Kraków, Wrocław i Trójmiasto liderami wśród miast regionalnych pod względem popytu na biura

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach, I-IV kw. 2021 r.” podobnie jak w stolicy, pozytywne nastroje widoczne były również na ośmiu największych regionalnych rynkach biurowych poza Warszawą. Popyt w ostatnim roku przekroczył 594 tys. mkw., z czego ponad 67% przypadło na Kraków, Wrocław i Trójmiasto, a jego główną siłą napędową nadal były firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Deweloperzy są aktywni, ale wciąż ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych inwestycji. Wysoka dostępność powierzchni w niektórych miastach sprawia, że najemcy mają większe możliwości wyboru.

- Aktywność najemców w regionach, pomimo zmian zachodzących na rynku, utrzymuje się na stabilnym poziomie i ze względu na przewidywany dalszy rozwój firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu nadal będzie wzrastać. Podobnie jak w przypadku stolicy, również na regionalnych rynkach biurowych widzimy wzrost zainteresowania biurami oferującymi zarówno najwyższy standard, jak i nowoczesne rozwiązania technologiczne – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.

Na koniec IV kw. 2021 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą przekroczyły 6 mln mkw., natomiast nowa podaż osiągnęła 226 300 mkw.

Wśród największych ukończonych inwestycji w 2021 roku znalazły się: 3T Office Park (38 200 mkw., Gdynia, IV kw.), Nowy Rynek D (35 800 mkw., Poznań, II kw.), Palio A (16 500 mkw., Gdańsk, I kw.), Tertium Business Park III (13 350 mkw., Kraków, II kw.) oraz Krakowska 35 (11 800 mkw., Wrocław, II kw.).

Kraków i Wrocław to pierwsze miasta regionalne w Polsce, których zasoby powierzchni biurowej przekroczyły próg 1 mln mkw. W 2022 r. do ich grona dołączy Trójmiasto. Najmniejsze rynki regionalne to Lublin i Szczecin, które oferują łącznie niecałe 400 000 mkw. Na pozostałe miasta (Poznań, Katowice i Łódź) przypada ok. 30% całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej zlokalizowanej w regionach.

Aktywność deweloperów na rynkach regionalnych utrzymuje się na stosunkowo wysokim poziomie. Niemniej jednak wolumen powierzchni biurowej w inwestycjach będących w trakcie realizacji jest o ok. 20% niższy w porównaniu ze średnią za ostatnich pięć lat, wynoszącą ok. 900 000 mkw. Na koniec IV kw. 2021 r. w budowie pozostawało ok. 740 000 mkw., z czego 22% było zabezpieczone umowami przednajmu bądź listem intencyjnym. W najbliższych kilku miesiącach rozpoczynanie nowych inwestycji biurowych będzie uzależnione od rozwoju sytuacji makroekonomicznej, a przede wszystkim od aktywności najemców i zgłaszanego przez nich zapotrzebowania.

Całkowity popyt zarejestrowany na głównych rynkach regionalnych w 2021 roku przekroczył poziom 594 500 mkw., co oznacza wzrost o 2,1% w porównaniu z 2020 r. Pod względem popytu, ubiegłorocznymi liderami okazały się Kraków, Wrocław i Trójmiasto, gdzie wolumen transakcji w każdym z tych miast przekroczył poziom 100 000 mkw. i wyniósł odpowiednio 156 000 mkw., 135 400 mkw. i 108 000 mkw. Łącznie na te miasta przypadło ponad 67% całkowitego popytu w regionach. Najmniejszą aktywność najemców odnotowano w Szczecinie i Lublinie (odpowiednio 9200 mkw. i 7400 mkw.). Warto zauważyć, że 5 z 8 transakcji przekraczających 10 000 mkw. zawartych w 2021 roku na rynkach regionalnych również zostało podpisanych w Krakowie i Wrocławiu. Pozostałe 3 transakcje tej wielkości sfinalizowano w Łodzi, Katowicach i Poznaniu.

Podobnie jak w przypadku Warszawy, w regionach także odnotowano wyraźny wzrost aktywności najemców w zakresie renegocjowania i przedłużania umów najmu. W całym 2021 roku transakcje tego typu na rynkach regionalnych stanowiły prawie 43% całkowitego popytu, co oznacza wzrost o 5 p.p. w porównaniu z 2020 r. i o 10 p.p. względem 2019 r. Na nowe umowy przypadło 33%, natomiast pozostałe 24% stanowiły umowy przednajmu (14%), ekspansje (8%) oraz transakcje na potrzeby własne (2%).

Firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu w dalszym ciągu napędzają popyt na powierzchnię biurową na regionalnych rynkach biurowych. W 2021 roku były one odpowiedzialne za prawie 40% całkowitego popytu odnotowanego w regionach.

Na koniec IV kw. 2021 r. poziom pustostanów na głównych regionalnych rynkach biurowych wyniósł 14,1%, co stanowi wzrost o 0,6 p.p w ujęciu kwartalnym i o 1,4 p.p. rok do roku. We wszystkich największych miastach regionalnych, oprócz Szczecina, współczynnik pustostanów przekroczył poziom 10%. Ilość niewynajętej powierzchni biurowej wzrosła do ponad 853 600 mkw., z czego prawie 70% znajduje się w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście, gdzie najemcy obecnie mają większe możliwości znalezienia odpowiednich dla siebie biur i wynegocjowania korzystniejszych warunków najmu. Ze względu na znaczny wolumen nowej podaży zaplanowanej na 2022 r. (ok. 400 000 mkw.) współczynniki pustostanów w najbliższych kwartałach utrzymają się na poziomie powyżej 10% na większości rynków regionalnych.

Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe na ośmiu największych regionalnych rynkach biurowych utrzymały się na niezmienionym poziomie. Ze względu na dużą dostępność powierzchni biurowej w budynkach zarówno istniejących, jak i będących w budowie, nie spodziewamy się istotnych zmian w wysokości czynszów w najbliższych kwartałach.