Wynajem krótkoterminowy – dlaczego to dobra inwestycja?

Sezon wakacyjny w pełni, a to oznacza, że część mieszkań zajmowanych do tej pory przez studentów opustoszała. Dla wynajmujących jest to równoznaczne nie tylko z utratą stałego dochodu przez kilka tygodni, ale też z dodatkowymi kosztami, bo mimo iż lokal stoi pusty, czynsz i opłaty trzeba przecież uiszczać. Jeżeli wynajmowane mieszkanie zostało kupione na kredyt, to do tych kosztów dochodzą też raty, które w ostatnim czasie rosną w bezprecedensowym tempie. Wpływ na to mają podwyżki stóp procentowych. Dla przypomnienia – główna stopa procentowa wynosi aktualnie 6,5 proc. Jest to więc ogromna zmiana względem zeszłego roku. Przykładowo rata kredytu zaciągniętego jesienią 2021 r. na kwotę 300 tys. na 25 lat, wzrosła obecnie o 1250 zł[1]. Aby nie tracić, dobrze jest rozważyć w okresie wakacyjnym (ale nie tylko!) wynajem krótkoterminowy. Będzie to dobre rozwiązanie zwłaszcza wtedy, gdy nasza nieruchomość znajduje się w atrakcyjnym turystycznie miejscu.

Aż 19 proc. wynajmujących mieszkania w Polsce to studenci[2]. Oznacza to, że duża część mieszkań udostępnianych na rynku, zajętych w trakcie roku, „uwalnia się” w okresie wakacyjnym. – Oczywiście, osoby wynajmujące swoje mieszkania studentom są zazwyczaj przygotowane na to, że w okresie letnim tracą źródło dochodu. W tym roku sytuacja jest jednak nieco inna, bo presja inflacyjna i wywołany nią wzrost stóp procentowych, a co za tym idzie, także rat kredytowych, sprawiają, że koszty utrzymania nieruchomości są bardziej dotkliwe niż w poprzednich latach. Dlatego też warto poszukać sposobów na to, aby zmaksymalizować swój zysk z inwestycji – wynajmu mieszkania – mówi Paweł Komorowski, ekspert ZFPF, Lendi.

Sposób na (nie tylko) wakacyjny zysk

Dobrym sposobem na zrekompensowanie braku przychodów w okresie letnim może być wynajmowanie mieszkania urlopowiczom. Wynajem krótkoterminowy, bo o nim mowa, polega na oferowaniu wynajmu mieszkania na krótki okres (nawet na dobę) zwłaszcza w sezonie wakacyjnym. Im bardziej atrakcyjna turystycznie miejscowość, tym lepiej. Ale gdzie dokładnie? Już na przełomie kwietnia i maja co  3. Polak deklarował, że zamierza wypoczywać nad morzem a co 4. w górach. Około 17 proc. turystów planowało spędzić tegoroczne wakacje nad jeziorem, zaś aż 13 proc. wybrać urlop w dużym mieście[3]. – Właściciele takich mieszkań poza większą pewnością osób zainteresowanych wynajmem, mogą również liczyć na wyższy zarobek (i to przez cały rok, nie tylko sezon wakacyjny). Ponadto takie noclegi stanowią wygodną i atrakcyjną alternatywę dla hoteli – mówi Tomasz Przyrowski, ekspert ZFPF, Credipass. A chętnych na wynajem krótkoterminowy nie brakuje: blisko 20 proc. Polaków pytanych przez serwis OLX, deklarowało, że podczas letniego wypoczynku chce zatrzymać się w apartamencie czy kwaterze prywatnej[4]. – Wypoczynek w takim miejscu był dobrym rozwiązaniem szczególnie w szczycie pandemii. W odróżnieniu od dużych obiektów gwarantował spokój i minimalne restrykcje. Wielu Polaków, którzy do tej pory wypoczywali w hotelach poznało zalety wynajęcia mieszkania na urlop i teraz przychylnym okiem spogląda na takie oferty – podsumowuje Tomasz Przyrowski.

Cena za wynajem apartamentu zależy od jego lokalizacji, udogodnień i wielkości. Średnie wartości za wynajem za noc w okresie letnim kształtują się następująco: Gdańsk – 574 zł, Warszawa – 490, Kraków – 433, Zakopane – 488, Międzyzdroje – 714, Władysławowo – 558, Karpacz – 465[5].  Przykładowo, trzy letnie weekendowe dni w Warszawie przyniosą wynajmującemu 1490 zł dochodu, czyli nawet 700/800 zł zysku. Oczywiście, ta suma może się różnić, a wpływ na to ma wiele czynników. Jednym z nich są recenzje gości, im lepsze, tym możemy żądać wyższej ceny za wynajem. Warto więc zadbać o pozytywne opinie i zadowolenie odwiedzających, gdyż jest to inwestycja, która może przynieść realny zysk. Oprócz tego bardzo ważny jest standard lokalu, jego dokładna lokalizacja (czy znajduje się np. blisko morza albo w samym centrum miasta), a także mniej oczywiste aspekty, takie jak chociażby widok z okna. Zapełniając kalendarz wakacyjny wizytami gośćmi, wynajem krótkoterminowy pod względem zarobków w pewnych przypadkach może okazać się nawet korzystniejszy od długoterminowego. – Dodatkowo osoby wynajmujące krótkoterminowo mają większą swobodę ustalania i zmieniania cen, gdy np. wzrosną opłaty za prąd czy wodę. Opłaty mogą uzależniać w zależności od obłożenia (liczby zainteresowanych), tego jak działa konkurencja. Ponadto warto wprowadzić oferty promocyjne np. dla stałych klientów, aby budować ich lojalność i zachęcać do ponownej wizyty – mówi Paweł Komorowski, ekspert ZFPF, Lendi.

Kolejną zaletą wynajmowania nieruchomości na krótki czas, jest zdecydowanie większa kontrola nad stanem mieszkania niż w przypadku wynajmu na długi okres. Po każdym wynajmującym można sprawdzić lokal i w razie kłopotów domagać się zapłaty za wyrządzone szkody. Coraz częstszą praktyką jest również pobieranie wcześniejszej kaucji, jednak trzeba pamiętać, że dla części wynajmujących może być to traktowane jako minus, dlatego warto bardzo rozsądnie podejść do ustalania jej wysokości i ustanowić ją na takim poziomie, aby móc z niej pokrywać ewentualne mniejsze zniszczenia. I wreszcie – w odróżnieniu od wynajmu długoterminowego – właściciel może skorzystać ze swojego mieszkania i to w terminie mu odpowiadającym. To szczególnie ważne, jeśli mamy np. apartament nad morzem i sami chcielibyśmy spędzić tam kilka tygodni wakacji.

Wynajem krótkoterminowy. Jak zacząć i o czym pamiętać?

Mieszkanie przeznaczone na wynajem krótkoterminowy musi spełniać określone warunki. Jakie?

– W odróżnieniu od lokalu przeznaczonego na wynajem długookresowy, musi być w pełni wyposażone. Nie chodzi tu tylko o łóżka czy szafy, ale  w bardziej prozaiczne rzeczy jak sztućce, zastawa czy ręczniki. Trzeba w takim lokum także zapewnić odpowiednią obsługę, jak np. sprzątanie, a to oznacza, że albo samodzielnie włożymy w to dużo pracy, albo zapłacimy właściwej firmie, co z pewnością zmniejszy nasz zysk – mówi Paweł Komorowski, ekspert ZFPF, Lendi.

Ale to nie jedyne sprawy, o jakich trzeba pamiętać. Najem krótkoterminowy wiąże się z potrzebą nieustannej promocji i reklamy – podsycaniem zainteresowania najmujących daną nieruchomością. Ponieważ turyści coraz częściej szukają informacji w sieci, warto zadbać o stronę internetową naszego lokalu. Warto też umieścić ogłoszenia o wynajmie w wyspecjalizowanych serwisach ogłoszeniowych, bazach miejsc noclegowych czy innych portalach turystycznych. Alternatywą dla tej dość żmudnej pracy jest opcja skorzystania z oferty pośredników wynajmu nieruchomości, a także dodanie nieruchomości do popularnych platform internetowych pośredniczących w wynajmie krótkoterminowym i rezerwacji.    

Każda z tych platform ma inne zasady, na jakich można na nich udostępnić swoją ofertę. Na niektórych płaci się miesięczną prowizję za każdą rezerwację, która jest ustalana na etapie zabukowania. Na innych sama publikacja ofert nie jest płatna, a prowizję określoną w procentach płaci się każdorazowo za rezerwację. Zaletą korzystania z takich platform ogłoszeniowych jest dotarcie do ogromnej rzeszy użytkowników, nie tylko w Polsce. Minusem – konieczność „podzielenia się” zyskiem.

Wynajem a podatki i działalność gospodarcza

Wynajem krótkoterminowy nie jest dobrze opisany w naszym systemie prawnym. Unia Europejska zamierza niedługo ujednolicić krajowe zasady wynajmu, jednak w tej chwili w Polsce to kwestia dyskusyjna. Jeśli z wynajmu otrzymujemy regularne wpływy na dużą skalę, może zaistnieć konieczność założenia działalności gospodarczej, jeśli jednak robimy to okazjonalnie, to w ramach takiego najmu prywatnego możemy robić to jako osoba fizyczna.

Jeśli nie prowadzimy działalności gospodarczej, możemy rozliczyć podatek za wynajem według zasad ogólnych, czyli skali podatkowej lub ryczałtu. Od 2022 r., w związku ze zmianą przepisów, z ryczałtu może także skorzystać przedsiębiorca. Ryczałt za wynajem to odpowiednio 8,5 proc. do wysokości 100 tys. zł oraz 12,5 proc. dla dochodów przekraczających 100 tys. zł. – O wyborze odpowiedniej formy opodatkowania najlepiej porozmawiać z wykwalifikowanym doradcą lub ekspertem finansowym. Przepisy zmieniają się nieustannie, dlatego warto skorzystać z pomocy profesjonalisty – mówi Tomasz Przyrowski, ekspert ZFPF, Credipass. – Wynajem krótkoterminowy może przynieść spore zyski, a to ma niebagatelne znaczenie, gdy ceny rosną tak szybko.

[1] Wyliczenia własne

[2] Kwartalnik mieszkaniowy Polityki Insight i Otodom, I kw. 2022 r.

[3] Ogólnopolskie badanie na zlecenie serwisu OLX, przeprowadzone w dniach 29.04–11.05.2022 r. dotyczące planów urlopowych Polaków, wzięło w nim udział łącznie 1050 osób.

[4] Tamże.

[5] Opracowanie własne na podstawie danych z Airbnb.pl