Jaki będzie 2021 rok dla rynku najmu?

Rok 2020 nie był dobrym okresem dla osób czerpiących zyski z najmu mieszkań. Lockdown wywołany pandemią Covid-19 sprawił, że studenci zostali zmuszeni do nauki zdalnej i w zdecydowanej większości powrócili do rodzinnych domów. Zresztą, tak samo jak wielu pracowników z zagranicy, którzy na co dzień mieszkali i zarabiali w Polsce. Z powodu obostrzeń musieliśmy również zrezygnować z wakacyjnych planów. Oznacza to, że w zeszłym roku także oferowanie lokum w najmie krótkoterminowym nie było inwestycją, która przyniosłaby pożądany zwrot. W konsekwencji popyt na mieszkania na wynajem znacznie się zmniejszył. Właściciele takich nieruchomości stanęli przed koniecznością zdecydowanego obniżenia kosztów najmu lub pozbycia się lokalu, który przestał przynosić zysk, co nie było łatwe przy zwiększonej podaży w korona-kryzysie. A jaki będzie rok 2021 dla rynku najmu? Czy będzie się opłacało kupić mieszkanie na kredyt w celach inwestycyjnych? Na te pytania odpowiada ekspert Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Okres spadków na rynku najmu

Ostatnie lata na rynku najmu wiązały się ze stałym wzrostem cen i nic nie wróżyło zmiany tego zjawiska…aż do czasu wybuchu pandemii. Wtedy ceny najmu lokali zaczęły drastycznie spadać. Ta tendencja utrzymywała się przez cały pandemiczny 2020 rok. Jak wynika z danych zebranych przez Expandera i Rentier.io, stawki za małe i średniej wielkości lokale spadły o ok. 10 proc. r/r. W 15 analizowanych miastach koszty najmu spadły średnio o 3 proc. r/r (tylko w samym IV kw. odnotowano już obniżkę cen najmu mieszkań w 14 z 15 analizowanych miast Polski)[1]. W tym samym czasie rata kredytu hipotecznego spadła aż o 14 proc. To powoduje, że np. w takich miastach jak Częstochowa czy Lublin koszt najmu lokalu o powierzchni 30 m² jest o połowę wyższy niż wynosi rata kredytu na zakup takiego samego mieszkania[2].

Cena najmu lokum jest regulowana przez popyt, a ten w korona-kryzysie dotkliwie dla właścicieli mieszkań się zmniejszył, ponieważ z rynku odeszła jedna z ważniejszych grup „klientów” zainteresowanych takimi nieruchomościami, czyli studenci. Jednak nie tylko oni kształtowali popyt w zeszłym roku. Kolejną grupę stanowili pracownicy z zagranicy, mieszkający na co dzień w Polsce, którzy wraz z pandemią wrócili w rodzinne strony oraz pracownicy sezonowi, którzy na skutek wprowadzanych przez rząd ograniczeń, mieli mniejszą możliwość podjęcia tego typu pracy – wg. danych GUS liczba ogłoszeń o pracę sezonową skurczyła się w porównaniu do 2019 roku aż o 30 proc.

Niski popyt na mieszkania na wynajem hamowany przez pandemię spotkał się wysoką podażą nieruchomości, która została zwiększona nie tylko przez kryzys. Z danych GUS-u wynika, że w całym 2020 r. zarówno liczba mieszkań oddanych do użytkowania, jak i pozwoleń na budowę były zdecydowanie wyższe niż w 2019 r. Więcej mieszkań powstawało jedynie w latach 1973-1979! Wiele z tych nowych lokali także trafiło na rynek najmu.  

W oczekiwaniu na wyższy popyt

W 2021 r. dla właścicieli mieszkań na wynajem popyt, czyli to, jak wiele osób będzie zainteresowanych lokalami tego rodzaju, również będzie jedną z najważniejszych kwestii. – To właściwie jest pytanie o to, jak szybko wrócimy do „normalności”. Tu z kolei wiele zależy od tego, jak będzie przebiegać narodowy program szczepień. Objęcie taką „ochroną” wystarczającej liczby Polaków w możliwie najkrótszym czasie sprawi, że oczywiście nie tylko nasza gospodarka będzie się podnosić po kryzysie, ale również np. studenci będą mogli powrócić na uczelnie i przez to najem znów stanie się opłacalny. Dopóki to nie nastąpi, mamy do czynienia z zaburzeniem równowagi na rynku nieruchomości na wynajem, czego efektem jest zdecydowana przewaga podaży mieszkań w stosunku do popytu na nie – komentuje Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

W ostatnich latach Polacy zainteresowali się najmem krótkoterminowym. Nie tylko jest tu mowa o pracownikach kontraktowych, podróżujących po kraju za pracą i potrzebujących lokum na określony czas. Chodzi głównie o turystów. Wynajęcie mieszkania na okres wakacyjny stało się popularną alternatywą dla hoteli i dużych pensjonatów. Takich samych rozwiązań szukają osoby, które przyjeżdżają do naszego kraju na urlop. Warto zaznaczyć, że tylko w lipcu tego roku spadek liczby turystów z zagranicy, w porównaniu z 2019 r. wyniósł aż 68,3 proc[3]. Jeżeli w tym roku czekają nas wakacje bez obostrzeń lub przynajmniej będzie można zrezygnować z części restrykcji, najem krótkoterminowy z powrotem będzie atrakcyjną inwestycją, co szczególnie powinno zainteresować te osoby, które posiadają nieruchomości zlokalizowane w miejscowościach turystycznych.

Kredyt hipoteczny w 2021 roku = lepsze warunki dla kredytobiorcy

Sytuacja na rynku najmu, póki co jest niepewna, bo w dalszym ciągu wpływ na nią ma pandemia koronawirusa. Zasadne więc wydaje się pytanie o to, czy w takim momencie kupno mieszkania z myślą o późniejszym najmie i to w dodatku na kredyt, to dobry pomysł? Według eksperta ZFPF odpowiedź na to pytanie nie może być jednoznaczna, chociaż więcej wskazuje za tym, by zdecydować się na taką inwestycję. Dlaczego?

Pierwsza kwestia to podaż. Jak zostało wspomniane, liczba nowych mieszkań powstałych w 2020 r., jest rekordowa, co daje szeroką możliwość wyboru lokalu pod wynajem. Na rynku można znaleźć lokale w dobrych cenach. Opcją wartą rozważenia jest także zakup nieruchomości w dobrym stanie z drugiej ręki, od osób, którym w korona-kryzysie zależy na szybkim pozbyciu się nieruchomości – niechcianego „kłopotu”, której nie chcą dalej utrzymywać.  

Przyszli kredytobiorcy są w naprawdę dobrej sytuacji. Kredyty hipoteczne były i wszystko wskazuje na to, że również w 2021 r. będą tanie. W poprzednim roku Rada Polityki Pieniężnej aż trzykrotnie obniżyła wartość stopy procentowej, co miało być sposobem zminimalizowania negatywnego wpływu pandemii Covid-19 na rodzimą gospodarkę. Co jest z tym związane, rok 2020 r. był łaskawy dla kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym. Na chwilę obecną nie ma przesłanek mówiących o tym, że wysokość stóp procentowych wzrośnie. Średnie oprocentowanie kredytu z wkładem własnym wynoszącym 20 proc. spadło z 3,84 proc. w styczniu do 2020 r. do 2,42 proc. w styczniu 2021 r.

Ale to nie koniec dobrych wieści, dla osób, które są zainteresowane kupnem mieszkania na kredyt. Zgodnie z nowelizacją Rekomendacji S, banki mają czas do końca czerwca 2021 r. (dla banków spółdzielczych ten termin wydłuża się do 31 grudnia 2022 r.), na wprowadzenie do swojej oferty kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową. Co to w praktyce oznacza dla przyszłych kredytobiorców? – Zakup mieszkania na kredyt, także na wynajem, stanie się mniej ryzykowną inwestycją niż to miało miejsce w przypadku, gdy klient banku decydował się na zmienne oprocentowanie. Przyszły kredytobiorca będzie mógł podjąć decyzję, czy woli zaciągnąć droższy kredyt, ale za to mieć pewność, że wysokość miesięcznej raty nie ulegnie zmianie. Prawdopodobnie kredyty hipoteczne z okresowo stałą stopą procentową będą przez banki wprowadzane wcześniej i chętniej, bo takie produkty już znajdują się w ofercie kilku instytucji – komentuje Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

Minimalny okres obowiązywania stałej stopy procentowej według nowelizacji wynosi 5 lat. Szczególnie dobrą informacją dla klientów banków jest fakt, że osoby, które już spłacają kredyt, będą mogły zmienić metodę oprocentowania zaciągniętych kredytów na tę korzystniejszą, czyli ze stałym oprocentowaniem.

Istnieje błędne przekonanie, że decydując się na kredyt hipoteczny, nie będzie można wynająć mieszkania i czerpać z tego zysku. Prawda jest zupełnie inna, ponieważ w chwili zakupu mieszkania ze środków pozyskanych z kredytu, to właściciel decyduje o tym, co chce z nim zrobić. Aby rozwiać inne wątpliwości odnośnie tej kwestii i w temacie warunków zaciągania kredytu mieszkaniowego, najlepiej skontaktować się z pośrednikiem finansowym, który wyjaśni zasady udzielania finansowania tego rodzaju.

Zakup mieszkania na wynajem nadal najlepszą inwestycją

Jak wynika z analiz Expandera i Rentier.io[4], osoby wynajmujące swoje lokum przy pełnym obłożeniu mogą liczyć na 6,2 proc. rentowności brutto w skali roku. Po uwzględnieniu dodatkowych kosztów i podatku, zysk z inwestycji w mieszkanie o powierzchni 50 m² wyniesie natomiast 4,4 proc. netto. Tylko przy jednym miesiącu pustostanu, rentowność netto spadnie do poziomu 3,9 proc. netto. Oznacza to, że przy pesymistycznym scenariuszu, kiedy będziemy musieli dalej żyć z obostrzeniami, przy 6 miesiącach przestoju zysk z wynajmu wyniesie „tylko” 1,4 proc. netto. Jeżeli lokum stałoby puste przez pół roku, to i tak przyniesie ponad 3-krotnie wyższe zyski niż przeciętne lokaty bankowe. Według NBP średnie oprocentowanie lokat założonych w grudniu wyniosło bowiem 0,51 proc., co po uwzględnieniu podatku daje 0,41 proc. netto. Oznacza to, że zakup mieszkania z myślą o późniejszym wynajmie w dalszym ciągu jest opłacalną formą inwestowania gotówki.

[1] Raport Expandera i Rentier.io, Najem mieszkań, IV kw. 2020, luty 2021 r.

[2] Dane: Expander i Rentier.io.

[3] Dane: GUS, październik 2020 r.  

[4] Raport Expandera i Rentier.io, Najem mieszkań, IV kw. 2020, luty 2021 r.