Rynek mieszkaniowy w Polsce w szczycie koniunkturalnego cyklu?

Rynek mieszkaniowy w Polsce od lat utrzymuje się w fazie wzrostowej, o czym najprzejrzyściej świadczy wzmożona aktywność deweloperów oraz popyt, jakim cieszą się ich projekty wśród kupujących. Najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego za rok 2018 potwierdzają, że pozytywny trend wciąż trwa, choć tempo wzrostu wyraźnie osłabło. Czy to już pierwsze sygnały spowolnienia?

Od stycznia do grudnia deweloperzy i inwestorzy indywidualni łącznie oddali do użytku 111,5 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, tym samym śrubując rekord już trzeci rok z rzędu. Wynik ten, związany oczywiście z ogólną koniunkturą gospodarczą, wiernie odwzorowuje notowane w ostatnim czasie statystyki dotyczące mieszkań, których budowę rozpoczęto bądź na budowę których wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym.

Tendencja zwyżkowa utrzymuje się mniej więcej od roku 2012, kiedy to Polacy mogli odebrać klucze do 63,5 tys. lokali. Choć nieco ponad pół dekady później wynik ten został niemalże podwojony, tempo wzrostu wydaje się (przynajmniej na tę chwilę) wyraźnie słabnąć.

– Wzrost na poziomie 6% przywołuje na myśl lata 2014-2015, a więc tuż przed „boomem” budowlanym, co może świadczyć o większej ostrożności deweloperów i chęci dostosowania podaży do realnych możliwości nabywczych rynku – ocenia Michał Styś, Prezes Zarządu w firmie doradczej OPG Property Professionals.

Tabela 1. Mieszkania oddane do użytkowania w latach 1993-2018. Dane dla budownictwa mieszkaniowego przeznaczonego na sprzedaż i wynajem.

Źródło: Opracowanie OPG Property Professionals na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego.

W Polsce będzie się jeszcze budować

Ciekawych informacji dostarcza rozbicie danych na poszczególne kwartały. Z analizy wynika, że deweloperzy rozpoczęli rok bardziej zachowawczo, aby „rozkręcić” się z podażą w drugiej połowie 2018. Od strony finansowej najwięcej transakcji przeprowadzono z kolei od stycznia do września. Blisko 60% oddanych w Polsce do użytku lokali zostało wówczas zakupionych za gotówkę.

– To był czas swoistego przegrupowania sił. Zyski ze sprzedaży poprzednich inwestycji umożliwiły deweloperom uruchomienie nowych projektów – ocenia Anna Osińska z biura sprzedaży osiedla ART MODERN w Łodzi, które w listopadzie rozpoczęło realizację drugiego etapu. – Niemniej, zapał budujących mogą hamować rosnące koszty materiałów, ograniczony dostęp do wykonawców oraz kurczący się w miastach zasób gruntów w dobrych lokalizacjach i przystępnych kosztowo. To wszystko przekłada się na ceny nieruchomości, które także mogą ograniczać popyt na mieszkania – dodaje.

Tabela 2. Dane dla budownictwa mieszkaniowego przeznaczonego na sprzedaż i wynajem w 2018 – zestawienie kwartalne.

Źródło: Opracowanie OPG Property Professionals na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego.

Na poparcie słów ekspertki przytoczyć można statystyki mieszkań znajdujących się w trakcie realizacji oraz tych dopiero zgłaszanych. W ciągu ostatnich 12 miesięcy rozpoczęto budowę 131,6 tys. lokali, na kolejne 159,9 tys. wydano pozwolenia budowlane. Porównując bezpośrednio najnowsze dane GUS z tymi sprzed roku, moglibyśmy mówić o wzroście na poziomie 25%. Należy jednak pamiętać, że do stycznia 2018 projektów realizowanych przez inwestorów indywidualnych nie zaliczano w poczet inwestycji przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, nawet jeśli faktycznie przyświecał im taki cel.

Rynek mieszkaniowy w Polsce znalazł się w ciekawym momencie, gdyż o jego kształcie decyduje wiele czynników, często o przeciwstawnym charakterze. Wiele wskazuje na to, że pomimo rekordowo wysokiej aktywności, deweloperzy nie przeszarżują i w 2019 zdołają utrzymać zadowalającą chłonność rynku. Pytanie, jak słupki sprzedaży prezentować się będą za 2 lata i dalej?