Jakie trendy zdominują rynek biurowy w 2022 roku? Dwa kroki przed dziurą podażową

Niepewna sytuacja na rynku nieruchomości spowodowała wyhamowanie nowych inwestycji biurowych. Tymczasem pracownicy wrócili do biur, a firmy wznowiły procesy relokacji. Rozbieżności między popytem i podażą, w ciągu kilkunastu najbliższych miesięcy, doprowadzą do luki podażowej, która potrwa co najmniej do 2025 roku.

Po ostrożnym pierwszym kwartale 2021 roku, od kwietnia rynek biurowy zaczął wracać na dobre tory. – Powszechny dostęp do szczepionek na Covid-19 zmienił nastroje w całym kraju i wpłynął na decyzje osób zarządzających firmami. Tę nadzieję na normalność bardzo szybko dało się zauważyć również w liczbie rozpoczynanych procesów, szczególne relokacji i renegocjacji. W drugim kwartale br. popyt na biura na dziewięciu głównych rynkach w Polsce wyniósł w sumie 309 tys. mkw., czyli o 50 proc. więcej niż w pierwszych trzech miesiącach roku – mówi Artur Sutor, Partner i dyrektor Działu Reprezentacji Najemców Biurowych w Cresa Polska. – Pracownicy, w różnych konfiguracjach, wracali do pracy z biura, a rynek nieruchomości biurowych zaczynał odrabiać ponad roczne zaległości, co bardzo szybko spowodowało kumulację rozpoczynanych negocjacji. Procesy, które powinny trwać już przynajmniej od roku, nałożyły się z tymi, które właśnie miały się rozpoczynać, przy czym część najemców była już w dużym niedoczasie – wyjaśnia ekspert.

IT i finanse wynajmują najwięcej. W regionach nadal rządzi BPO

Najwięcej metrów biurowych w 2021 roku wynajęły firmy z sektora publicznego oraz z branż IT i finanse. – W pierwszych trzech kwartałach mijającego roku firmy IT oraz z sektora finansowego podpisały łącznie umowy najmu na prawie 300 000 mkw., co daje prawie 40 proc. łącznego popytu w tym okresie. Swoją obecność na rynku nowoczesnej powierzchni biurowej mocno zaznaczyły również organizacje z sektora publicznego, wynajmując łącznie prawie 63 000 mkw., co stanowiło 8 proc. wszystkich transakcji – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań i Doradztwa w Cresa Polska. – W miastach regionalnych nadal prężnie rozwijają się najemcy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu, którzy w pierwszych trzech kwartałach tego roku odpowiadali za prawie 60 proc. całkowitego popytu zarejestrowanego w regionach – dodaje.

Z szacunków Cresa Polska wynika, że ok. 40 proc. umów podpisanych w 2021 roku będą stanowiły renegocjacje. Największą transakcją tego typu zawartą dotychczas było przedłużenie umowy najmu w budynku Senator w Warszawie przez firmę z sektora energetycznego (20 600 mkw.). Kolejny duży kontrakt to przedłużenie najmu wraz z ekspansją przez Rockwell Automation w budynku A4 Business Park III w Katowicach (19 500 mkw.). Inny najemca z sektora finansowego renegocjował najem w biurowcu Kapelanka 42 w Krakowie (na 15 600 mkw.). Natomiast największymi nowymi umowami w stolicy były transakcje typu pre-let zawarte przez: Urząd m.st. Warszawy w Widok Towers (11 300 mkw.) oraz przez Zarząd Transportu Miejskiego w Fabryce PZO (9 800 mkw.).

Biura pomyślane i zaaranżowane od nowa

W ostatnich dwóch latach zmieniły się nie tylko wskaźniki rynkowe, jak popyt czy podaż, zmieniło się również samo biuro. Firmy uczyły się pracy w trybie zdalnym i mieszanym. Jak jednak twierdzi Artur Sutor: zorganizowanie pracy w systemie hybrydowym to o wiele bardziej skomplikowane zadanie, niż tylko ustalenie proporcji minimalnego czasu, w którym pracownicy powinni przebywać w biurach.

– Jeśli chcemy, żeby biura nadal wspierały firmy w osiągnięciu biznesowego sukcesu, to muszą one zostać przemyślane na nowo. Mówiąc na nowo, mam przede wszystkim na myśli podziały przestrzeni, nowe funkcje oraz aranżację powierzchni dostosowaną do obecnej struktury firm i ich potrzeb. Dosyć często mamy teraz do czynienia z sytuacją, gdy część osób pracuje z domu, a część z biura, i ci ludzie muszą się ze sobą komunikować. Dodatkowo cześć osób, pracujących na open space, do tej pory przez większość dnia była na spotkaniach, a teraz te spotkania również odbywają się przez połączenia wideo. Tak duża liczba rozmów prowadzonych w tym samym czasie, w otwartej przestrzeni, kompletnie dezorganizuje pracę. Mamy do czynienia z zupełnie nową biurową rzeczywistością – mówi Artur Sutor i dodaje, że bardzo ważnymi kierunkami rozwoju rynku nowoczesnej powierzchni biurowej w nadchodzącym roku będą analiza i wdrażanie skutecznych, szytych na miarę, strategii dotyczących środowiska pracy.

Ucieczka przed dziurą podażową

Chcąc jednak przebudować i przearanżować biuro, najemca potrzebuje dodatkowych funduszy. Wynajmujący mogą w tych kosztach partycypować, ale nie za darmo. Żeby uzyskać dodatkowy budżet na fit-out, najemca musi zwykle przedłużyć swój kontrakt na dodatkowy rok albo dwa lata. Podobnie sytuacja wygląda z wykończeniem nowo wynajmowanej powierzchni – Z powodu ogromnych podwyżek kosztów prac i materiałów wykończeniowych, i jednocześnie przy stabilnych czynszach, a co za tym idzie kontrybucjach, na podobnym poziomie, trudno jest dzisiaj wykończyć biuro za tę samą kwotę, co jeszcze rok czy dwa lata wcześniej – wyjaśnia Sutor. – Dlatego, chcąc uzyskać kontrybucję finansową, która pozwoli na wykończenie biura w oczekiwanym standardzie, najemcy często decydują się dłuższe kontrakty. Stąd też duże firmy nie wynajmują dzisiaj biura na pięć lat. Umowy coraz częściej podpisywane są na siedem, osiem, a nawet 10 lat. Zawieranie krótszych umów w takich przypadkach odradzamy naszym klientom również dlatego, że te najmy skończyłyby się dokładnie wtedy, gdy na rynku biurowym będzie miała miejsce prognozowana dziura podażowa – dodaje ekspert.

Odbicie rynku dopiero w drugiej połowie 2025 roku

W latach 2023 – 2024, szczególnie w stolicy, rynek biurowy czeka poważna luka podażowa. Wszystko dlatego, że liczba rozpoczynanych inwestycji, szczególnie w Warszawie, drastycznie spadła. W tej chwili w stolicy buduje się niewiele ponad 360 tys. mkw., a w 2021 roku rozpoczęły się tutaj tylko trzy nowe inwestycje – The Bridge (Ghelamco, 47 000 mkw.), Studio (I faza, Skanska, 16 200 mkw.) oraz kolejny budynek w ramach kompleksu biurowego The Park (B9, White Star Real Estate, 11 200 mkw.). W przyszłym roku analitycy spodziewają się najniższej podaży nowoczesnych biur odnotowanej od 2014 roku w Polsce. W całym kraju do użytku oddane zostanie niewiele ponad 603 tys. mkw., z czego w Warszawie niecałe 230 tys. mkw. Natomiast w kolejnych kwartałach nowa podaż powierzchni biurowej drastycznie zmaleje, przewiduje się, że w latach 2023 – 2024 na stołeczny rynek biurowy deweloperzy dostarczą w sumie tylko 200-250 tys. mkw.

– Biorąc pod uwagę jednoczesne wzrosty cen gruntów, materiałów budowlanych oraz płac, szacujemy, że w ciągu ostatniego roku koszt wybudowania biurowca wzrósł nawet o około 30 proc. Dla wielu deweloperów jest to powodem wstrzymania inwestycji i oczekiwania na unormowanie się cen na rynku budowlanym – mówi Artur Sutor. – Pierwszego odbicia rynku możemy spodziewać się w 2025 roku, w którym to deweloperzy powinni dostarczyć na warszawski rynek łącznie około 200 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Trudno jest jednak dzisiaj stwierdzić, czy po dwóch latach luki podażowej ta powierzchnia będzie wystarczająca, żeby zaspokoić potrzeby najemców – dodaje.

Stabilna sytuacja w regionach

Według Agnieszki Giermakowskiej, luka podażowa będzie znacznie mniej odczuwalna w miastach regionalnych, gdzie aktywność deweloperów pozostaje na dość wysokim poziomie. W budowie znajduje się tam ponad 800 tys. mkw. – najwięcej w Katowicach (25 proc.), Krakowie (22 proc.) i Wrocławiu (18 proc.). – W kolejnych kilku kwartałach należy spodziewać się dalszego wzrostu zapotrzebowania na powierzchnię biurową ze strony najemców. Aktywność deweloperów w regionach nadal pozostanie na stosunkowo wysokim poziomie, jednak realizacja kolejnych budynków będzie zależała od postępu komercjalizacji już istniejących oraz budowanych biurowców. Czynsze transakcyjne za najlepsze powierzchnie biurowe w regionach powinny pozostać na stabilnym poziomie, niemniej spodziewamy się utrzymania bardzo rozbudowanych pakietów zachęt – podsumowuje Agnieszka Giermakowska, Cresa Polska.