„Kupię mieszkanie w tej okolicy, PILNE!”, czyli jak bieżąca sytuacja na rynku pierwotnym wpływa na sytuację kupujących?

Przeglądając oferty deweloperów, od pewnego czasu można odczuć swoiste déjà vu – ceny lokali zbliżyły się, a w niektórych miastach zdążyły już przekroczyć rekordowe poziomy sprzed dekady, kiedy to pęknięcie bańki wywołało na rynku prawdziwą falę recesji. Czy grozi nam powtórka z rozrywki? Cykl koniunkturalny ma w końcu to do siebie, że kiedyś zatacza krąg. Czego może spodziewać się osoba, która w 2019 roku chciałaby zakupić mieszkanie dla siebie lub na wynajem?

O bańce mieszkaniowej możemy mówić w momencie, gdy sztucznie zawyżane przez deweloperów ceny zbyt mocno przekraczają możliwości nabywcze klientów, czego konsekwencją jest gwałtowny spadek popytu oraz załamanie rynku. Choć ceny mieszkań w niedługiej perspektywie szybko się kurczą, to sytuacja ta jest ze wszech miar niekorzystna dla wszystkich stron. Nieruchomości tracą w ekspresowym tempie na wartości, spada też podaż, ponieważ firmy deweloperskie porzucają rozpoczęte projekty w połowie budowy i jedna po drugiej ogłaszają upadłość, zaś osobom, które zaciągnęły kredyt hipoteczny, pozostają jedynie długi i niespełnione marzenia o własnym M.

Symptomy zdają się potwierdzać wstępną diagnozę. Utrzymujące się od kilkunastu miesięcy ceny w istocie mają wpływ na wielkość popytu i podaży. Jak wynika z ostatnich danych GUS, w zeszłym roku deweloperzy oddali do użytku rekordową liczbę mieszkań, choć tempo wzrostu zdradza już oznaki hamowania. Można spekulować, że podaż mogłaby być jeszcze wyższa, gdyby nie wydłużające się procedury administracyjne wpływające na przesunięcia w realizacji niektórych projektów. Niezaprzeczalnym faktem jest jednak to, że w II i III kwartale 2018 roku deweloperzy sprzedali mniej mieszkań, niż w analogicznym okresie w roku poprzednim.

Czy obecnie możemy więc mówić o bańce mieszkaniowej? Zdaniem ekspertów istnieje co najmniej kilka powodów, aby tę tezę odrzucić. – Rosnące ceny lokali na rynku pierwotnym nie wynikają z oportunizmu deweloperów, lecz stanowią naturalną konsekwencję podwyżek cen materiałów budowlanych, wykonawstwa oraz działek. Deweloperzy, nauczeni doświadczeniami ostatniego kryzysu ekonomicznego, zachowują czujność i spokojnie dostarczają na rynek nowe mieszkania, choć już nie w takim tempie, jak jeszcze kilka lat temu – podkreśla Michał Styś, CEO firmy doradczej OPG Property Professionals. – Zmianie uległo też nastawienie kupujących. 10 lat temu mieszkania często nabywano z myślą o ich szybkiej odsprzedaży z zyskiem. Dziś przeważają inwestycje w mieszkania pod długoterminowy wynajem, a także chęć zmiany dotychczasowego lokum na większe, co wynika z potrzeby wyższego komfortu lub powiększającej się rodziny – dodaje.

Mieszkania wciąż w cenie

Deweloperzy dążą więc do utrzymania status quo, podczas gdy duża część nabywców wstrzymuje się z decyzją o zakupie mieszkania, czekając na obniżki cen. Ile może potrwać ów impas? Nie ma wątpliwości, że utrzymanie lub obniżenie stawek ofertowych będzie dla sprzedających nie lada wyzwaniem. Zapał inwestorów najmocniej studzi brak wolnych rąk do pracy oraz kurczący się zasób atrakcyjnych działek – bariery, których praktycznie nie da się przeskoczyć bez dobrej znajomości danego runku i odpowiedniego planowania. Z drugiej strony mamy wyższe koszty pracy, choć te przekładają się na wzrost wynagrodzeń, a te z kolei oznaczają większą zdolność kredytową Polaków.

I w tym miejscu można upatrywać wśród kupujących pewnego optymizmu. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, wartość finansowania przyznanego klientom indywidualnym wyniosła ok. 53 mld zł, co stanowi najwyższy wynik od 2008 roku. Oczywiście, w dużej mierze odpowiada za to wzrost cen mieszkań, który wymuszał zadłużenie na wyższe kwoty. Niemniej, wzrosła także liczba samych kredytobiorców. W październiku do banków wpłynęło o 13,2% więcej wniosków, niż w analogicznym okresie w roku poprzednim. Optymizmem napawają wypowiedzi Adama Glapińskiego, prezesa Rady Polityki Pieniężnej, według którego stopy procentowe mogą pozostać na obecnym, niskim poziomie nawet do końca 2020 roku.

Zdaniem Anny Osińskiej, Sales and Marketing Manager w biurze sprzedaży inwestycji ART MODERN, ceny mieszkań jeszcze w tym roku mogą spaść, choć jeśli już, to raczej w niewielkim stopniu. – Polacy zarabiają coraz więcej, lecz ich portfele mają też swoje ograniczenia. Deweloperzy na bieżąco dostosowują swoje oferty do poziomu wynagrodzeń, lecz kiedy odczują znaczący spadek popytu, będą musieli ograniczyć albo koszty, albo ceny – wyjaśnia. – W obliczu niskich stóp procentowych i korzystnej sytuacji gospodarczej, ciężko spodziewać się spektakularnych promocji. Osoby poszukujące własnego M w atrakcyjnej cenie, w pierwszej kolejności powinny zwrócić uwagę na lokale pozostające ofercie deweloperów w ramach gotowych etapów inwestycji – dodaje.

Alternatywy… trzy

Co jeszcze może wpłynąć na decyzje zakupowe Polaków w 2019? Lokatorzy bloków z wielkiej płyty z pewnością zauważyli w ostatnim czasie istny wysyp ogłoszeń o treści „kupię mieszkanie w tej okolicy, PILNE!”. To nie przypadek. W obliczu wysokich cen i odległych terminów realizacji u deweloperów, znacznego zapotrzebowania przy jednoczesnym ograniczaniu podaży, a także rosnącej konkurencji ze strony inwestorów kupujących mieszkania pod dalszy wynajem, poszukujący własnego M coraz częściej kierują wzrok na rynek wtórny. A ten pozostaje w ścisłej korelacji z rynkiem pierwotnym. Nabywcy zwracają uwagę na jego wyeksploatowanie i koszty potencjalnego remontu, lecz obecnie ceny mieszkań „z drugiej ręki” oscylują już w przedziale podobnym do wartości nowych lokali.

Osoby, których nie stać dziś na zakup własnego mieszkania, mogą zdecydować się na wynajem. Dla Polaków nie jest to raczej opcja wymarzona – według danych Eurostatu w 2017 roku lokale mieszkalne wynajmowało jedynie 15,8% mieszkańców naszego kraju, co jest jednym z najniższych wyników w całej Unii Europejskiej. Zdaniem ekspertów, średnie czynsze w poszczególnych lokalizacjach mogą nadal rosnąć, lecz stawki za konkretne lokale nie powinny ulec wahaniom. – Dzięki aktywności deweloperów, każdego roku pojawia się coraz więcej nowych mieszkań. Z uwagi na wyższy standard, mieszkania wynajmowane są po wyższych stawkach. Starsze mieszkania z rynku wtórnego powinny jednak pozostać cenowo na obecnym pułapie – ocenia Anna Osińska.

Inwestorzy pragnący ulokować swój kapitał w nieruchomościach mieszkaniowych mogą z kolei z nadzieją patrzeć na zapowiadaną na ten rok ustawę o FINN-ach, czyli Firmach Inwestujących w Najem Nieruchomości. – Nowe prawo ma ułatwić funkcjonowanie funduszy kapitałowych będącymi odbiorcami mieszkań deweloperskich. Między innymi dzięki odpowiednim preferencjom podatkowym, spółki będą mogły łatwiej inwestować w lokale przeznaczone na wynajem – wyjaśnia Michał Styś. – FINN-y mają być ponadto notowane na giełdzie. Osobie, która nie może pozwolić sobie na kupno mieszkania, umożliwi to zakup przystępnych cenowo akcji i generowanie przychodu z tytułu najmu – podsumowuje szef OPG Property Professionals.