Historia jak z filmu, czyli jak pozyskać i sprzedać nieruchomość z zyskiem?

Historia kamienicy mieszczącej się przy ul. Piotrkowskiej 120 w Łodzi jest niezwykła – nie tylko dlatego, że blisko 120 lat temu w tym miejscu uruchomiono pierwszy stały kinematograf na ziemiach polskich. Gabinet Iluzji, bo tak nazywał się ów przybytek założony przez braci Antoniego i Władysława Krzemińskich, na przestrzeni lat niejednokrotnie zmieniał funkcje i właścicieli. Szczególną uwagę warto jednak zwrócić na pewną transakcję, nad którą pieczę sprawowała firma OPG Property Professionals. Przykład działania spółki udowadnia, że zyskowna i sprawna sprzedaż nieruchomości to prawdziwa sztuka, a dzięki sprawnemu zarządzaniu oraz skutecznej komercjalizacji, można zniwelować każde ryzyko po stronie inwestora.

Budynek mieszczący się pod adresem Piotrkowska 120 w Łodzi to neorenesansowa, czterokondygnacyjna kamienica z XIX w., zaprojektowana przez Gustawa Landau-Gutentegera. Na piętrach obiektu znajduje się przestrzeń biurowa o powierzchni 780 mkw., zaś na parterze i w przyziemiu mieści się blisko 200 mkw. stylowej powierzchni handlowo-usługowej. We wnętrzu posesji funkcjonuje dziś butikowy hotel Stare Kino Cinema Residence.

Wcześniej firma OPG Property Professionals rozpoczęła aktywne i kompleksowe zarządzanie nieruchomością, odpowiadając m.in. za wdrożenie nowej strategii najmu, renegocjację wszelkich umów z istniejącymi najemcami, a także optymalizację kosztów eksploatacyjnych budynku. Za atuty nieruchomości można uznać lokalizację na głównej ulicy handlowej w Łodzi, a także prestiż miejsca wynikający z zabytkowego charakteru obiektu Z drugiej strony pojawiły się wyzwania: stan budynku, który prosił się o remont, znaczna rotacja firm na ul. Piotrkowskiej w tamtym okresie, a także niska zdolność kredytowa ówczesnych najemców obiektu.

Historia jak z filmu

Ze względu na delikatny charakter finansowo-prawny całej operacji, OPG Property Professionals zajęło się zarządzanie nie tylko samą nieruchomością, ale też stworzoną do tego celu spółką celową. Jak wyjaśnia Michał Styś, CEO firmy, uporządkowanie otoczenia prawnego wydatnie pomaga usprawnić zarządzanie aktywami i pasywami, a także dokonać izolacji przepływów pieniężnych wynikających z czynszów najmu od kosztów eksploatacyjnych i zużycia mediów przez najemców. – Dostarczenie zabezpieczeń bankowych i możliwość zaciągnięcia kredytu w oparciu o przyszłe dochody generowane z nieruchomości gwarantuje większy zwrot na kapitale własnym oraz niweluje ryzyka po stronie inwestora, ograniczając je do udziałów w spółce – wyjaśnia.

Potencjał nieruchomości tkwiący w jej reprezentacyjnej lokalizacji, bezpośrednim sąsiedztwie siedziby władz miasta oraz prestiżowej, zabytkowej architekturze, został ponownie odblokowany za sprawą pieczołowitej renowacji kamienicy, zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz. Dzięki kompleksowemu podejściu udało się odzyskać eleganckie przestrzenie dla biur i punktów usługowych, które stosunkowo szybko ściągnęły zainteresowanie podmiotów o wyższej zdolności kredytowej – kancelarii prawnych, Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a także firm rekrutacyjnych oraz instytucji bankowej, które otworzyły w tym miejscu swoje łódzkie siedziby.

Dostosowanie umów z nowymi najemcami na formę triple-net pozwoliło na stworzenie bezpiecznego i przynoszącego stabilne wpływy pieniężne narzędzia inwestycyjnego. – Dzięki naszej wiedzy i doświadczeniu klient nie musiał obawiać się trudności z najmem czy zwrotami na dodatkowych nakładach finansowych związanych z podwyższeniem standardu. Koszty związane z podatkiem od nieruchomości, ubezpieczeniem i utrzymaniem zostały prawidłowo rozliczane z użytkownikami budynku i najemców, co docelowo pozwoliło na przeprowadzenie skutecznej transakcji sprzedaży aktywa nieruchomościowego w imieniu inwestorów – podsumowuje Michał Styś.

Happy ending

Choć w kamienicy przy ul. Piotrkowskiej 120 mieścił się dawniej Gabinet Iluzji, podwyższenie rentowności budynku nie było żadną ułudą. Duża wiarygodność kredytowa nowych najemców pozwoliła zwiększyć stopę kapitalizacji. W czasie, kiedy OPG Property Professionals zarządzało nieruchomością, udało się zwiększyć jej wartość o 200%. Ze względu na wzrost wartości inwestycji oraz niskie ryzyko inwestycyjne, budynek oferował potencjalnemu nabywcy wysoki wskaźnik rentowności kapitału własnego. Dzięki temu nieruchomość udało się sprzedać z zyskiem w czasie krótszym, niż 12 miesięcy.

Ze względu na względnie stałe wskaźniki popytu i podaży na rynku, zakup nieruchomości uznaje są za dość bezpieczną formę inwestycji. Oczywiście zawsze istnieją pewne ryzyka, związane choćby z niską płynnością inwestycyjną czy kapitałochłonnością. Przykład kamienicy przy ul. Piotrkowskiej 120 pokazuje jednak, że dzięki sprawnemu zarządzaniu oraz skutecznej komercjalizacji ryzyka te można nie tylko zniwelować, lecz wręcz przekuć w dochodowy interes.