Czy Polaków stać na zakup nieruchomości? Kredyt hipoteczny w 2020 roku

Zakup mieszkania to jeden z większych i często najważniejszych wydatków w życiu. Ci, którzy decydują się na krok w stronę swojego „M”, stają przed pytaniem: jak sfinansować kupno? Kredyt hipoteczny jest jednym z rozwiązań, z którego korzystają osoby planujące zakup nieruchomości, a nieposiadające wystarczających środków finansowych. Według najnowszego raportu sprzedażowego ZFPF w IV kwartale pośrednicy odnotowali rekordowe wyniki – 7,96 mld zł wyniosła wartość nowych umów kredytowych, co wskazuje na wysokie zainteresowanie tą formą finansowania wśród Polaków. O jego przyznaniu banki decydują m.in. na podstawie oceny zdolności kredytowej przyszłego kredytobiorcy. Nie ma uniwersalnego wzoru jej wyliczenia. Jednak do najistotniejszych czynników branych w tym kontekście pod uwagę należą: okres i kwota kredytowania, wysokość wkładu własnego, rodzaj zatrudnienia i wysokość dochodu, także pozostałe kredyty, czy inne obecnie spłacane zobowiązania finansowe. Więcej o zdolności kredytowej, o tym jak ją „poprawić”, by zwiększyć swoje szanse na otrzymane kredytu mieszkaniowego w 2020 r. podpowiadają eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Jak sprawdzić zdolność kredytową i czym ona jest?

Najogólniej, to maksymalna kwota kredytu, którą bank zdecyduje się przyznać przyszłemu kredytobiorcy – przy ustalonym okresie spłaty. Ekspert dokona analizy przychodów oraz wydatków w skali miesiąca i oceni, czy dany budżet pozwoli na spłatę zadłużenia. Ale to nie wszystkie czynniki, które mają wpływ na to jak wygląda ocena zdolności kredytowej. W jednej instytucji otrzymamy 100 tys. zł kredytu, w drugiej 200 tys., przy zestawieniu jednakowych danych. Dlaczego? Istnieją pewne parametry, które brane są pod uwagę przez większość banków, ale te kierują się również własnymi, wewnętrznymi regulacjami.

Warto wiedzieć, na co jeszcze kredytodawcy zwracają uwagę przy ocenianiu zdolności kredytowej, aby odpowiednio przygotować się do złożenia wniosku i zwiększyć swoje szanse na uzyskanie finansowania.

Jak się przygotować do kredytu hipotecznego?

Wysokość miesięcznych dochodów jest kluczowa. Pod uwagę brane są głównie stałe dochody, jednak powtarzalne i systematyczne premie lub prowizje zostaną również uwzględnione. Niezwykle ważne jest źródło dochodów. Umowa o pracę na czas nieokreślony jest wymarzoną opcją podczas starań o kredyt hipoteczny. Banki mniej przychylnie patrzą na umowy cywilnoprawne, co nie oznacza jednak, że uzyskanie finansowania w takim przypadku jest niemożliwie. Niektóre instytucje wymagają dostarczenia dokumentów potwierdzających wpływy nawet z kilkunastu miesięcy wstecz oraz umów o pracę zawartych na kilka miesięcy „do przodu”. Prowadzący działalność gospodarczą nadal pozostają grupą kredytobiorców, która musi liczyć się z tym, że zanim otrzyma kredyt, powinna wykazać się znacznie dłuższym okresem prowadzenia działalności gospodarczej.[i]

Podczas oceny zdolności kredytowej istotne są również pozostałe zobowiązania finansowe, jak pożyczki, karty kredytowe, limity na koncie.  – Na początku warto zacząć od spłaty drobnych zobowiązań, takich jak np. raty za zakupy itp. Przy kredycie na dużą kwotę warto rozważyć rezygnację z przyznanego limitu kredytowego na koncie czy karcie kredytowej. Nawet jeżeli ich nie wykorzystujemy, to i tak wpływają na naszą zdolność kredytową, ponieważ bank zakłada, że w każdej chwili możemy zacząć z nich korzystać. Nie jest to jednak zawsze regułą, jeżeli mamy wystarczająco dobrą zdolność kredytową, to możemy otrzymać finansowanie bez potrzeby rezygnowania z posiadanych już produktów kredytowych – mówi Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Podsumowując, dla banku ważne są liczby. Przychody, koszty utrzymania, kwoty spłacanych zobowiązań – po ich obliczeniu okazuje się, czy dana osoba będzie wiarygodnym kredytobiorcą i będzie mogła spłacać zobowiązanie przez przeszkód. Dla banku istotny jest również tzw. kontekst. Osoba samotna, zarabiająca 3,5 tys. złotych netto na umowie o pracę, będzie w lepszej sytuacji niż rodzic dwójki dzieci wynajmujący lokum i zarabiający taką samą kwotę na umowie zlecenie. To tzw. analiza jakościowa dokonywana przez banki, która ma za zadanie sprawdzić: wiek kredytobiorcy, jego stan cywilny, liczbę osób w gospodarstwie domowym na utrzymaniu, wyksztalcenie, status majątkowy oraz mieszkaniowy, wykonywany zawód, staż pracy, itp.

Historia kredytowa BIK – może pomóc, ale i zaszkodzić

Pozytywna historia kredytowa BIK może nam pomóc w uzyskaniu finansowania, ale tylko wtedy, gdy jest pozytywna. Wszystko więc zależy od tego, czy w przeszłości spłacaliśmy kredyty i pożyczki w terminie. Jeśli tak, stajemy się dla banku wiarygodnymi kredytobiorcami. Jakiekolwiek przeterminowane zadłużenia lub znajdowanie się na oficjalnej liście dłużników, działają na niekorzyść. Warto pamiętać, że brak historii kredytowej - kredytu, pożyczki, rat, również wpływa na nieprzychylność banku – nie ma bowiem śladu świadczącego czy jesteśmy potencjalnie godnym zaufania kredytobiorcą i jak sobie radziliśmy ze spłatą zobowiązań w przeszłości. – Bank sprawdzi naszą historię kredytową w Biurze Informacji Kredytowej, w którym znajdują się informacje na temat zobowiązań konsumentów, zarówno tych spłacanych terminowo, jak i z opóźnieniem. Jeżeli nie opłacaliśmy terminowo raty pożyczki za zakup np. telewizora bank się o tym dowie, więc nie warto próbować ukrywać takich informacji. Pamiętajmy, że również obecność w Krajowym Rejestrze Długów prawdopodobnie uniemożliwi nam uzyskanie kredytu – wyjaśnia Michał Krajkowski, ekspert ZFPF Notus, Finanse.

Co jeśli, o bank uzna naszą zdolność kredytową za niewystarczającą?

Próbując zwiększyć naszą zdolność kredytową, możemy zdecydować się na podjęcie zobowiązania
z drugą osobą (partnerem, krewnym, znajomym). – To jedno z rozwiązań – należy jednak pamiętać, że obie osoby zostaną poddane dokładnie tym samym procedurom oceny przez bank. Zatem obaj współkredytobiorcy muszą spełnić konkretne wymagania – zaznacza, Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.

Warto również poinformować bank o wszelkich dodatkowych źródłach dochodu, które pozytywnie wpłyną na naszą kondycję finansową, a tym samym na ocenę zdolności kredytowej. Należą do nich np.: wpływy z najmu lub dzierżawy, dywidendy, przychody uzyskane z tytułu praw autorskich czy z tytułu pełnienia funkcji członka zarządu – pamiętajmy o tym przystępując do rozmów kredytowych!

Zdolność kredytowa, spłacanie zobowiązań w przeszłości… i co jeszcze?

Osoby starające się o kredyt mieszkaniowy, powinny również dokładnie przyjrzeć się tematowi wkładu własnego.  Banki wymagają obecnie przynajmniej 10 proc. wkładu własnego. Część z instytucji podchodzi do tej kwestii nieco bardziej rygorystycznie, wymagając 20 proc, a nawet 30 proc. W praktyce oznacza to, że jeśli ktoś chce kupić mieszkanie np. za 300 tys. zł, to zwykle musi mieć przynajmniej 30 tys. zł oszczędności, by starać się o kredyt, a w części banków będzie to kwota aż 60 tys. zł, czy 90 tyś. Od każdej zasady są jednak wyjątki. Nie każdy wie, że w pewnych okolicznościach wkład własny w ogóle nie jest wymagany. – Jeżeli zaciągamy kredyt na budowę domu, to możemy uniknąć „gotówkowego” wkładu własnego, ponieważ w tym przypadku wkładem własnym będzie wartość działki o ile jest ona wystarczająca. Wkładem własnym może być też inna nieruchomość. W wypadku, kiedy sami posiadamy mieszkanie i chcemy przenieść się do większego, to zabezpieczeniem kredytu może być nie tylko nowe „M” ale również poprzednie lokum – podpowiada Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Zakup mieszkania warto planować z wyprzedzeniem i w tym czasie gromadzić środki na jak najwyższy wkład własny. Chcąc kupić mieszkanie za wspomniane 300 tys. zł i mając 10% środków własnych, to kwota kredytu spada do 270 tys. zł – a im mniejsza kwota kredytu, tym mniejsza prowizja i odsetki. Dodatkowo, jeśli uda nam się zebrać wkład wyższy niż 20%, to w wielu bankach uzyskamy obniżone oprocentowanie. –  Fakt, że bank pozwala nam zadłużyć się np. na 500 tys. zł, wcale nie oznacza, że powinniśmy w pełni tą możliwość wykorzystać. Biorąc pod uwagę fakt, że stopy procentowe są dzisiaj bardzo niskie należy liczyć się z tym, że w trakcie spłaty kredytu mogą one wzrosnąć, a to oznacza wzrost spłacanych rat. Jeśli obecnie stanowią one średnio ok. 40 proc. dochodu kredytobiorcy, to gdy oprocentowanie kredytu wzrośnie do 7%, rata pochłonie już 54 proc. pensji. Lepiej więc nie przesadzać z wysokością kredytu, o który się staramy. Jeśli obecnie stanowią one średnio ok. 40 proc. dochodu kredytobiorcy, to gdy oprocentowanie kredytu wzrośnie do 7%, rata pochłonie już 54 proc. pensji. Lepiej więc nie przesadzać z wysokością kredytu, o który się staramy – doradza Michał Krajkowski, ekspert ZFPF Notus Finanse.

[i] http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19740240141