Wynajem przestrzeni magazynowych a izolacyjność cieplna budynków. Analiza i wskazówki dla najemców.

Zagadnienia ekologiczne mają coraz większe znaczenie na rynku budowlanym. Oczywiście rynek magazynowy nie jest tu wyjątkiem. Dążenie do zwiększenia efektywności energetycznej w budownictwie, jest jedną z dróg do osiągnięcia niezależności energetycznej przez kraje UE oraz podniesienia jakości życia, na skutek redukcji emisji gazów cieplarnianych. Cele podstawowe z tego zakresu zostały sformułowane w dyrektywach unijnych a następnie implementowane do prawodawstwa krajowego, poprzez dokonywane aktualizacje przepisów ustawodawczych i wykonawczych. Ryszard Gwóźdź, Menedżer ds. Technicznych w Cushman & Wakefield, analizuje przepisy ustawodawstwa unijnego i przekazuje cenne rady dla najemców.

Zmiany w polskim ustawodawstwie                                       

W Polsce pierwsze wymagania dotyczące maksymalnych wartości współczynników przenikania ciepła dla budynków pojawiły się w latach 50-tych XX wieku w normach branżowych. Od 1998 roku wymagania są określone w Prawie Budowlanym, a konkretnie w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ostatnia zmiana przepisów miała miejsce w 2013 roku, w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych (…) z dnia 05 lipca 2013 roku. Rozporządzenie to obniża dopuszczalne wartości współczynników przenikania ciepła w trzech etapach: od roku 2014, od roku 2017 i od roku 2021.

Analiza parametrów

Głównym parametrem określających izolacyjność cieplną przegród budowlanych budynków jest współczynnik przenikalności cieplnej U_C, który – obliczony zgodnie z Polskimi Normami – nie może być wyższy niż wartości współczynnika U_C(max) określonego w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych (…).

Określony w przepisach współczynnik przenikalności cieplnej U_C(max) różni się wartościami w zależności od minimalnej temperatury (obliczeniowej) t_i wymaganej w budynku. Wyróżniamy 3 przedziały temperatur: 1) do 8^o C, 2) pomiędzy 8^o C a 16^o C oraz 3) powyżej 16^o C. W związku z tym ważne jest określenie minimalnej temperatury w budynku przez użytkownika, czyli najemcę, co oczywiście jest pochodną planowanej w budynku działalności oraz rodzaju pracy wykonywanej przez pracowników.

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami maksymalne współczynniki przenikania ciepła U_c(max) zmniejszyły się średnio o około 50% dla budynków o temperaturze obliczeniowej t_i > 16^o C i około 40% dla budynków o temperaturze obliczeniowej 8^o C < t_i < 16^o C – w stosunku do wartości obowiązujących do końca 2013 roku. Zmniejszeniu, o około 30% do 45%, uległy również parametry izolacyjności okien, świetlików, itp.

Dla okien i świetlików ważny jest również współczynnik całkowitej przepuszczalności energii promieniowania słonecznego g = g_n * f_c, na który składają się współczynniki przepuszczalności energii promieniowania słonecznego przez oszklenie oraz współczynnik redukcji promieniowania przez urządzenia przeciwsłoneczne (współczynnik redukcji musi być < 0.35 w okresie letnim).

Dla okien w częściach biurowo-socjalnych budynków stosuje się często szyby absorpcyjne (Antisol), które pochłaniają część energii promieniowania słonecznego i ten sposób chronią pomieszczenie przed przegrzaniem.

W drodze wyjątku

Obecnie obowiązujące Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych (…) z dnia 05 lipca 2013 roku dopuszcza możliwość zastosowania wyższych niż U_C(max) współczynników przenikalności cieplnej, lecz tylko w przypadku, gdy uzasadnia to rachunek efektywności ekonomicznej inwestycji, obejmujący koszty budowy i eksploatacji budynku.

Rady dla najemcy

Jedną z najważniejszych kwestii, o których najemca musi pamiętać, jest fakt, iż parametry izolacyjności cieplnej budynku mają wpływ na koszty eksploatacyjne w tym koszty ogrzewania, które są częścią kosztów Opex w całym okresie eksploatacji budynku lub obowiązywania umowy najmu.

Po drugie, w przypadku budynków BTS/BTO przygotowywanych dla najemcy przez wynajmującego, koszty inwestycji ponoszone są przez wynajmującego, zaś koszty eksploatacyjne ponoszone są przez najemcę – co może potencjalnie powodować konflikt interesów. W związku z tym, ważne jest, aby najemca określił swoje oczekiwania w zakresie minimalnej temperatury w budynku oraz parametrów izolacyjności cieplnej budynku w specyfikacji technicznej na etapie rozsyłania zapytań ofertowych oraz negocjacji umowy najmu.

Izolacja cieplna budynków jest także jednym z elementów, który powinien mieć wpływ na wybór lokalizacji. W przypadku budynków typu „multi-tenant” ważne jest porównanie specyfikacji technicznej budynku – w tym parametrów izolacyjności cieplnej.

W przypadku zastosowania przez wynajmującego współczynników większych niż U_C(max), należy zażądać analizy efektywności ekonomicznej takiego rozwiązania.