Eksperci OPG Property Professionals podsumowują zeszły rok na rynku mieszkaniowym

Utrzymująca się od pewnego czasu pozytywna koniunktura gospodarcza oraz najniższe w historii oprocentowanie lokat pociągają za sobą wysoki popyt na rynku pierwotnym – coraz więcej Polaków decyduje się na inwestycję we własne M lub w mieszkanie na wynajem. Sytuację starają się wykorzystać deweloperzy, którzy biją rekord za rekordem pod względem aktywności. Czy branża budowlana nadąży za zapotrzebowaniem? Czy rynek pierwotny czeka „przegrzanie”? Eksperci OPG Property Professionals oceniają ubiegły rok.

Jeśli chodzi o liczbę wybudowanych mieszkań, na pobicie zeszłorocznego rekordu nie przyszło nam długo czekać. 2017 zapisuje się jako kolejny rok z najwyższą w historii liczbą lokali oddanych do użytkowania. Jak wynika z najnowszych danych GUS, deweloperzy oddali w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy łącznie 89,8 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż bądź wynajem. To wynik wyższy o prawie 11 tys., niż w 2016 i o ponad 27 tys., niż w 2015 roku.

Jeśli prześledzić prospekty informacyjne firm budowlanych oraz wskaźniki dla kolejnych kwartałów, liczby te nie powinny dziwić. Deweloperzy wyraźnie docisnęli pedał gazu, po raz drugi z rzędu wprowadzając na rynek więcej mieszkań, niż zrobiło to budownictwo jednorodzinne. Od czasu transformacji ustrojowej taka sytuacja miała jak dotąd miejsce jedynie dwa razy. Jeszcze nigdy nie zanotowano jednak aż tak znaczącej różnicy, wynoszącej ponad 7 tys. lokali.

Tabela 1. Mieszkania oddane do użytkowania w latach 1993-2017. Dane dla budownictwa mieszkaniowego przeznaczonego na sprzedaż i wynajem.
 
Źródło: Opracowanie OPG Property Professionals na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego.

Co dalej?

Żadna hossa nie trwa wiecznie, co skłania do zadania sobie pytania: jak długo utrzyma się tak wysoka aktywność deweloperów? Materiału do spekulacji dostarczają dane dotyczące planowanej podaży mieszkań. Wynika z nich, że w 2018 prawdopodobnie zaobserwujemy szczyt ożywienia na rynku, po którym można się spodziewać lekkiego spowolnienia.

Aby uniknąć błędu statystyki, rozbijmy analizę na poszczególne półrocza. Jak wynika z badań GUS, od stycznia do czerwca zeszłego roku deweloperzy oddali do użytkowania 37,4 tys. mieszkań. To o 8% więcej, niż w analogicznym okresie w 2016 roku, jednak o 6 tys. lokali mniej, niż w półroczu poprzednim. Na rekordowy wynik zapracowały dopiero III i IV kwartał, kiedy to oddano aż o 20% więcej mieszkań, niż w okresie lipiec-grudzień 2016.

Jeszcze bardziej imponująco prezentują się dane dla lokali, których budowę już rozpoczęto (wzrost o 26% w pierwszym półroczu i o 20% w drugim półroczu). Na tle tak wyraźnych zwyżek szczególnie interesująco prezentują się statystyki dla mieszkań, na budowę których dopiero wydano pozwolenie bądź dokonano zgłoszenia z projektem. O ile w pierwszych dwóch kwartałach zanotowaliśmy astronomiczny wręcz wzrost rzędu 45%, o tyle w drugim półroczu liczba ta wyraźnie zmalała i praktycznie powtórzyła wynik w analogicznym okresie w 2016 roku.

Tabela 2. Dane dla budownictwa mieszkaniowego przeznaczonego na sprzedaż i wynajem – zestawienie pierwszego i drugiego półrocza 2016 i 2017.

Źródło: Opracowanie OPG Property Professionals na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego.

Popyt powinien się utrzymać

Jak podkreśla Tomasz Jęczkowski, analityk z biura sprzedaży inwestycji ART MODERN, w ruchach deweloperów prawdopodobnie zaobserwujemy coraz większą ostrożność. Rozwaga może jednak wynikać w większym stopniu z bieżących uwarunkowań rynku, a w mniejszym – z faktycznego spadku popytu na mieszkania.

Deweloperzy zamknęli ubiegły rok nowym rekordem sprzedaży, który dla sześciu największych miast Polski wyniósł 72,7 tys. lokali. Z kolei jak niedawno podało Biuro Informacji Kredytowej, popyt na kredyty hipoteczne wzrósł w grudniu o ponad jedną trzecią. Czy portfele Polaków okażą się wystarczająco pojemne, aby pokryć nową podaż mieszkań? Aktualnie ciężko o jednoznaczne sądy. Utrzymujący się, wysoki popyt na lokale stanowi raczej dobry prognostyk dla budujących. Ze względu na wygaszenie programu MdM, możemy się jednak spodziewać pewnego uspokojenia, zwłaszcza w pierwszym i drugim kwartale.

Mieszkania drożeją, ale nieznacznie

Jak wynika z danych portali bankier.pl i otodom.pl, średnie ceny ofertowe w największych miastach Polski wynosiły dla poszczególnych typów lokali odpowiednio: 6341 zł/mkw. (metraż do 38 mkw.), 5892 zł/mkw. (metraż 38-60 mkw.) i 5994 zł/mkw. (metraż 60-90 mkw.).

Porównując stawki ofertowe na rynku pierwotnym w styczniu i w grudniu, zaobserwować można było mniejsze lub większe podwyżki niemal we wszystkich analizowanych miastach. Wyraźniej w górę poszły ceny najmniejszych lokali (poniżej 38 mkw.) – zwłaszcza w Krakowie, Katowicach, Wrocławiu, Łodzi i Gdańsku, gdzie podwyżki wahały się od 10 do 16%.

W obrębie największych rynków regionalnych, najtaniej mieszkanie kupimy dziś w Łodzi, Szczecinie i Katowicach. Najwięcej za własne M zapłacimy oczywiście w Warszawie, aczkolwiek kupujący mogli liczyć na małe obniżki w przeciągu roku. W głównym peletonie pościgowym za stolicą niezmiennie utrzymują się Kraków, Gdańsk, Wrocław i Poznań.

Zdaniem Michała Stysia, Dyrektora Zarządzającego OPG Property Professionals, rynek rozwija się dynamicznie, lecz stabilnie, zachowując równowagę pomiędzy popytem i podażą. W 2018 roku można spodziewać się podwyżek cen mieszkań, choć nieznacznych.

Wpływ na to mają podwyżki wykonawstwa, a w szczególności robocizny. Objawi się to albo wzrostem cen mieszkań, albo zmniejszeniem marż deweloperskich. Już teraz budujący coraz wyraźniej rywalizują o grunty, co przekłada się na ceny tych ostatnich. Nie spodziewam się jednak, aby zainteresowanie mieszkaniami miało w ciągu kolejnych dwunastu miesięcy znacząco osłabnąć. Należy bowiem pamiętać, że równocześnie z cenami rosną pensje Polaków, a stopy procentowe NBP ciągle pozostają na rekordowo niskich poziomach. Natomiast wyższe raty kredytów hipotecznych niekoniecznie stanowić więc będą większy procent naszych dochodów.

Jak dodaje, wiele może się wydarzyć w obrębie rynku mieszkań na wynajem, który w Polsce coraz prężniej się rozwija i dywersyfikuje.

Wynika to z ciągłego zainteresowania lokowaniem kapitału w nieruchomościach przez inwestorów indywidualnych, a także relatywnie wysokich stóp zwrotu z najmu, które wygrywają konkurencję z lokatami bankowymi czy obligacjami. Polacy wolą dziś zainwestować pieniądze w mieszkanie, niż trzymać je w banku.

Tabela 3. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w wybranych miastach Polski w 2017 roku [zł/mkw.].

Źródło: Bankier.pl, Otodom.pl