Jak wykończyć mieszkanie, zanim ono finansowo wykończy Ciebie? Oto jak uniknąć ukrytych kosztów

Tylko w okresie styczeń-marzec 2022 r. deweloperzy oddali do użytku 54,7 tys. nowych mieszkań w całej Polsce^[1]. To oznacza, że co miesiąc w naszym kraju przybywa średnio kilkanaście tysięcy szczęśliwych nabywców swojego „M”. Najpierw zakup lokum, które istnieje tylko na papierze, a potem odebranie już kluczy do własnego nowego mieszkania to dla wielu spełnienie marzeń, ale kiedy pierwsze emocje już opadną, okazuje się, że stajemy przed kolejnym, nie mniej wymagającym zadaniem: wykończeniem i aranżacją wnętrza. Budżet, który trzeba przeznaczyć na ten cel, to obok zakupu, kolejny duży koszt, tym bardziej, że ceny potrzebnych materiałów i usług rosną w astronomicznym tempie. Przykład? W marcu 2022 r. w porównaniu z analogicznym okresem zeszłego roku, ceny najpopularniejszych materiałów budowlanych są wyższe średnio o 28%^[2] i ciągle rosną! Sytuacji nie poprawia też rekordowa dwucyfrowa inflacja, wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, rosnące ceny prądu i gazu. Rachunki za ten pierwszy są już o 24 proc. wyższe niż w 2021 r.^[3] To wszystko sprawia, że kwoty, które świeżo upieczeni właściciele mieszkań zabezpieczyli na wykończenie i zagospodarowanie swoich lokali, topnieją z dnia na dzień. Jeśli nie będziemy wystarczająco ostrożni, łatwo możemy wpaść w nieplanowane długi! O tym, jak tego uniknąć w kolejnym materiale Intrum z cyklu „Ogarniam finanse”!

Niekorzystna umowa z ekipą wykończeniową lub jej brak, nieprzemyślany projekt na zamówienie, który staje się skarbonką bez dna, a nawet mandaty, o których wielu z nas nie wie, mogą sprawić, że nieoczekiwanie będziemy zmuszeni wydać wszystkie oszczędności, by wykończyć lokal i zostaniemy przez to bez poduszki finansowej na „czarną godzinę”. Wtedy często jedynym wyjściem staje się kolejny kredyt, ale kiedy spłacamy już ten na mieszkanie, zaciąganie kolejnych zobowiązań grozi wpadnięciem w spiralę zadłużenia. Jak temu zapobiec i gdzie mogą czaić się finansowe pułapki? Jeśli w obliczu trwającego kryzysu gospodarczego jest jakaś uniwersalna finansowa rada dla osób planujących właśnie teraz wykończenie mieszkania, to na pewno jest nią zapobiegliwość:

–  Planując obecnie duże wydatki, które są przy tym rozłożone w czasie, tak, jak szeroko zakrojone projekty wykończeniowe, zawsze musimy przyjąć finansowy „zapas”. Zabezpieczenie kwoty choćby 20-30% większej niż zakładana, zminimalizuje ryzyko nagłego stresu finansowego, bo niestety to właśnie planowanie budżetu „na sztywno” przy tak dużych przedsięwzięciach, często prowadzi do tego, że później się zadłużamy – podkreśla Patrycja Karolczak, ekspert Intrum.

Umowa z ekipą wykończeniową to podstawa!

Planując prace wykończeniowe, których w nowym lokalu jest przecież bez liku, możemy zdać się wyłącznie na własne umiejętności albo też zatrudnić fachowców. Jeśli zdecydujemy się na to drugie rozwiązanie i potrzebujemy standardowego zakresu prac wykończeniowych, czyli np. malowania, położenia gładzi, glazury, przygotowania podłączeń elektrycznych, czy zamontowania drzwi i parapetów, to powinniśmy podpisać z fachowcami umowę o dzieło, często określaną też po prostu umową remontową – w odróżnieniu od budowlanej[4].

Zazwyczaj szukamy ekipy z polecenia, co oczywiście jest bardzo dobrym krokiem, bo już na starcie, dzięki opinii znajomych czy rodziny, wiemy, że mamy do czynienia z profesjonalistami, którzy wykonają pracę solidnie i w terminie. Zazwyczaj potwierdzenie wiarygodności nam wystarcza i nie podpisujemy z fachowcami stosownej umowy. Niektórzy widzą w tym także pozorną okazję do oszczędzenia: przy nieformalnym „dogadaniu” się z wykonawcami, bez umowy, firma remontowa unika płacenia podatku, a nas, klientów kusi niższą niż na umowie ceną. Ale czy naprawdę zagwarantuje nam to oszczędność? Musimy być świadomi, że brak umowy to bardzo duże zagrożenia dla bezpieczeństwa dla naszego budżetu! Może się przecież zdarzyć, że ekipa otrzyma zaliczkę i zamiast rozpocząć pracę… zniknie. A my nic nie będziemy mogli zrobić, bo przecież stron nie wiążą na żadne formalne ustalenia! A jeśli wynajmujemy kilka oddzielnych ekip: np. specjalizujących się w określonym typie prac, np. malarzy, glazurników czy stolarzy, wtedy możemy stracić nawet kilka zaliczek. Przyjdzie też konieczność znalezienia innych wykonawców, a zazwyczaj fachowcy „złapani” na ostatnią chwilę to ci, do których nie ustawiają się kolejki chętnych i przy takiej usłudze istnieje duże prawdopodobieństwo, że będziemy musieli dopłacać jeszcze do poprawek…

– Miejmy na uwadze, że podpisanie umowy zawsze leży w naszym interesie, bo to podstawowe zabezpieczenie naszych pieniędzy i wszelkich późniejszych roszczeń, np. bezpłatnego naprawienia usterek czy zwrotu zaliczki. Solidny i uczciwy fachowiec nigdy nie powinien unikać spisania umowy. Pamiętajmy, że możemy zawrzeć ją także z osobą, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Jeśli wykonawca próbuje nas przekonać, że umowa nie jest konieczna, to takie zachowanie powinno być dla nas czerwoną flagą. Brak umowy to ogromne ryzyko, że nasz i tak już nadwyrężony kupnem mieszkania budżet zostanie obciążony kolejnymi kosztami, które przy szalejącej inflacji, rosnących cenach materiałów i usług wykończeniowych, szybko zachwieją naszą płynnością finansową i zagrożą długami, których nie będziemy w stanie spłacić – podkreśla Patrycja Karolczak, ekspert Intrum.

Na te kosztowne „kruczki” w umowach z ekipami remontowymi trzeba uważać!

Umowa z indywidualnym fachowcem czy ekipą, a tym bardziej wieloma ekipami, jest nieodzowna. Ale sztuką jest nie tylko podpisać „jakąś” umowę, ale DOBRĄ umowę, tzn. taką, która nie będzie pierwszym lepszym formularzem ściągniętym z Internetu, zawierającym tylko ogólne warunki, ale będzie dostosowana indywidualnie do naszej sytuacji, zakresu wykonywanych prac i ryzk finansowych z tym związanych. Co powinno znaleźć się w umowie o dzieło na prace wykończeniowe i czego dopilnować szczególnie?

• Oznaczenie stron w umowie: tu ważne są dane i podpisy obu stron. Uwaga: jeśli podpisujemy umowę z firmą, musi być tu jej nazwa, a podpis musi złożyć osoba do tego uprawniona – w takich firmach może być ich wiele, ale jeśli nie mamy podpisu osoby do tego upoważnionej, postanowienia umowy mogą być potem łatwo podważone!

– Przed podpisaniem umowy z wykonawcą, który prowadzi jednoosobową działalność, warto zweryfikować go w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Jeśli w jego imieniu umowę ma podpisać inna osoba niż ta widniejąca w rejestrze, żądajmy przedstawienia pełnomocnictwa na piśmie. To bardzo ważne dla naszego bezpieczeństwa finansowego, ponieważ gdy na umowie będzie widniał podpis osoby, która nie ma prawa do reprezentowania przedsiębiorcy i dojdzie do sytuacji, że usługa zostanie wykonana źle lub w ogólnie nie zostanie rozpoczęta, będziemy mieli ogromny problem z odzyskaniem pieniędzy. To dlatego, że najpierw na drodze sądowej trzeba będzie ustalić, od kogo możemy w ogóle dochodzić swoich roszczeń. Niestety pociągnie to za sobą kolejne wydatki, bo musimy się przy tym liczyć z wieloletnim procesem, a jego koszty mogą nas uwikłać w kolejne problemy finansowe – przestrzega Patrycja Karolczak, ekspert Intrum.

• Dokładny zakres prac, czyli przedmiot umowy: wypunktujmy krok po kroku co jest do zrobienia, w jakich pomieszczeniach. Unikajmy ogólników typu: „kanalizacja”, zapiszmy zamiast tego np.: „rozprowadzenie instalacji wodno-kanalizacyjnej i montaż sprzętów łazienkowych (armatura, ceramika łazienkowa, kabina prysznicowa)”. A gdy zamawiamy np. u ekipy stolarskiej meble na wymiar, upewnijmy się, że w cenie będzie uwzględniony także ich montaż – jeśli nie mamy takiego zapisu, często okazuje się po fakcie, że za tę usługę trzeba będzie dodatkowo zapłacić! Warto przy tej okazji dołączyć do umowy także szczegółowy projekt jako załącznik, oczywiście także z podpisami obu stron.

• Terminy: w umowie powinny się tu znaleźć zarówno terminy rozpoczęcia, jak i zakończenia prac. Warto zwrócić uwagę na zapisy typu: „wykonawca zastrzega sobie możliwość przesunięcia deklarowanego terminu oddania dzieła”, bo taki „asekuracyjna” adnotacja może oznaczać, że dojdzie do sytuacji, że roboty będą się przeciągały w nieskończoność. Jeśli w trakcie robót okaże się, że chcemy zlecić dodatkowe prace, powinny się one znaleźć w aneksie, na którym również powinien widnieć konkretny termin ich zakończenia.

• Wynagrodzenie, zaliczki i zapis o karach umownych: w przypadku różnych rodzajów usług wykończeniowych, ceny mogą być podane za metr prac (np. w położeniu płytek), kwota może być ryczałtowa albo też stosowne opłaty będą obejmować kolejne etapy prac. Jeśli dotyczy nas ten ostatni przypadek, zadbajmy, by umowa zawierała też harmonogram, z datami i cenami odnośnie etapów.

• Zakup i jakość materiałów budowlanych: często bywa też, że do wykończenia osobiście kupujemy jedynie „duże” elementy: płytki łazienkowe, podłogi czy kabinę prysznicową, ale zapominamy o drobnych: np. gniazdkach elektrycznych, fugach, klejach, przewodach. W trakcie rozpoczętych prac i przy goniących nas terminach zazwyczaj zdajemy się na ich wybór i zakup przez fachowców. Jeśli się na to decydujemy i dajemy im w tym zakresie „wolną rękę”, nalegajmy, żeby wszystko spisywane było na bieżąco w kosztorysie, do którego mamy wgląd, by na koniec nie okazało się, że dopłacamy zawyżone sumy za pozornie niewielkie elementy: ceny podobnych produktów w zależności od jakości i producenta, mogą się różnić nawet o kilkaset procent!

• Gwarancja: przy pracach remontowych i wykończeniowych standardowo gwarancja jest udzielona na okres 2 lat[5] i ten okres reguluje Kodeks cywilny.

– Po pierwsze zadbajmy, by w umowie koniecznie znalazł się zapis o gwarancji, która przysługuje nam w świetle prawa, bo to właśnie ona uchroni nas przed wyłożeniem pieniędzy z własnej kieszeni, gdyby jakaś kosztowna wada ujawniła się już po wykonaniu prac. Po drugie, jeśli godzimy się na wpłatę zaliczki, żądajmy pokwitowań, a potem rozliczajmy się tylko za w pełni wykonane prace, nigdy wcześniej. Takie kroki pozwolą nam zachować kontrolę nad finansami przez cały okres trwania prac. A gdy już zainwestowaliśmy pieniądze w wykończenie, a ekipa ciągle opóźnia ukończenie zamówionej usługi, także nie jesteśmy bezbronni. Przy dobrze spisanej umowie, możemy także domagać się odszkodowania[6]. Co prawda, wyegzekwowanie go najczęściej nie jest natychmiastowe, ale w momencie, gdy już zdążyliśmy „zamrozić” sporą kwotę z naszych bieżących środków w kosztach kupionych materiałów i w zapłaconych zaliczkach, uzyskane odszkodowanie może pomóc podratować nasz budżet w razie nastąpienia zadłużenia – mówi Patrycja Karolczak, ekspert Intrum.

Projekty wnętrz na zamówienie mogą okazać się… skarbonką bez dna 

Podążając z trendami, coraz więcej osób rozważa również wynajęcie projektanta wnętrz, co nie dziwi. Bez wątpienia, przyspiesza to całą sprawę i pozwala wykorzystać cały potencjał lokalu i sprawić, by pomieszczenia były jak najbardziej wygodne w użytkowaniu i dostosowane do indywidualnych potrzeb. Ale i w tym wypadku trzeba do sprawy podjeść ze szczególną troską o nasze finanse. Tak, jak w przypadku każdego innego fachowca, należy zadbać o umowę.

Szczególną uwagę w tym wypadku powinniśmy zwrócić na dopuszczalną ilość korekt projektu: w umowie powinna się znaleźć informacja, ile takich zmian i kiedy możemy je wprowadzić w ramach spisanych ustaleń i płaconej kwoty. Doprecyzujmy też z architektem, co jest poprawką, a co już zmianą, która na tyle ingeruje w projekt, że będzie się wiązała z koniecznością dopłaty. Sprawdźmy też, czy w umowie jest punkt dotyczący ubezpieczenia od błędów projektowych. W przypadku mniejszych biur czy jednoosobowych działalności ciągle jest to jeszcze rzadkością. Takie ubezpieczenie daje nam gwarancję, że koszty finansowe ewentualnych błędów pokryje projektant, ale oczywiście takie ubezpieczenie podnosi cenę usługi. Ale elementem, który obecnie może szczególnie drastycznie podnieść koszty są materiały, a konkretnie problemy z ich dostępnością, które w ostatnich miesiącach są coraz bardziej odczuwalne. Jeśli architekt uwzględni w projekcie materiały np. z kolekcji limitowanych, końcówek kolekcji lub te z „wyższej półki”, może się okazać, że zaplanowanych w projekcie elementów i materiałów nigdzie nie można dostać lub mają zaskakująco wysokie ceny. Dlatego przy akceptacji końcowej wersji wizualizacji żądajmy również pełnej specyfikacji materiałowej. Często można też ustalić z architektem, że otrzymamy w komplecie listę sklepów, w których dostaniemy interesujące nas materiały. Architekt może również dla nas przygotować rysunki techniczne i wskazówki dla wykonawców. Dzięki temu unikniemy sytuacji, że z powodu braków w materiałach projekt będzie trzeba wykonać od nowa i… od nowa za niego zapłacić.

Wysoka cena… odpadów remontowych

Jeśli już szczęśliwie udało nam się przeprowadzić prace wykończeniowe albo wręcz przeciwnie – cały proces się jednak przedłuża, to musimy zwrócić szczególną uwagę na kwestię śmieci powstałych w wyniku remontu.  Zarówno zbyt długie składowanie, jak też nieodpowiednia utylizacja, również mogą być przyczyną nieplanowanych wydatków.

Takie rzeczy jak np. gruz budowlany, elementy instalacji elektrycznych czy sanitarnych nie mogą być wyrzucone do zwykłego kosza. Zgodnie z prawem, możemy pozbyć się ich na dwa sposoby: albo samodzielnie zawieźć do tzw. PSZOK-a (punktu selektywnej zbiórki odpadów komunalnych) albo też wynająć kontener lub tzw. big bag, czyli dużą przemysłową torbę, a potem zlecić przewiezienie odpadów ekipie, która wykańcza nasze mieszkanie lub jeszcze innej, specjalizującej się w gospodarce odpadami budowlanymi. Bądźmy czujni, jeśli chodzi o wybór firmy, sprawdzajmy opinie, bo niestety zdarzają się nieuczciwi „fachowcy”, którzy zamiast zutylizować śmieci legalnie, podrzucają je np. w lasach. To poważne wykroczenie, które może skończyć się karą nie tylko dla naciągacza, ale i w niektórych sytuacjach i dla „klienta”, który mu to zlecił, a grzywny nie są małe, bo mogą sięgać nawet 5000 zł![7] Zdarza się też, że właściciele mieszkań w blokach składują śmieci np. na trawnikach albo też na własnych miejscach parkingowych. I tu uwaga: i jedni, i drudzy łamią prawo! Bo choć mogłoby się wydawać, że w drugiej sytuacji, skoro miejsce parkingowe to teren prywatny, (bo wykupiony przez mieszkańca), to nadal jednak podlega on administracji osiedla/ wspólnocie mieszkaniowej, a więc jest miejscem publicznym. Jeśli składowane przez nas odpady będą zalegać zbyt długo, będą utrudniać ruch albo zagrażać bezpieczeństwu, np. bawiących się w pobliżu dzieci czy przejeżdżających samochodów, możemy zostać ukarani grzywną w wysokości 500 zł, zgodnie z Kodeksem wykroczeń[8]. Taką samą karą grozi także wyrzucenie pojemnika po farbach czy lakierach do zwykłych koszy komunalnych. Oprócz tego, jeśli np. wyrzucone przez nas odpady remontowe podczas opróżniania komunalnych kontenerów uszkodzą śmieciarkę – co dotyczy np. płytek czy elementów armatury – jej właściciel ma prawo dochodzić od nas kosztów naprawy pojazdu.

– Jeśli zostaniemy ukarani mandatem karnym przez policję lub straż miejską albo też karę nałoży na nas administracja osiedla, to nawet, jeśli wyjściowo jest to niewielka kwota, w dłuższej perspektywie możemy się nabawić poważnych kłopotów finansowych. Jeśli zignorujemy karę, to brak zapłaty w terminie będzie skutkował naliczaniem odsetek, a przeciwko nam może zostać wszczęte formalne postępowanie egzekucyjne. Wtedy zaległość, której nie zapłaciliśmy dobrowolnie, na pewno zostanie ściągnięta przymusowo wraz z odsetkami i wszelkimi powstałymi w toku kosztami postępowania – mówi Patrycja Karolczak, ekspert Intrum.

Wykończenie mieszkania to często proces czasochłonny i wymagający planowania finansów w dłuższej perspektywie. Im jednak więcej z powyższych czynników weźmiemy pod uwagę przed jego rozpoczęciem, tym większa szansa, że po drodze zaskoczą nas koszty, których nie wliczyliśmy w nasz plan.

[1] GUS, Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń – marzec 2022 r.

[2] Analiza PSB: Dynamika cen materiałów budowlanych – marzec 2022 r.

[3] Dane: GUS.

[4] Umowa budowlana obowiązuje przy dużych przedsięwzięciach, np. rozbiórkach i budowach. Ten rodzaj umowy także jest rodzajem umowy o dzieło, ale ze względu na powagę i wartość inwestycji, do których się ją stosuje, definiują ją odrębne przepisy (art. 647 i nast. Kodeksu Cywilnego).

[5] Art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego.

[6] Art. 471 Kodeksu cywilnego.

[7] Art. 24. Kodeksu wykroczeń.

^[8] Art. 145. Kodeksu wykroczeń.