Analiza EY Polska: Rekordowo wysokie inwestycje na polskim rynku nieruchomości w 2019 roku

2019 rok był rekordowy pod względem wartości inwestycji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych – wynika z analizy przeprowadzonej przez EY Polska „The Polish Real Estate Guide 2020. The real state of real estate". Inwestorów nie odstraszyły rosnące ceny nieruchomości, spowodowane między innymi coraz mniejszą dostępnością gruntów i wzrostem kosztów budowlanych, a eksperci EY spodziewają się, że Polska w najbliższym czasie nadal pozostanie na radarze inwestorów.

Wartość transakcji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wyniosła w 2019 roku 7,8 mld euro, co w perspektywie ostatnich lat jest znaczącym wzrostem, biorąc pod uwagę, że rok wcześniej po raz pierwszy przekroczona została kwota 7 mld euro, a jeszcze w 2017 roku wynosiła ona niespełna 5 mld euro.

Największym rynkiem inwestycyjnym był w 2019 roku rynek biurowy. Wartość transakcji przekroczyła tu łączną wartość umów zawartych w sektorze handlowym oraz magazynowym i stanowiła 52% wartości wszystkich inwestycji na polskim rynku nieruchomości w ubiegłym roku. Największą transakcją, sfinalizowaną na polskim rynku biurowym w 2019 roku, była sprzedaż Warsaw Spire za 386 mln euro. Jedną z przyczyn zmniejszenia udziału nieruchomości handlowych wśród odnotowanych transakcji inwestycyjnych, jest dynamiczny rozwój sektora e-commerce, który odwraca zainteresowanie inwestorów od tradycyjnych centrów handlowych. Niższy udział sektora magazynowego i przemysłowego jest spowodowany przede wszystkim mniejszą liczbą tego typu nieruchomości dostępnych w ofercie, jak również niższymi cenami w stosunku do obiektów biurowych i handlowych.

- Ze względu na dobrą sytuację gospodarczą, inwestorzy są niezwykle aktywni na polskim rynku nieruchomości. Sądzimy, że pozostanie on dla nich atrakcyjny ze względu na wielkość i skalę rynku, jego silne fundamenty i stopy zwrotu  - wciąż wyższe niż w krajach Europy Zachodniej. Najwięcej kapitału inwestycyjnego napływa do Polski z Europy i Stanów Zjednoczonych, choć naszym rynkiem zainteresowani są również inwestorzy z Azji i Republiki Południowej Afryki. W pierwszych trzech kwartałach 2019 roku około 20% transakcji zostało przeprowadzonych przez inwestorów z Singapuru, Korei Południowej, Japonii, Filipin i Malezji  – tłumaczy Anna Kicińska, Partner EY, Lider Grupy Rynku Nieruchomości.

Biura na szczycie

Stolica wyróżnia się niezmiennie na biurowej mapie Polski i to na nią przypada ponad połowa (51%) dostępnej powierzchni biurowej. Dużo mniejszą powierzchnią biurową, ale za to największą wśród miast regionalnych, może pochwalić się Kraków (13% udziału w tym rynku) i Wrocław (11%). Łącznie w największych polskich miastach, na koniec 2019 roku dostępnych było ponad 11 mln mkw. biur. Eksperci EY wskazują jednak, że na znaczeniu coraz bardziej zyskiwać będą mniejsze miasta, takie jak Rzeszów, Częstochowa czy Toruń, w których działają już centra usług wspólnych – główni kreatorzy popytu w miastach regionalnych.. Kupujący i najemcy poszukują na rynku biurowym przede wszystkim nowoczesnych obiektów z innowacyjnymi rozwiązaniami technologicznymi, które mogą być potencjalną kartą przetargową dla pracodawców, próbujących „skusić” pracowników przyjaznymi i nowoczesnymi biurami.  

Sklepy zmieniają się wraz ze zwyczajami zakupowymi

Na segment nieruchomości handlowych przekładają się zmiany zwyczajów zakupowych Polaków, którzy coraz częściej zamiast sklepów stacjonarnych wybierają internetowe. Centra i parki handlowe – za sprawą kin, stref restauracyjnych i wypoczynkowych, służą natomiast w coraz większym stopniu interakcji społecznej.

- Najwięcej nowych powierzchni handlowych powstaje w dużych miastach. W budowie jest obecnie 217 tys. metrów kwadratowych, które zostaną oddane do użytku w przyszłym roku. Poszukujący przestrzeni handlowych wciąż koncentrują się przede wszystkim na najlepszych lokalizacjach i są w stanie płacić za nie kilkukrotnie więcej. Polska znajduje się również na radarze sieci handlowych i firm, których dotąd jeszcze w naszym kraju nie było. W ubiegłym roku na polskim rynku pojawiło się co najmniej kilka nowych marek, natomiast  wyzwaniem dla kolejnych może się okazać ograniczona dostępność powierzchni handlowych w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach – tłumaczy Łukasz Jarzynka, Associate Partner EY, Lider Zespołu Audytu Grupy Rynku Nieruchomości.

Magazyny odpowiadają na potrzeby handlu

Zmiany zachowań zakupowych Polaków, rozwój sektora e-commerce i coraz lepsza infrastruktura transportowa będą nadal napędzać rynek nieruchomości magazynowych, na który 2019 roku trafił rekordowo wysoki wolumen powierzchni. Najbardziej aktywni użytkownicy nieruchomości magazynowych to operatorzy logistyczni i przedstawiciele sektora e-commerce. Choć obecnie największą część rynku stanowi Warszawa i okolice – gdzie skupionych jest w sumie 23,3% nieruchomości tego rodzaju, a także Górny Śląsk (18,3%) i Polska centralna (16,5%), to ze względu na dostępność gruntów i pracowników magazynowych, szansę na rozwój mają nowe lokalizacje, jak na przykład: Bydgoszcz, Toruń, Lublin, Rzeszów, czy Zielona Góra.

Mieszkania nie tylko… do mieszkania

Mimo rekordowo wysokich cen (kształtowanych przez wysoki popyt, coraz mniejszą podaż terenów pod budowę, a także rosnące koszty budowy), sprzedaż mieszkań w Polsce utrzymuje się na wysokim poziomie. Na sześciu głównych rynkach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź) poziom sprzedaży w 2019 roku był jedynie o 10% niższy od rekordowego 2017 roku. Spadek sprzedaży (w Krakowie i Trójmieście) to głównie efekt niższej liczby mieszkań w ofercie, a nie mniejszego popytu. Niezmiennie, najbardziej rozwiniętym rynkiem mieszkaniowym może pochwalić się Warszawa - rocznie powstaje tu ponad 20 tysięcy mieszkań. W związku ze zmianą preferencji nabywców (z własności na najem), obserwowany jest również wyraźny wzrost popytu inwestorów instytucjonalnych w sektorze mieszkań na wynajem. Także prywatne domy studenckie stanowią punkt zainteresowania inwestorów, ze względu na stale wysoki popyt i znikomą ofertę zasobów mieszkaniowych oferowanych przez uczelnie.  Z kolei czynniki demograficzne (starzejące się społeczeństwo) stwarzają przestrzeń do powstania nowego segmentu rynku, związanego z rozwojem tzw. „silver economy”. Jest to potencjał dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego przystosowanego do potrzeb seniorów lub będącego połączeniem mieszkań z punktami opieki medycznej.  

Hotele mają nową konkurencję

Choć turystyka w Polsce ma się dobrze, a na rynku dostępnych jest ponad 2,6 tysiąca hoteli (najwięcej w Krakowie, Warszawa natomiast przoduje pod względem liczby dostępnych pokoi hotelowych), to przed rynkiem hotelowym stoi wyzwanie, wynikające z rozwoju krótkoterminowego najmu mieszkań. Zazwyczaj tego typu nieruchomości są dostępne w bardziej przystępnej cenie niż pokoje hotelowe, a jednocześnie są równie dobrze zlokalizowane i wyposażone, co sprawia, że stanowią ciekawą ofertę konkurencyjną.

Zmiany prawne i podatkowe

Rok 2019 i początek 2020 przyniósł kilka ważnych zmian w polskim systemie prawnym i podatkowym. Choć żadna z nich nie zrewolucjonizowała rynku nieruchomości, nie pozostają one dla tego sektora obojętne.

- W 2019 roku dla rynku nieruchomości komercyjnych znacząca była nowelizacja ustawy o ograniczeniu handlu ziemią rolną. Wprowadzone zmiany pozwalają na nabycie bez zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa nieruchomości rolnej o powierzchni nie większej niż 1 ha, zarówno przez osoby fizyczne jak i przez spółki (przed nowelizacją spółki praktycznie nie miały takiej możliwości). Pozytywną informacją dla uczestników rynku nieruchomości mogą być też uproszczenia przepisów prawa budowlanego, których celem jest skrócenie procesów formalnych oraz zapewnienie większej stabilności uzyskanych pozwoleń na budowę. Z kolei wprowadzenie postulowanych przez Prezesa UOKiK zmian w ustawie deweloperskiej (np. wpłaty na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny) może przyczynić się do dalszego wzrostu cen mieszkań. Wciąż inwestorzy czekają na rozstrzygnięcia dotyczące REITów, które wraz z rozwojem polskiego rynku inwestycji w nieruchomości, mogłyby stanowić dodatkową ofertę inwestycyjną  – mówi Piotr Woźniak, manager, Lider Zespołu Prawnego Grupy Rynku Nieruchomości.

Kolejnym wyzwaniem dla spółek w bieżącym roku może być również przygotowanie sprawozdania finansowego w wersji elektronicznej w pliku XML wg regularnie aktualizowanych struktur logicznych. Wymóg ten dotyczy obecnie wszystkich sprawozdań finansowych sporządzonych zgodnie z ustawą o rachunkowości i w przyszłości należy się spodziewać, iż będzie rozszerzany także na inne sprawozdania finansowe. Dodatkowo, począwszy od 2020 roku grupy kapitałowe będące emitentami papierów wartościowych dopuszczonych do obrotu na rynkach regulowanych UE i sporządzające skonsolidowane raporty roczne zgodnie z MSSF będą miały obowiązek przygotowywać je w nowym formacie XBRL, który został wybrany w związku z wprowadzeniem jednolitego europejskiego formatu raportowego - ESEF (ang.  European Single Electronic Format). Celem tych działań ma być zwiększenie przejrzystości informacji o emitentach, oraz zwiększenie porównywalności danych i ułatwienie analizy przez inwestorów. Nie bez znaczenia dla rynku nieruchomości okazały się również wprowadzone w 2019 roku zmiany podatkowe, z których część będzie kontynuowana również w tym roku. Są one związane głównie z przepisami, które wprowadzane są w całej Europie i które mają służyć ograniczaniu wykroczeń podatkowych czy unikania opodatkowania.

- Od ponad roku następuje reforma regulacji dot. podatku u źródła, aby od lipca br. uzależnić możliwość stosowania zniżek i zwolnień w tym podatku od spełnienia szeregu dodatkowych wymogów. Od listopada 2019 roku przedsiębiorcy muszą stosować mechanizm podzielonej płatności, który objął swoim zasięgiem między innymi roboty budowlane. Zmieniły się również zasady dokonywania płatności za towary i usługi, które muszą obecnie odbywać się na rachunki z tzw. białej listy, aby mogły stanowić koszt podatkowy. W 2019 roku weszły też w życie regulacje dotyczące raportowania schematów podatkowych (MDR), a aktualnie spodziewamy się kolejnych przepisów uszczelniających regulacje podatkowe. Te oraz wiele innych zmian istotnie zmieniło środowisko biznesowe, nakładając na podatników wiele dodatkowych obowiązków – mówi Tomasz Ożdziński, Associate Partner EY, Lider Zespołu Podatkowego Grupy Rynku Nieruchomości.

„The Polish Real Estate Guide 2020. The real state of real estate" to doroczna analiza przygotowywana przez Grupę Rynku Nieruchomości EY. Pokazuje ona sytuację rynkową oraz klimat inwestycyjny, jest także źródłem informacji o kwestiach podatkowych, prawnych czy audytowych.

Cały raport dostępny na stronie: https://www.ey.com/pl/pl/industries/real-estate/przewodnik-po-polskim-rynku-nieruchomosci-2020

Grupa Rynku Nieruchomości EY

Grupa Rynku Nieruchomości EY świadczy usługi w zakresie doradztwa na rynku nieruchomości. Zakres naszych usług jest dostosowany do potrzeb klienta, zarówno z sektora prywatnego, jak i publicznego. Współpraca z międzynarodową grupą specjalistów umożliwia szerokie spojrzenie na problemy rynku nieruchomości. Wszystkie usługi z obszaru kluczowych rozwiązań oferowane są na całym świecie. Eksperci Grupy Rynku Nieruchomości EY kompleksowo wspierają działalność swoich klientów, począwszy od fazy przygotowania inwestycji, poprzez jej realizację i zarządzanie, aż do jej sprzedaży.