W pierwszej połowie tego roku aktywność najemców na głównych rynkach biurowych w Polsce przekroczyła rekordowe wartości sprzed pandemii

Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield opublikowała raport podsumowujący pierwsze półrocze br. na największych rynkach biurowych w Polsce. Na koniec czerwca 2022 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej wyniosły 12,6 mln mkw. – wynika z podsumowania Cushman & Wakefield. W ciągu sześciu miesięcy na rynek stołeczny dostarczono 129 000 mkw. powierzchni biurowej, w miastach regionalnych natomiast oddano łącznie niemal 312 000 mkw., z czego najwięcej w Katowicach – 120 000 mkw. Jakie inne wnioski płyną z raportu?

Za Katowicami znalazły się Trójmiasto, Kraków, Łódź oraz Wrocław - w każdym z wymienionych miast wielkość oddanej do użytku powierzchni biurowej wyniosła w pierwszej połowie roku od 40 000 do 50 000 mkw. Jak czytamy w raporcie Cushman & Wakefield, nowa podaż w miastach regionalnych w badanym czasie była dwa razy wyższa niż średnia z ostatnich dwóch lat, co jest skutkiem odłożenia w czasie realizacji wielu projektów, których ukończenie planowane było na 2020 lub 2021 rok.  

Największe realizacje w Polsce

Poza dużymi projektami zlokalizowanymi w Warszawie, takimi jak Forest Tower ( 51 500 mkw.), Skysawa II (22 800 mkw.) oraz Lixa C (19 400 mkw.), odnotować należy również obiekty katowickie – KTW II (39 000 mkw.) oraz Globl Office Park A1 i A2 (27 300 mkw. i 29 900 mkw.), wrocławski Midpoint7 (36 200 mkw.) oraz gdański Format (16 000 mkw.).

W ostatnim czasie na rynku widoczny jest duży spadek łącznej powierzchni realizowanych inwestycji, zwłaszcza w Warszawie, gdzie obecnie w budowie znajduje się jedynie ok. 235 000 mkw. (dla porównania: na początku 2020 roku było to blisko 750 000 mkw.). W miastach regionalnych w realizacji jest 485 000 mkw., co stanowi spadek względem poziomu sprzed pandemii wynoszącego 850 000 mkw. Wynika to ze zmniejszenia się liczby rozpoczynanych budów w wyniku pandemii, jak również wzrostu kosztów budowy i wykończenia powierzchni oraz niepewności spowodowanej wojną w Ukrainie – komentuje Katarzyna Lipka, Head of Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

Przewidywana luka podażowa

Jak podaje Cushman & Wakefield, do końca roku w stolicy planowane jest ukończenie 105 000 mkw. powierzchni biurowej, w wyniku czego łączna podaż w 2022 roku wyniesie niecałe 230 000 mkw., co oznacza spadek o 12% w porównaniu do średniej z ostatnich pięciu lat.

Z uwagi na niską aktywność deweloperów, w latach 2023-2025 na rynku obserwować będziemy znaczną lukę podażową. W miastach regionalnych łączna podaż w 2022 roku może wynieść 460 000 mkw., co oznacza 8-procentowy wzrost w porównaniu do średniej z ostatnich 5 lat, jednak począwszy od 2023 roku również ona zacznie spadać – prognozuje Jan Szulborski, Senior Consultant, Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

 Wyższa aktywność najemców w Warszawie i na rynkach regionalnych

Całkowita aktywność najemców w pierwszym półroczu 2022 roku w Warszawie wyniosła 479 400 mkw., co stanowi wzrost o 94% w porównaniu do analogicznego okresu w 2021 roku oraz wzrost o 19% niż w 2019 roku. Przyczyną tak dużego zainteresowania biurami w stolicy był skumulowany, niezrealizowany popyt z poprzednich kwartałów, który przełożył się na zamknięcie kilkunastu wielkopowierzchniowych transakcji. Wśród nich znalazły się: umowa przednajmu banku PKO BP w budynkach Skysawa I & II (34 500 mkw.) oraz ekspansja i renegocjacja banku ING w budynku Plac Unii (23 500 mkw.).

Na rynkach regionalnych również wzrosła aktywność najemców, a łączny popyt – w porównaniu do pierwszego półrocza roku ubiegłego – wzrósł o 26% oraz o 13% w stosunku do pierwszej połowy 2019 roku. Podobnie jak w Warszawie, doszło do kumulacji umów, które w poprzednich kwartałach były opóźniane z uwagi na niepewność związaną z pandemią. Wśród największych transakcji na rynkach regionalnych możemy wyróżnić tę zrealizowaną w Krakowie w Fabryczna Office Park 5 (13 800 mkw.) oraz w Katowicach w budynku .KTW II (12 900 mkw.)

Wskaźnik pustostanów spadł pierwszy raz od początku pandemii

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce spadł po raz pierwszy od 2020 roku – o 0,2 pp. w porównaniu do pierwszego kwartału br.) i wyniósł 13,6%. Spadek odnotowany został w Warszawie, Katowicach, Lublinie i we Wrocławiu.

Czynsze pod presją wzrostową

Stawki czynszów w Warszawie – podobnie jak w ubiegłym kwartale – znalazły się pod presją wzrostową, co spowodowane jest rosnącymi kosztami budowy oraz wykończenia powierzchni biurowej, a także wysokim zainteresowaniem nowymi powierzchniami w centrum miasta oraz ich ograniczoną dostępnością.

Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Centrum wynosiły przeciętnie 22-26 EUR/mkw./miesiąc, najwyższe osiągały poziom nawet 28 EUR/mkw./miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza centralnych oscylowały w zakresie 13,50-16,50 EUR/mkw./miesiąc.

W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 12,50-15,50 EUR/mkw./miesiąc.

Pełen raport dostępny pod linkiem: https://cloud.comm.cushmanwakefield.com/Poland_office_Marketbeat_Q22022