Rynek nieruchomości handlowych ma za sobą stabilny rok

Jak wynika z raportu firmy doradczej Cushman & Wakefield, ubiegły rok w sektorze nieruchomości handlowych to kontynuacja ofensywy parków handlowych, które odpowiadały za 70% nowej podaży dostarczonej na rynek. Mimo wielu wyzwań związanych z inflacją czy ogólną niepewnością gospodarczą, w Polsce zadebiutowało w tym czasie czternaście nowych marek. Kolejne miesiące mogą jednak przynieść pogorszenie nastrojów konsumentów, co znajdzie odzwierciedlenie w niższym poziomie sprzedaży detalicznej i co za tym idzie – obrotach najemców obiektów handlowych.

2022 rok był czasem wielu konsumenckich wyzwań. Rosnąca z miesiąca na miesiąc inflacja negatywnie wpłynęła na portfele Polaków i niejednokrotnie zmuszała do weryfikacji planów zakupowych. Mimo że ogółem sprzedaż detaliczna wzrosła o 5% r/r, to jednak druga połowa roku stanęła pod znakiem wyraźnego hamowania wydatków. Niestety rok 2023 prawdopodobnie przyniesie kontynuację tego trendu, a co za tym idzie - raczej ujemną dynamikę sprzedaży detalicznej, która może wynieść ok. -5% – tłumaczy Katarzyna Lipka, Dyrektorka Zespołu Doradztwa i Analiz Rynkowych w Cushman & Wakefield.

Zmiany w poziomach sprzedaży różnią się w zależności od kategorii produktowej. W ubiegłym roku największy wzrost sprzedaży detalicznej r/r, bo o 22%, odnotowały podmioty handlujące tekstyliami, odzieżą i obuwiem oraz sklepy z farmaceutykami, kosmetykami i sprzętem ortopedycznym – o 12%. Największych zaś spadków, o 9,6%, doświadczyli dealerzy samochodowi.

Udział e-handlu w sprzedaży detalicznej w 2022 roku oscylował w okolicy 10%. Kategorie handlowe z najwyższym udziałem w e-commerce to sektor mody, multimediów (obejmujący prasę, książki, sprzedaż w sklepach wyspecjalizowanych) oraz meble, jak również RTV i AGD.

Podaż – dominują parki handlowe

W całym 2022 roku na rynek trafiło 400 000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, czyli o prawie 95 000 mkw. mniej niż w 2021 roku. Nowa podaż dostarczona w ramach wszystkich formatów objęła 33 nowe obiekty, 12 rozbudów oraz 5 przebudowanych obiektów, które powstały w miejscu zamkniętych centrów handlowych Tesco. Tylko jeden obiekt – centrum handlowe Tesco w Warszawie – został w ubiegłym roku zamknięty.

Ubiegły rok jeszcze bardziej wzmocnił popularność wygodnych i szybkich zakupów. Znalazło to również odzwierciedlenie w nowej powierzchni, która została dostarczona na rynek. 2022 rok ponownie zdominowały małe parki handlowe z 70-procentowym udziałem w nowej podaży. Dużą popularnością wśród deweloperów cieszyły się też nowe magazyny handlowe, które odpowiadały za jedną czwartą nowej powierzchni. W rezultacie całkowita powierzchnia handlowa w Polsce na koniec 2022 roku przekroczyła 15,9 mln mkw. – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Ekspertka rynku handlowego w Cushman & Wakefield.

Podobnie jak rok wcześniej, czwarty kwartał był najbardziej intensywnym okresem nowych otwarć – pomiędzy październikiem a grudniem na rynek trafiło ponad 37% podaży. Pierwszy raz od 2019 roku najwięcej powierzchni (32%, czyli ponad 126 tys. mkw.) dotyczyło ośmiu największych aglomeracji, wśród których dominował Kraków, głównie dzięki otwarciu dwóch parków handlowych Atut.

Popyt – do Polski wchodzą nowe marki

W 2022 roku na polskim rynku zadebiutowało czternaście nowych polskich i międzynarodowych marek, o dziewięć mniej niż rok wcześniej. Swoje pierwsze sklepy w Polsce otworzyły, m.in. Haribo, Uniqlo, Lovisa, Mnogoknig, Sportano, Snipes czy drogerie DM.

Jednocześnie osiem sieci postanowiło zrezygnować z działalności w naszym kraju lub zgłosiło wniosek o upadłość. W polskich obiektach handlowych nie znajdziemy już takich sklepów jak Orsay, Uterque, BookBook, Go Sport, Sfera czy Hollister.

Najemcy obiektów handlowych w obliczu wyzwań

Co ciekawe, pogarszające się nastroje konsumenckie nie miały na razie niekorzystnego wpływu na liczbę klientów obiektów handlowych. Odwiedzalność w centrach i parkach handlowych w grudniu 2022 osiągnęła średni miesięczny poziom prawie 510 000 osób na obiekt handlowy. Jest to o wynik o ponad 5% wyższy niż w 2019 roku, mimo coraz bardziej konkurencyjnego rynku, na którym od tego czasu przybyło prawie 800 000 mkw.

Szczególnie dobre wyniki w całym czwartym kwartale odnotowały duże centra handlowe^[1], które odwiedziło o 5% więcej klientów niż w przedpandemicznym 2019 roku. Skumulowane dane odwiedzalności za cały 2022 rok wykazują 4-procentowy wzrost w porównaniu do 2019 roku i aż 24-procentowy wzrost w porównaniu do roku 2021 – komentuje Paulina Bauer, Dyrektorka Działu Zarządzania Nieruchomościami Handlowymi, Cushman & Wakefield.

Średni nominalny obrót najemców w nowoczesnych obiektach handlowych w listopadzie 2022 wyniósł 1046 PLN netto na mkw. powierzchni. Mimo że dane o obrotach w centrach handlowych pokazują wyższy o 11% nominalny poziom sprzedaży w listopadzie 2022 roku w porównaniu do roku 2019, to po uwzględnieniu rosnącej inflacji realne obroty były o 6% niższe od wartości z listopada 2019 roku.

Niestety, zmniejszająca się zasobność portfela polskiego konsumenta i pogarszające się nastroje wpłyną negatywnie na plany zakupowe i tym samym na obroty najemców w obiektach handlowych. Zmieni się także struktura wydatków – zmniejszy się ilość pieniędzy wydawanych na dobra i usługi spoza koszyka dóbr podstawowych, np. meble, sprzęt RTV, wyjścia do restauracji, podróże czy abonamenty sportowe – dodaje Paulina Bauer.

Dynamika czynszów w segmencie parków handlowych napędzana przez solidny popyt najemców

W IV kwartale 2022 roku czynsze dla lokali przy głównych ulicach handlowych spadły o 5% r/r, a czynsze za najlepsze lokale w sektorze centrów handlowych nie zmieniły się. Jeśli natomiast chodzi o stawki czynszowe w parkach handlowych, te odnotowały 9-procentowe wzrosty rok do roku. Zgodnie z zapisami umów najmu, na początku 2023 roku nastąpi indeksacja czynszów (o wskaźnik CPI dla umów w PLN i wskaźnik HICP dla umów w EUR), co spowoduje jednorazowy wzrost obciążeń czynszowych denominowanych w EUR o 8-10%.

Pełna treść raportu do pobrania na stronie Cushman & Wakefield.

[1] Powierzchnia pomiędzy 40 a 60 tys. mkw. GLA