Długi w małżeństwie a egzekucja z nieruchomości – kiedy komornik ma prawo zająć mieszkanie lub dom?

Według Rocznika Demograficznego GUS, konflikty na tle finansowym są jedną z najczęstszych przyczyn rozwodów w Polsce. Tylko w 2020 r. rozpadło się przez nie 3449 małżeństw[1]. Kłótnie o pieniądze i zarządzanie domowym budżetem widnieją w pozwach tuż za tak drażliwymi kwestiami jak np. niedochowanie wierności czy nadużywanie alkoholu[2]. Nic dziwnego – finansowe problemy, szczególnie te kończące się długami, z którymi nie można sobie poradzić własnymi siłami, nie tylko skutkują obniżeniem poziomu życia całej rodziny, ale też mocno odbijają się na wzajemnym zaufaniu.  „Czy komornik może wyrzucić nas z mieszkania, jeśli mamy małe dziecko?”. „Nie daliśmy rady z kredytem na dom, czy podpisanie intercyzy może nas jeszcze uratować przed licytacją komorniczą?”. „Jestem samotną matką, bo mój mąż nas zostawił. Dziś dowiedziałam się, że ukrywał dług, a my nie mamy rozwodu. Czy komornik może zająć dom za dług męża?” – fora internetowe są pełne podobnych, dramatycznych historii.  Dochodzi do nich, gdy dług obojga lub jednego z małżonków trafia w ręce komornika i zapada decyzja o egzekucji z nieruchomości. Jak przebiega ona w takich sytuacjach? Co wolno komornikowi i kiedy prawo dopuszcza zajęcie mieszkania lub domu? Kiedy jesteśmy odpowiedzialni za długi współmałżonka, a kiedy nasz majątek jest „nietykalny”? O tym w kolejnym materiale Intrum z cyklu „Ogarniam finanse”!

Egzekucja długu z nieruchomości – jak do niej dochodzi?

 Wbrew powszechnej opinii, od problemów ze spłatą długu do zasądzenia egzekucji z nieruchomości jest długa, wieloetapowa droga prawna. Zanim do drzwi osoby zadłużonej zapuka komornik, najpierw może spodziewać się kontaktu ze strony wierzyciela (instytucji lub osoby, wobec której mamy dług) lub firmy windykacyjnej, która działa w jego imieniu. Jeśli tak się stanie, to dla osoby zadłużonej i jego/jej współmałżonka „dobra wiadomość”, bo to znaczy, że wciąż prowadzona jest windykacja polubowna, czyli sprawa nie została jeszcze skierowana do sądu i jest to etap poprzedzający działanie komornika. Co więc zrobić, gdy kontaktuje się z nami firma windykacyjna?

– Gdy dostajemy telefon lub pismo od windykatora, przede wszystkim nie należy się bać, ale podjąć kontakt, bo zadaniem profesjonalnego windykatora jest pomoc w wyjściu z długu: możemy liczyć na to, że przeanalizuje naszą sytuację finansową i krok po kroku wyjaśni, co zrobić, żeby poradzić sobie z zadłużeniem bez udziału w sporze strony sądowej. Jeśli osoba zadłużona udzieli mu wszystkich potrzebnych informacji, windykator ustali taki plan spłaty, który będzie realny do spełnienia i nie narazi na to, że zgromadzony majątek, w tym wspólne mieszkanie czy dom będą w ogóle zagrożone egzekucją komorniczą – podkreśla Wioleta Sobiech, ekspert Intrum.

Kiedy osoba zadłużona przez dłuższy czas unika kontaktu z windykatorem, odbiera sobie szansę na polubowną spłatę i wierzyciel ma prawo skierować sprawę na drogę sądową. Postępowanie kończy się zazwyczaj uzyskaniem tytułu wykonawczego. Wierzyciel składa wówczas wniosek do komornika sądowego o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Ale nawet w tym momencie nadal daleko jest do zajęcia mieszkania czy domu:

 – Egzekucja z nieruchomości jest jednym ze sposobów na odzyskanie należności, ale nie jest środkiem, po który komornik sięga w pierwszej kolejności. Najpierw pod uwagę brane są inne składniki majątku, które mogłyby służyć spłacie: takie jak wynagrodzenie za pracę, inne środki pieniężne pozostające na rachunkach bankowych czy majątek ruchomy: np. biżuteria czy samochód. Po drugie, egzekucja z nieruchomości jest stosowana zazwyczaj wtedy, kiedy mamy do czynienia z zadłużeniem na duże kwoty i ich odzyskanie w inny sposób było nieskuteczne. Aż wreszcie po trzecie: aby komornik mógł „ściągnąć” dług, zajmując i przeznaczając na licytację lokal, ta nieruchomość musi być wcześniej bezpośrednio wskazana we wniosku, który do komornika skierował wierzyciel – dodaje Wioleta Sobiech, ekspert Intrum. 

Moje, Twoje, nasze – własność nieruchomości w małżeństwie a egzekucja długu

To, czy komornik będzie miał prawo zająć nieruchomość, w której zamieszkujemy razem z małżonkiem, zależy od kilku czynników. Po pierwsze od tego, wobec kogo komornik dysponuje tytułem egzekucyjnym, czyli kto według prawa powinien spłacić dług. W momencie, kiedy zawierane jest małżeństwo, a para nie zdecyduje się podpisać intercyzy, powstaje między małżonkami ustawowa wspólnota majątkowa[3]. Oznacza to, że wszystko, czego od tego momentu „dorobią się” w małżeństwie, stanie się częścią majątku wspólnego. Ale nie zawsze znaczy to, że żona będzie bezwzględnie odpowiadać materialnie za długi spowodowane przez męża i odwrotnie.

– Jeśli dom lub mieszkanie są w świetle prawa częścią majątku wspólnego, to komornik może je zająć, ale kolejne czynności egzekucyjne, w tym, opis i oszacowanie oraz licytacja i eksmisja mogą się odbyć tylko pod warunkiem, że dysponuje tytułem wykonawczym wobec obojga małżonków. Jeśli tytuł jest wydany tylko wobec jednej z osób, to wierzyciel musi dowieść, że zaległość powstała za zgodą i wiedzą drugiego współmałżonka – najczęściej podstawą jest tu oświadczenie woli małżonka dłużnika o wyrażeniu zgody na zaciągnięcie zobowiązania. Jeśli więc mamy do czynienia z sytuacją, że jeden ze współmałżonków zaciągnął zobowiązanie sam, tając dług przed partnerem, to wierzyciel musi szukać możliwości ściągnięcia należności z majątku osobistego małżonka obciążonego długiem – będzie to majątek zgromadzony przed zawarciem małżeństwa lub darowizna czy spadek, które małżonek mógł otrzymać już w trakcie trwania małżeństwa, ale które wchodzą w skład jego majątku osobistego – mówi Wioleta Sobiech, ekspert Intrum.

Co ważne, nawet gdy komornik wykona pierwszy, dozwolony mu krok i dojdzie do zajęcia nieruchomości wspólnej, ale tytuł wykonawczy nadal istnieje tylko wobec jednego z małżonków, drugi z nich może zgodnie z prawem sprzeciwić się zajęciu nieruchomości:

–  Współmałżonek może taki sprzeciw zgłosić do komornika pisemnie lub ustnie z zastrzeżeniem umieszczenia tego faktu w protokole. Komornik zawiadamia wtedy wierzyciela o sprzeciwie, a ten musi w ciągu 7 dni wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi osoby zadłużonej. Jeśli to nie nastąpi, egzekucja z nieruchomości podlega umorzeniu. Prawo, a co za tym idzie i jego przedstawiciel, czyli komornik, zawsze dają więc możliwość obrony temu, kto według obowiązujących przepisów nie jest winny powstania długu, i kogo interesy mogą być niesłusznie naruszone – dodaje Wioleta Sobiech, ekspert Intrum.

Czy intercyza w małżeństwie zawsze ochroni przed utratą nieruchomości przez długi?

Intercyza jest majątkową umową małżeńską, która wprowadza rozdzielność majątkową. Jedną z jej zalet jest to, że w większości wypadków zabezpiecza prawnie oboje małżonków na wypadek, gdyby któreś z nich popadło w długi[4]
– gdy nie istnieje wspólnota majątkowa, egzekucja domyślnie odbywa się tylko z majątku osobistego tej osoby, która zaciągnęła dług.  Decyzję o podpisaniu intercyzy małżonkowie mogą podjąć z chwilą zawarcia małżeństwa, ale także później, w dowolnym momencie. Jednak, gdy małżeństwu grozi egzekucja komornicza, także ta z nieruchomości, taka intercyza jest ważna jedynie wtedy, gdy została podpisana przed powstaniem długu: – W praktyce oznacza to, że intercyza może ochronić majątek drugiego małżonka tylko, jeśli dokument został podpisany w obecności notariusza wcześniej niż np. umowa na kredyt, który wygenerował potem dług – komentuje Wioleta Sobiech, ekspert Intrum. 

Co więcej, nie każdy wie, że rozdzielność majątkowa może powstać nie tylko w wyniku intercyzy spisanej przez żonę i męża czy formalnego rozpadu małżeństwa (rozwód lub separacja). Rozdzielność majątkową w małżeństwie może także „wywołać” wierzyciel, kiedy nie jest dopuszczalne dochodzenie spłaty wierzytelności z nieruchomości wspólnej małżonków[5].

– Aby wierzyciel mógł domagać się przymusowego ustanowienia rozdzielności, musi uzyskać tytuł wykonawczy oraz w trakcie postępowania udowodnić, że podział majątku wspólnego, w tym wypadku domu lub mieszkania, pozwoli na pokrycie długu. Jeśli w takiej sytuacji rozdzielność zostanie ustanowiona, to znaczy, że małżonkowie otrzymują osobne udziały w danej nieruchomości, które należą odtąd do ich odrębnych majątków osobistych. Wierzyciel może wtedy złożyć wniosek o odzyskanie należności wyłącznie z osobistych udziałów jednego małżonka. Ale, co ważne, od tej reguły jest jednak bardzo ważne odstępstwo, które przewiduje prawo: nawet przy ustanowionej rozdzielności, małżonkowie nadal odpowiadają solidarnie za dług, który jedno z nich zaciągnęło w tzw. sprawach wynikających z zaspokajania zwykłych potrzeb rodziny [6], a więc np. na opłaty czynszu, mediów czy kosztów edukacji dzieci[7]. Przepisy zostały skonstruowane w ten sposób, aby małżonkowie nawet w tak trudnej sytuacji, starali się współdziałać dla dobra rodziny, a w szczególności dzieci, których dobro stanowi tu nadrzędną wartość – wyjaśnia Wioleta Sobiech, ekspert Intrum.

Kiedy i kogo prawo chroni przed eksmisją? 

A jak wygląda sytuacja, gdy komornik jednak uzyskuje wymagane klauzule wykonalności wobec obojga małżonków, zajmuje nieruchomość i ma prawo przystąpić do kolejnych czynności egzekucyjnych? Wielu osobom może wydawać się, że następnym krokiem jest od razu eksmisja z lokalu. Nie jest to prawdą, ponieważ przedtem komornik musi dopełnić jeszcze wielu formalności: po pierwsze, w chwili zajęcia nieruchomości musi dostarczyć wezwanie do spłaty należności: na jej uregulowanie są przewidziane dwa tygodnie. Jeśli spłata nie nastąpi, komornik składa do sądu właściwego dla prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji oraz na wniosek wierzyciela, sporządza opis i oszacowanie zajętej nieruchomości. Gdy opis i oszacowanie się uprawomocnią, komornik wyznacza termin licytacji, a informacje o niej są podawane do publicznej wiadomości. Dopiero, kiedy nieruchomość zostanie zlicytowana pod sądowym nadzorem, jej nowy właściciel, już po przeniesieniu praw własności, może zażądać eksmisji lokatorów. Ale komornik nie może zrobić tego wyłącznie na jego prośbę – do tego także potrzeba osobnego wyroku sądu.

– Jednym z nadal powtarzanych mitów dotyczących pracy komornika jest to, że od razu wystawia na bruk wszystkich zadłużonych właścicieli nieruchomości. Tymczasem trzeba mieć świadomość, że prawo chroni najsłabszych, dlatego bez zapewnienia lokalu socjalnego, nie można dokonać eksmisji kobiet w ciąży, rodzin z małoletnimi dziećmi, osób niepełnosprawnych i ubezwłasnowolnionych oraz ich opiekunów. Dotyczy to także osób obłożnie chorych, emerytów i rencistów, którym przysługują świadczenia z pomocy społecznej, a także osób posiadających status bezrobotnego. Ale warto też wiedzieć, że sądy bardzo dokładnie rozpatrują indywidualne przypadki, dlatego nawet jeśli domownik należy do którejś z wymienionych grup, ale jednocześnie stosuje wobec innych członków rodziny przemoc, może zostać przez komornika eksmitowany. Takie sytuacje są bardzo dramatyczne, ale komornik jako funkcjonariusz prawa reprezentujący sąd, występuje tu w obronie interesów osób pokrzywdzonych – mówi Wioleta Sobiech, ekspert Intrum.

Aktualnie wiele pytań budzi też odwołanie zakazu eksmisji, który wprowadzono od 2 marca 2020 r., tuż po wybuchu epidemii Covid-19 i który przestał obowiązywać w dn. 15 kwietnia 2022 r.:

– Cofnięcie zakazu oznacza tu przede wszystkim powrót do przepisów sprzed pandemii: aby eksmisja była prawnie możliwa, nadal muszą być zachowane wszystkie kolejno opisane wyżej procedury. Nadal oczywiście obowiązuje też przepis, że eksmisji nie wykonuje się zimą, między 1 listopada a 31 marca, jeśli osobie lub osobom eksmitowanym nie przydzielono lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie – dodaje Wioleta Sobiech, ekspert Intrum.

Kwestia egzekucji długu z nieruchomości jest sprawą bardzo złożoną, a jeśli dotyczy małżonków, to kwestiami kluczowymi są: ustrój majątkowy w małżeństwie, ustalenie jak powstał dług oraz czy małżonek wyrażał na niego zgodę i powinien uczestniczyć w spłacie. Ale należy pamiętać, że nawet gdy sprawy zabrną tak daleko, że w grę wchodzi eksmisja, osoba zadłużona oraz jej rodzina dysponują szeregiem powyższych praw i dlatego powinni wiedzieć, jak z nich skorzystać.

[1] GUS, Rocznik Demograficzny 2021.

[2] Tamże.

[3] Zgodnie z przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

[4] Na formalny zakres rozdzielności, a więc również i na kwestię odpowiedzialności za ewentualne długi małżonka, ma wpływ to, który z czterech ustrojów majątkowych zdecydują się małżonkowie podczas podpisywania intercyzy: ograniczona wspólność majątkowa, rozszerzona wspólność majątkowa, rozdzielność majątkowa, rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dział 3: Małżeńskie ustroje majątkowe.

[5] Na podstawie art. 52 § 1a Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

[6] Art. 30 Kodeksu rodzinno-opiekuńczego.

[7] § 2 ww. artykułu mówi, iż w wyjątkowych wypadkach po żądaniu jednego z małżonków może obciążyć zobowiązaniem wyłącznie tego małżonka, który je zaciągnął.