Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowuje pierwszą połowę 2019 roku na warszawskim rynku biurowym

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie na zakończenie pierwszej połowy 2019 roku wynoszą 5 543 700 mkw. i od stycznia br. powiększyły się o 80 550 mkw. Wskaźnik pustostanów w porównaniu do analogicznego okresu w 2018 roku obniżył się o 2,5 pp. do 8,5%, co daje około 427 900 mkw. powierzchni dostępnej od ręki. Wyjściowa stawka najmu w najlepszych lokalizacjach utrzymuje się na stałym poziomie 23,75 EUR/mkw./miesiąc.

Po pierwszej połowie 2019 roku, na warszawskim rynku biurowym nie widać oznak spowolnienia w aktywności najemców, która w samym II kw. 2019 osiągnęła najwyższy poziom w ujęciu kwartalnym od początku prowadzenia statystyk. Rekordowa aktywność najemców jest efektem zawarcia przez najemców szeregu wielkoskalowych umów najmu w lokalizacjach centralnych, w szczególności w okolicach Ronda Daszyńskiego.

Wraz z malejącą dostępnością powierzchni biurowych do wynajęcia od zaraz widzimy coraz większy udział umów przednajmu. Dla projektów planowanych do oddania w drugiej połowie 2019 roku wynosi on 68%, a w 2020 już 42%. W związku z tym w najbliższych 18 miesiącach możemy spodziewać się dalszej kompresji wskaźnika pustostanów oraz presji na efektywne stawki czynszu.

Efekt luki podażowej trwający od 2018 roku przesunie się również na 2020 pomimo wyższej niż średnia pięcioroczna, planowanej rocznej podaży w tym okresie. Wraz z malejącą dostępnością powierzchni w całej Warszawie zyskiwać będą dzielnice poza centrum, jak np.  Służewiec, który oferuje najwięcej powierzchni dostępnej „od zaraz” spośród wszystkich stref biurowych w Warszawie.

Całkowity wolumen inwestycyjny w pierwszej połowie 2019 roku wyniósł 998,7 miliona EUR i był o 630,5 mln EUR wyższy od analogicznego okresu w 2018 roku. Do największych transakcji zawartych w pierwszej połowie roku możemy zaliczyć transakcje West Station (Mapletree), Ethos (Credit Suisse) czy Warsaw Trade Tower (Globalworth). W kolejnych kwartałach możemy spodziewać się wzrostu całkowitego wolumenu dzięki kilku toczącym się transakcjom jak chociażby nabycie Warsaw Spire przez Immofinanz. Stopy kapitalizacji za najlepsze powierzchnie w Warszawie szacuje się na poziomie 4,75% z silną presją na dalszą kompresję, w szczególności w odniesieniu do dostępnych na rynku projektów w centrum Warszawy.

Autor:

Jan Szulborski, konsultant w dziale Badań i Doradztwa, Cushman & Wakefield