców zamknęła się wynikiem ponad 623 000 mkw., co oznacza 5-pocentowy wzrost w porównaniu do 2021 roku, lecz wciąż pozostaje o 9% niższa niż w roku 2019 r.

Wysoki popyt na warszawskie biura to rezultat kilku czynników - zarówno kumulacji wielkopowierzchniowych transakcji zawartych przez najemców z sektora finansowego, usług dla biznesu oraz IT, jak i ogólnego powrotu zainteresowania firm nowoczesnymi powierzchniami biurowymi. W przypadku rynków regionalnych korzystne wyniki po stronie popytu są z kolei efektem dalszego rozwoju branży usług dla biznesu, z której pochodzi znaczna część najemców w tych miastach – komentuje Katarzyna Lipka, Dyrektorka Zespołu Doradztwa i Analiz Rynkowych w Cushman & Wakefield.

Zasoby biurowe zmierzają do 13 milionów mkw.

Na koniec IV kw. 2022 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce^[1] przekroczyły 12,7 miliona mkw. W okresie od października do grudnia nowa podaż w Warszawie wyniosła zaledwie 8 700 mkw. w jednym projekcie DPD HQ (8 700 mkw. - PID Polska), a w całym 2022 roku blisko 237 000 mkw. powierzchni i była o 10% niższa od pięcioletniej średniej. Z kolei w miastach regionalnych w IV kw. oddano do użytku dwanaście budynków biurowych o łącznej powierzchni prawie 74 000 mkw. Największe ukończone w tym czasie projekty to kompleksy biurowe zlokalizowane w Krakowie: Brain Park A i B (13 900 mkw. i 17 900 mkw. – Echo Investment) oraz Fabryczna Office Park B4 i H1 (12 200 mkw. i 9 600 mkw. – Inter-bud). Całkowita podaż nowej powierzchni w regionach w ubiegłym roku była o 5% niższa od średniej z pięciu ubiegłych lat i wyniosła ponad 405 000 mkw.

Aktywność deweloperska z tendencją spadkową

W ciągu ostatnich trzech lat na rynku widoczny jest postępujący spadek łącznej powierzchni realizowanych inwestycji z uwagi na ukończenie rozpoczętych wcześniej projektów oraz ograniczenie liczby nowych. Trend ten jest widoczny zwłaszcza w Warszawie, gdzie obecnie w budowie znajduje się ok. 181 500 mkw. (dla porównania: na początku 2020 roku było to blisko 750 000 mkw.). W miastach regionalnych natomiast w budowie pozostaje ok. 410 000 mkw. powierzchni, co stanowi ponad dwukrotny spadek względem poziomu sprzed pandemii, kiedy deweloperzy realizowali 850 000 mkw.

Niższa aktywność firm deweloperskich w regionach jest rezultatem wyższych kosztów budowy i wykończenia powierzchni oraz ogólnego pogorszenia koniunktury gospodarczej w Polsce i na świecie. Spodziewamy się, że w całym 2023 roku na rynki regionalne trafi 330 000 mkw., co jest wartością o 20% niższą w porównaniu do średniej z ostatnich pięciu lat. To może rozpocząć okres „luki podażowej” w miastach regionalnych, która będzie opóźniona względem Warszawy o około dwanaście miesięcy. Najemcy mogą ją odczuć już w 2024 roku – tłumaczy Jan Szulborski, ekspert rynku biurowego, Cushman & Wakefield.

Warszawski rynek biurowy. powiększy się w tym roku o ok. 66 000 mkw., wchodząc jednocześnie w okres tzw. „luki podażowej”, który może potrwać nawet do 2025.

Czynsze nadal pod presją wzrostową

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce wyniósł 13,5%, co stanowi spadek o 0,2 pp. względem III kw. 2022 r. i wzrost o jedynie 0,1 pp. względem IV kw. 2021 r. Wskazuje to na stabilizację wskaźnika w 2022 r. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,71 mln mkw. i wzrosła o 5% względem końca 2021 r.

Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w miastach regionalnych były oferowane średnio w przedziale cenowym 12,50-15,50 EUR/ mkw./ miesiąc.

Z naszych obserwacji wynika, że projekty w budowie znajdują się obecnie pod największą presją wzrostu stawek czynszu, co wynika ze znacznej ekspozycji na wzrost kosztów zarówno budowy, jak i wykończenia powierzchni. Będzie to powodowało zmiany w strategii cenowej wynajmujących w zależności od lokalizacji, jakości i poziomu obłożenia ich portfela budynków – podsumowuje Vitalii Arkhypenko, ekspert rynku biurowego w Cushman & Wakefield.

Cały raport jest dostępny na stronie: https://cloud.comm.cushmanwakefield.com/MB_Poland_Office_Q42022

[1] Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin