Mniejsza podaż powierzchni biurowej w miastach regionalnych

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach” w trzecim kwartale bieżącego roku na regionalnych rynkach biurowych wskaźnik pustostanów utrzymał się na stabilnym poziomie przy umiarkowanej aktywności zarówno najemców, jak i deweloperów. Konieczność poszukiwania oszczędności, m.in. ze względu na wysoką inflację i rosnące koszty eksploatacyjne, będzie jednym z głównych wyzwań, z jakimi zmierzy się rynek nieruchomości biurowych w najbliższych kwartałach.

W III kw. 2022 r. deweloperzy ukończyli niecałe 20 200 mkw. w dwóch budynkach, a całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych na rynkach największych miast regionalnych Polski (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) wzrosły do prawie 6,36 mln mkw. Oznacza to, że wolumen nowej podaży w regionach zmniejszył się już drugi kwartał z rzędu.

- W pierwszych dziewięciu miesiącach 2022 r. całkowita podaż nowej powierzchni biurowej na rynkach regionalnych wyniosła 332 050 mkw., czyli o 125% więcej niż w analogicznym okresie w ubiegłym roku, ale o prawie 24% mniej niż w rekordowym okresie pierwszych trzech kwartałów 2018 r., kiedy to na rynek trafiło prawie 433 000 mkw. – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w firmie Newmark Polska.

Wśród największych inwestycji ukończonych od początku 2022 r. znalazły się: budynki A1 i A2 w ramach kompleksu Global Office Park w Katowicach (łącznie 55 200 mkw., I kw.), .KTW II w Katowicach (39 900 mkw., I kw.), Midpoint71 we Wrocławiu (36 200 mkw., I kw.), budynki C i D w ramach kompleksu Fuzja w Łodzi (łącznie 18 700 mkw., II kw.), Format w Trójmieście (16 000 mkw., I kw.) oraz Quorum Office Park D we Wrocławiu (16 200 mkw., III kw.).

Na koniec III kw. 2022 r. wolumen powierzchni będącej w budowie na głównych rynkach regionalnych w Polsce utrzymywał się na poziomie zbliżonym do odnotowanego kwartał wcześniej - w trakcie realizacji znajdowały się projekty o łącznej powierzchni ok. 580 000 mkw., tj. o 4% więcej niż w poprzed­nim kwartale i prawie 28% mniej w ujęciu rok do roku. Ze względu na bardziej restrykcyjną politykę banków dotyczącą finansowania nowych inwestycji, obserwujemy spadek liczby rozpoczynanych projektów biurowych w regionach.

W III kw. 2022 r. na głównych rynkach regionalnych, podobnie jak w Warszawie, zaobserwowano spowolnienie aktywności najemców. Całkowity popyt w największych miastach regionalnych wyniósł 106 300 mkw., co oznacza spadek o prawie 44% w porównaniu z poprzednim kwartałem i o prawie 6% względem III kw. 2021 r. W pierwszych dziewięciu miesiącach 2022 r. najemcy wynajęli łącznie prawie 450 600 mkw. Prawie połowę popytu wygenerowały firmy z sektora IT oraz usług dla biznesu – odpowiednio 25% i 23%. Na trzecim miejscu znalazła się branża produkcyjna, której udział w całko­witym wolumenie transakcji najmu sięgnął 11%.

W pierwszych trzech kwartałach 2022 r. najwięcej podpisano nowych umów (51%), na kolejnym miejscu uplasowały się renegocjacje i odnowienia umów (27%). Natomiast pozostałe 22% stanowiły przednajmy (11%), ekspansje (7%) oraz transakcje na potrzeby własne (4%).

- Obecnie zarówno najemcy, jak i wynajmujący muszą mierzyć się z wyzwaniami, jakie niosą ze sobą wysoka inflacja oraz rosnące koszty mediów, które w najbliższych kwartałach przełożą się na wzrost kosztów najmu. Z tego względu można oczekiwać wzrostu zainteresowania najemców wynajęciem biura w budynkach oferujących niższe koszty operacyjne – mówi Joanna Bartosiewicz, Senior Associate w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych w firmie Newmark Polska.

Na koniec III kw. 2022 r. poziom pustostanów na głównych regionalnych rynkach biurowych utrzymał się na praktycznie niezmiennym poziomie w porównaniu z drugim kwartałem i wyniósł 15,2% (wzrost o 0,04 p.p.), natomiast w ujęciu rok do roku wzrósł o 1,7 p.p. Wzrost wskaźnika pustostanów zaobser­wowano na czterech rynkach regionalnych, w tym w Łodzi (o prawie 3,4 p.p.) i Lublinie (o 1,8 p.p.). W pozostałych miastach regionalnych odnotowano spadek współczynnika powierzchni niewynajętej, przy czym największy dotyczył Trójmiasta (-1,9 p.p.). Łącznie na ośmiu regionalnych rynkach biuro­wych najemcy mają do dyspozycji 967 200 mkw. wolnej powierzchni – najwięcej w Krakowie i Wrocławiu.