Analiza EY: Rozwiązania prawne dla branży nieruchomości w pakiecie antykryzysowym

Obniżenie czynszu o 90% dla wszystkich najemców powierzchni w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, przedłużenie obowiązywania umów najmu do dnia 30 czerwca 2020 r. na wniosek najemcy – to tylko część rozwiązań prawnych dla rynku nieruchomości, które zawarte zostały w rządowym pakiecie antykryzysowym i które podsumowane zostały w analizie EY Polska.

- Rynek nieruchomości bez wątpienia odczuje skutki epidemii COVID-19. Możemy je zaobserwować już teraz, w szczególności biorąc pod uwagę sytuację na rynku nieruchomości hotelowych, rekreacyjnych i targowych jak również mieszkań przeznaczonych na krótkoterminowy najem. Oczywiście wprowadzone na skutek rozwoju epidemii zakazy wpływają już  na sytuację w segmencie nieruchomości handlowych.  Skutki oczekiwanego istotnego spowolnienia gospodarczego przełożą się również na presję cenową w tym segmencie (obniżki czynszów, „wakacje czynszowe) – co już jest widoczne w krajach, w których epidemia trwa znacznie dłużej np. w Chinach. Obecnie za najbardziej stabilny uważa się sektor biurowy, oparty na długoterminowych umowach najmu – jednak ważna jest tu bieżąca sytuacja finansowa głównych najemców – mówi Anna Kicińska, Partner EY, Lider Grupy Rynku Nieruchomości.

Najemcy powierzchni w galeriach handlowych, którzy na skutek wprowadzenia stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii nie mogli prowadzić działalności (dotyczy to większości sklepów, z wyjątkiem aptek, drogerii, sklepów spożywczych, oddziałów banków i pralni) skorzystają z ustawowego obniżenia czynszu najmu o 90%, przy czym nie dotyczy to kosztów związanych z opłatami eksploatacyjnymi.

- Tak duża obniżka czynszów dla najemców powierzchni w galeriach handlowych to istotne wsparcie w zakresie obniżenia kosztów działalności. Niemniej jest również uszczupleniem po stronie przychodowej dla wynajmujących. Zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą starać się o zmianę wysokość zagwarantowanej ustawowo obniżki czynszu na drodze sądowej, choć najlepszym rozwiązaniem jest wypracowanie porozumienia między wynajmującym, najemcą oraz bankami finansującymi – mówi Piotr Woźniak, manager, Lider Zespołu Prawnego Grupy Rynku Nieruchomości.

Niezależnie od tego, czy lokal znajduje się w galerii handlowej czy nie, najemcy mogą również starać się o wydłużenie umów najmu, które wygasną przed 30 czerwca 2020 roku. Mogą one zostać wydłużone do końca czerwca, jeśli najemca wywiązywał się ze swoich zobowiązań – opłacał czynsz w terminie oraz korzystał z lokalu w sposób zgodny z umową i przeznaczeniem. Co więcej, do 30 czerwca wynajmujący nie mogą wypowiadać najemcom umów (pod warunkiem, że opłacają czynsz i stosują się do zapisów umowy najmu), a także podnosić wysokości czynszów.

- Skorzystanie z możliwości wydłużenia umowy najmu do 30 czerwca ma na celu zapewnienie najemcy możliwości „złapania równowagi” po okresie, w którym nie mógł prowadzić swojej działalności gospodarczej. Jednocześnie uprawnienie to może postawić wynajmującego w dość trudnej sytuacji, w szczególności, gdy powierzchnia została już wynajęta kolejnemu najemcy. Tu znów najlepiej znaleźć rozwiązanie na drodze trójstronnego porozumienia między dotychczasowym najemcą, nowym najemcą a wynajmującym – dodaje Piotr Woźniak.

Z perspektywy firm budowlanych niekorzystną propozycją jest rozwiązanie, które na czas stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 zawiesza bieg terminu na milczące załatwienie sprawy. Dotyczy to sytuacji, w których brak wyrażenia przez organ sprzeciwu uprawnia do podjęcia działania - na przykład zawiadomienie o budowie, dla której pozwolenie nie jest wymagane lub zawiadomienie o zakończeniu budowy, dla której pozwolenie na użytkowanie nie jest wymagane. Organ może natomiast wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Proponowane rozwiązania dotyczą również nieruchomości mieszkaniowych – zebrania członków wspólnoty mieszkaniowej, które powinny się odbyć co do zasady do końca marca, będą mogły zostać zwołane w ciągu sześciu tygodni od odwołania stanu epidemii. Przesunięciu ulegnie termin uiszczania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z 31 marca 2020 r. do dnia 30 czerwca 2020 r. Analogicznie przesunięciu ulegnie opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności należna za 2020 rok.

Więcej informacji, a także wskazówki dla przedsiębiorców dostępne są na specjalnej platformie: www.ey.com/pl/kryzys-covid19