Ostrożny optymizm w nieruchomościach

Wolumen transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych spadł 28% rok do roku w 2020 roku i osiągnął wartość 5,6 mld EUR. Zmieniła się też jego struktura – połowa transakcji dotyczyła rynku magazynowego, detronizując rynek biurowy. Pomimo trwającej pandemii, prognozy są optymistyczne i zakładają wzrost inwestycji w nieruchomości komercyjne w 2021 roku. Motorem będzie wciąż sektor magazynów. Centra handlowe i hotele, które ucierpiały najbardziej, będą podlegały konsolidacji. EY Polska po raz kolejny wziął pod lupę polski rynek nieruchomości w  publikacji „The Polish Real Estate Guide 2021. The real state of real estate”.

Pierwszy kwartał 2020 roku był kontynuacją doskonałej koniunktury lat poprzednich i zakończył się wynikiem 1,7 mld EUR. Jednak marcowy lock-down i kolejne ograniczenia związane z pandemią oraz niepewność otoczenia wyhamowały zapał inwestorów.

Pierwsze miesiące 2021 roku pozwalają na ostrożny optymizm odnośnie aktywności inwestorów w całym roku.

– Spodziewamy się poprawy sentymentu w tym roku na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne. Polska, największy kraj w Europie Środkowo-Wschodniej, wciąż jest atrakcyjna dla inwestorów dzięki dobrej sytuacji gospodarczej, stabilnemu popytowi najemców i stopom zwrotu wciąż wyższym o 1-1.5 pkt proc. niż w krajach Europy Zachodniej. Niewątpliwie faworytem nadal pozostaną magazyny i logistyka, następnie biura – choć w tym przypadku bardzo istotne będzie utrzymanie popytu na najem nowych powierzchni biurowych. Najemcy mogą oczekiwać zapewnienia większej elastyczności operacyjnej wyrażającej się m.in. w długości umów najmu i rodzaju wynajmowanej powierzchni (biura typu flex vs. tradycyjne) – mówi Anna Kicińska, Partner EY, Lider Grupy Rynku Nieruchomości.

Pandemia zmieniła strukturę rynku

Polski rynek nieruchomości komercyjnych zachował się w ubiegłym roku relatywnie stabilnie w porównaniu do bardziej rozwiniętych rynków w Europie Zachodniej, Ameryce Północnej i Azji. Transakcje portfelowe, szczególnie w sektorze magazynowym, napędzanym przez e-commerce, miały istotny udział w całkowitym wolumenie rynku inwestycyjnego w 2020 roku. Polskiej logistyce pomogło również centralne położenie na mapie Europy i stosunkowo stabilna sytuacja makroekonomiczna. W całym 2020 roku wartość transakcji w obszarze magazynów wyniosła 2,8 mld EUR (w porównaniu do 1,56 mld EUR w 2019 roku), co dało temu sektorowi 50% udziału w rynku. Tym samym magazyny zdetronizowały rynek biurowy, dotychczasowego lidera, którego udział w wolumenie transakcji skurczył się do 39%. Wartość transakcji na rynku biurowym zmalała do 2 mld EUR z 4,05 mld EUR w 2019 roku.  Natomiast 2/3 transakcji z sektora biurowego zostało zawartych w Warszawie, która pozostaje najdroższym miastem w Polsce.

Kilkakrotnie lock-downy uderzyły w sektor handlowy. Wartość transakcji zmalała do 650 mln EUR w 2020 z 2 mld EUR w 2019 roku. Przeważały transakcje w segmencie convenience. Trendy te powinny utrzymać się też w 2021 roku.

– Rynek biurowy obarczony jest aktualnie zwiększoną dużą dozą niepewności. Nie wiemy w jakim zakresie praca zdalna wejdzie na trwałe do modelu operacyjnego najemców, a może ona zredefiniować funkcję biura. Ta niepewność może w dalszym ciągu powodować wstrzemięźliwość inwestorów. Galerie handlowe będą narażone na dalsze spadki w związku z kolejnymi możliwymi ograniczeniami w handlu, choć wolumeny transakcyjne ratować będą akwizycje pod kątem repozycjonowania galerii i częściowej zmiany funkcji na przykład na centra medyczne. Spodziewamy się dalszej stabilizacji inwestycji w segmencie convenience, obejmującym supermarkety, drogerie i małe centra osiedlowe, popularnym wśród klientów w pandemii. Zwycięzcą w rywalizacji o portfele inwestorów będzie w tym roku zapewne nadal sektor magazynowy, napędzany przez rozwój e-commerce – mówi Łukasz Jarzynka, Associate Partner EY, Lider Zespołu Audytu Grupy Rynku Nieruchomości.

Hotele pod kreską

Najtrudniejsza sytuacja jest w sektorze hotelowym. Od kilku lat w Polsce rosła liczba hoteli (obecnie jest ich ponad 2360), przyciągały one coraz więcej turystów i – co za tym idzie - inwestorów. Rządowe obostrzenia i zakazy praktycznie zamroziły ten sektor - w ubiegłym roku zatrzymało się w hotelach blisko 11 mln turystów, o prawie 70% mniej niż w 2019 roku. Ten obszar wciąż jest atrakcyjny dla inwestorów, ale wstrzymują się oni z decyzjami w oczekiwaniu na koniec pandemii.

– Galerie handlowe i hotele mają obecnie najtrudniejszą sytuację w związku z pandemią. Ich właściciele będą coraz częściej szukali dróg wyjścia z trudnej sytuacji finansowej, w jakiej się znaleźli. Urealni to wyceny obiektów, co z kolei może wywołać falę konsolidacji – mówi Tomasz Ożdziński, Associate Partner EY, Lider Zespołu Podatkowego Grupy Rynku Nieruchomości.

Boom na domy 

Sektor mieszkaniowy, największy w Europie Środkowo-Wschodniej, oparł się kryzysowi. Pomimo spowolnienia rynku w drugim kwartale w efekcie lock-downu, rok zakończył się jedynie na lekkim minusie. W 2020 roku sprzedano 53 tys. mieszkań i domów w porównaniu do 65,4 tys. w 2019. Ceny wzrosły o 6% i trend powinien utrzymać się również w tym roku. Do inwestycji w mieszkaniówkę zachęcają Polaków niskie stopy procentowe, postrzeganie alokacji kapitału w nieruchomości jako mało ryzykowne, a konieczność pracy w domu inspiruje część osób do zmiany miejsca zamieszkania.

Prawo na plus

Pomimo trudnego 2020 roku perspektywy na 2021 rok są ostrożnie optymistyczne. Obok atrakcyjnych stóp zwrotu z inwestycji i stabilnej sytuacji makroekonomicznej, inwestorów na polski rynek nieruchomości komercyjnych przyciągać mogą pozytywne zmiany w otoczeniu prawnym wprowadzone w ubiegłym roku.

W ubiegłym roku weszły w życie największe zmiany w prawie budowlanym od lat, mające na celu uproszczenie i przyspieszenie procesu budowlanego. Zmiany w prawie geodezyjnym mają na celu eliminację barier biurokratycznych. Zmiany w prawie zagospodarowania przestrzennego powinny doprowadzić do stworzenia i digitalizacji miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Obecny brak planów zagospodarowania dla wielu lokalizacji może doprowadzić do zahamowania inwestycji. Utrudnieniem dla transakcji może być wprowadzenie odrębną definicją spółki nieruchomościowej, która jest płatnikiem podatku również w wypadku transakcji zbycia jej udziałów przez zagranicznych udziałowców – mówi Anna Palczewska, Manager, Zespół Prawny Grupy Rynku Nieruchomości.