Cushman & Wakefield: Podsumowanie rynku biurowego w Warszawie w 2018 roku

• W 2018 roku aktywność inwestycyjna na warszawskim rynku biurowym osiągnęła rekordową wartość 1,7 mld euro w 28 transakcjach;
• Rekordowe stopy kapitalizacji dla nieruchomości biurowych – po raz pierwszy w historii poniżej 5%;
• Popyt w Warszawie utrzymuje się na wysokim poziomie, czego wynikiem jest rekordowy wolumen transakcji najmu, który wyniósł 858 000 mkw.;
• W 20 nowych inwestycjach na rynek dostarczono zaledwie 233 000 mkw. powierzchni biurowej;
• Absorpcja netto była o 8% niższa niż w rekordowym 2017 roku;
• W 2018 roku, operatorzy przestrzeni coworkingowych otworzyli w Warszawie łącznie 37 600 mkw. powierzchni coworkingowej w 15 centrach.

Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowuje 2018 rok na warszawskim rynku nowoczesnych powierzchni biurowych.

- Rok 2018 był rekordowy pod względem wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce – całkowity wolumen przekroczył 7 miliardów euro. Na rynku biurowym również pobito nowe rekordy. Wolumen transakcji wyniósł aż 2,6 miliarda euro, co stanowi 37%-owy udział w rynku w 2018 roku. Wzrost aktywności inwestycyjnej w tym sektorze r/r wyniósł 88%.

W Warszawie odnotowano najwyższą aktywność inwestycyjną na rynku biurowym – zamknięto tu łącznie 28 transakcji o wartości 1,7 miliarda euro. W pozostałych miastach Polski liczba transakcji była nieco niższa (13 transakcji), a wartość budynków, które zmieniły właściciela wyniosła łącznie 850 milionów euro.

Miniony rok był rekordowy także pod kątem wartości stóp kapitalizacji w sektorze biurowym. W 2018 roku po raz pierwszy w historii polskiego rynku inwestycyjnego w sektorze nieruchomości komercyjnych odnotowano w Warszawie transakcje poniżej bariery 5%, tj. 4,75%. Spośród wszystkich miast regionalnych najwyższe ceny osiągają biurowce na rynku w Krakowie – stopa kapitalizacji wynosi tu 5,75% dla najbardziej atrakcyjnych nieruchomości.

Ze względu na dobrą kondycję polskiej gospodarki i dobrą dostępność produktów inwestycyjnych prognozujemy, że aktywność inwestycyjna w 2019 roku w sektorze biurowym utrzyma się na obecnym, wysokim poziomie, przy dalszej kompresji stóp kapitalizacji dla najlepiej zlokalizowanych A-klasowych biurowców z długoterminowymi umowami najmu – komentuje Michał Wachowicz, konsultant w dziale rynków kapitałowych, Cushman & Wakefield.

Na koniec 2018 roku całkowite zasoby biurowe w stolicy wyniosły 5,46 miliona mkw. Pomimo obserwowanej w 2018 roku luki podażowej, która utrzyma się również w 2019 roku, na warszawski rynek w 20 inwestycjach oddano 232 700 mkw. nowoczesnej powierzchni. Wynik ten jest o 70 000 mkw. niższy niż pięcioletnia średnia dla lat 2012-2017. Największe budynki biurowe oddane na stołeczny rynek w 2018 roku to: Proximo II (19 950 mkw.), Equator IV (19 200 mkw.) oraz Centrum Biurowe Koneser (17 300 mkw.).

- Na koniec 2018 roku, w budowie znajdowało się blisko 730 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego ponad 82% zlokalizowane jest w strefach centralnych. W najbliższych dwunastu miesiącach możemy spodziewać się relatywnie niskiego poziomu nowej podaży, która wyniesie 230 000 mkw. Co więcej, na skutek przesunięcia terminów oddania kilku wielkoskalowych projektów na 2021 rok, zmniejszyła się prognozowana nowa podaż przewidziana na rok 2020 – powiedział Jan Szulborski, konsultant w dziale Badań i Doradztwa, Cushman & Wakefield, autor raportu.

Po stronie popytowej, w 2018 roku zanotowano rekordowy wolumen aktywności najemców wynoszący 858 000 mkw. – to o 4% więcej niż w 2017 roku. Wśród największych transakcji można wymienić renegocjację umowy Deloitte w Q22 (22 100 mkw.), transakcję WeWork w zachodnim budynku Mennica Legacy Tower (14 200 mkw.) oraz transakcję Cambridge Innovation Center w budynku Varso II.

- Już nie bliska Wola, ale nowe biznesowe centrum Warszawy – taki status w 2018 roku ugruntował sobie obszar wokół ulicy Towarowej oraz Ronda Daszyńskiego. Doskonała infrastruktura, gwarantująca dostęp do wszystkich środków transportu miejskiego, szeroka oferta wysokojakościowych, wielkoskalowych projektów biurowych oraz stawki czynszu zauważalnie niższe niż w ścisłym centrum miasta to główne argumenty dla wyboru tego fragmentu miasta na lokalizację swojej siedziby. W szczególności, że nowe biznesowe centrum Warszawy jest od kilku już lat jednym z największych placów budowy w Europie – zapewniającym rok w rok tysiące metrów kwadratowych nowej powierzchni biurowej. Analizując aktualnie realizowane inwestycje w tym obszarze równie dynamiczny rozwój będzie trwał do 2021/2022 roku, a i po tym terminie nadal deweloperzy będą mogli uruchamiać nowe inwestycje mając w swoich bankach ziemi zabezpieczone dodatkowe grunty w okolicy. O ile deweloperom udaje się dość skutecznie wynajmować swoje projekty jeszcze na etapie ich realizacji, to coraz głośniej pojawiają się pytania o wpływ skrajnie zagęszczonej przestrzeni biurowej w relatywnie niedużej części miasta na wydolność dotychczas wysoko ocenianej infrastruktury. Tu decydujący będzie z pewnością przełom rok 2019 i 2020, w którym oddanych zostanie najwięcej projektów biurowych, a jednocześnie zostanie uruchomionych kolejnych 6 stacji II linii warszawskiego metra, które przebiega przez Rondo Daszyńskiego - powiedział Piotr Capiga, Associate w dziale powierzchni biurowych, Cushman & Wakefield.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej na koniec 2018 roku wyniósł 8,7%, co stanowi spadek o 2,9 pp. rok do roku i jest najniższą wartością od 2012 roku. Duża aktywność najemców biurowych została odzwierciedlona w wysokiej absorpcji, która w całym 2018 roku wyniosła 345 000 mkw. i była nieznacznie niższa od wartości z rekordowego 2017 roku

Utrzymujący się niski wskaźnik powierzchni niewynajętej nie wpłynął w IV kwartale 2018 roku na zmianę stawek czynszów nominalnych, które utrzymały się na poziomie 23,5-23,75 EUR/mkw./miesiąc dla najlepszych biur zlokalizowanych w Centralnym Obszarze Biznesu w Warszawie. 

- W 2018 roku zaobserwowaliśmy kilka istotnych i pozytywnych zmian na rynku warszawskim. Popyt brutto był wyjątkowo wysoki i wyniósł około 858 000 mkw., natomiast absorpcja wyniosła 345 000 mkw. i na koniec 2018 roku aż o 50% przewyższyła oddaną do użytku nową podaż. Spowodowało to spadek stopy pustostanów do rekordowo niskiej wartości 8,7%. Dodatkowo, rosnąca aktywność operatorów coworkingowych oraz duży udział ekspansji, a także rosnąca liczba nowych firm działających w Warszawie, gwarantują deweloperom komfortowe warunki w kontekście realizacji kolejnych projektów. Dla rynku warszawskiego bardzo istotne jest utrzymanie tempa przyrostu nowej podaży. Każdy rynek, na którym najemcy mają możliwość wyboru powierzchni, rozwija się bardzo dynamicznie, ponieważ taka sytuacja ma realny, pozytywny wpływ na popyt. Braki podażowe, których można zacząć się obawiać przy obecnej niskiej stopie pustostanów, mogą w dłuższej perspektywie odzwierciedlać się w niższym niż dotychczas wolumenie realizowanych na rynku transakcji – podsumowuje Krzysztof Misiak, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Cushman & Wakefield.