Rynek mieszkań na wynajem. Inwestorzy instytucjonalni coraz chętniej zaglądają do Polski

W Polsce na tysiąc mieszkańców przypada dziś około 350 mieszkań. To o 150 mniej, niż wynosi średnia w Unii Europejskiej. W zniwelowaniu różnicy pomiędzy zapotrzebowaniem na lokal, a stanem faktycznym, pomóc może rynek mieszkań na wynajem. A ten, jak podkreślają eksperci OPG Property Professionals, nie tylko coraz prężniej się rozwija, ale i dywersyfikuje.

Choć lokale przeznaczone na wynajem wciąż stanowią stosunkowo nieduży kawałek tortu na rynku mieszkaniowym (około 5% wszystkich zasobów), to w ostatnim czasie nie sposób nie dostrzec ich rosnącego znaczenia. Zgodnie z raportem Rental and Student Housing. Emerging residential asset classes in Poland 2016 firmy REAS, liczba mieszkań na wynajem na przestrzeni ostatnich 5-6 lat zwiększyła się aż dwukrotnie. Jak dodaje Fundacja Habitat for Humanity, w ciągu najbliższej dekady ponad 30% lokali tego typu powinno być dostępne na warunkach korzystniejszych niż dotychczas.

Jak podkreślają eksperci, źródła obecnego trendu upatrywać należy w trzech zasadniczych czynnikach. – Po pierwsze jest to rosnące zainteresowanie lokowaniem kapitału w nieruchomościach przez inwestorów indywidualnych, a także wysokie w porównaniu do lokat bankowych czy obligacji stopy zwrotu z najmu. Polacy wolą dziś zainwestować pieniądze w mieszkanie, niż trzymać je w banku – wyjaśnia Andrzej Szczepanik, ekspert OPG Property Professionals. – Ponadto obserwujemy dynamiczny rozwój rynku deweloperskiego, który powoli się dywersyfikuje i zachęca jego uczestników do wprowadzania nowych produktów skierowanych do wynajmujących – dodaje.

Rynek najmu a sektor instytucjonalny

O rozwoju rynku najmu najlepiej świadczyć może wzrost zainteresowania agencji nieruchomości pośrednictwem w tego typu transakcjach na zasadach komercyjnych, a także rosnący udział zakupów mieszkań na rynku w celach inwestycyjnych. Narodziny trendu w Polsce nie umknęły uwadze inwestorów instytucjonalnych. – Pierwszy sygnał zmian zaobserwowaliśmy kilka lat temu, kiedy to zarządzany przez BGK Fundusz Mieszkań na Wynajem rozpoczął budowę własnego portfela mieszkań – zauważa Andrzej Szczepanik.

Potencjał tkwiący w tym sektorze potwierdziły w zeszłym roku dwie transakcje z udziałem prywatnych inwestorów instytucjonalnych – zakup 72 luksusowych apartamentów w budynku Złota 44 przez Catella Real Estate AG oraz przejęcie przez Bouwfonds Investment Management całego deweloperskiego projektu Apartamenty Pereca na warszawskiej Woli, w ramach którego ma powstać 193 lokali pod wynajem. – To śmiałe, można rzec pionierskie ruchy inwestycyjne. Ich powodzenie będzie pewnym papierkiem lakmusowym dla kolejnych tego typu transakcji – ocenia ekspert OPG.

Nie tylko Warszawa

Ceny mieszkań oraz wysoki próg wejścia w postaci wkładu własnego to główne bariery, które ograniczają osoby poszukujące własnego M. Choć w Warszawie problem kosztów odczuwa się najdotkliwiej, to nowych projektów dla wynajmujących nie brakuje także w miastach regionalnych. Szczególnie ciekawie pod tym względem prezentuje się Łódź.

Jedną z najciekawiej zapowiadających się inwestycji na łódzkim rynku najmu jest projekt Basecamp, zlokalizowany w dawnej drukarni działowej naprzeciwko Uniwersytetu Łódzkiego. To pierwszy w mieście produkt z segmentu Student Housing. Do dyspozycji najemców oddane zostanie ponad 25 tys. mkw. powierzchni, w skład której wejdzie 500 pokoi mieszkalnych, kilkanaście wspólnych kuchni, ciche pomieszczenia do nauki, pralnia, siłownia, restauracja i klub studencki. Podobny produkt inwestor oferuje już w Kopenhadze, a analogiczne przedsięwzięcie ma niebawem uruchomić w Poczdamie.

Od pewnego czasu w mieście włókniarzy zaobserwować można także działania firmy Mzuri. Spółka tworzy w imieniu inwestorów indywidualnych wehikuły inwestycyjne lokujące zgromadzony kapitał w remont starych budynków mieszkalnych, które następnie przeznacza w całości na wynajem. Do tej pory firma zrealizowała dwie takie inwestycje – przy ulicy Pabianickiej oraz przy ulicy Targowej. Obie liczą po około 50 lokali.

Jak podkreślają eksperci, w kontekście przyszłości tego typu inwestycji kluczowe znaczenie mają zapowiedziane zmiany prawne dążące do stworzenia warunków do budowania REIT-ów. – Dla inwestorów instytucjonalnych nowe uwarunkowania pozwolą uniknąć podwójnego opodatkowania, dla inwestorów indywidualnych REIT-y oznaczają zaś znaczne ułatwienie w inwestowaniu w duże i kapitałochłonne przedsięwzięcia deweloperskie – wyjaśnia Michał Styś, Dyrektor Zarządzający OPG Property Professionals. – Poprawnie skonstruowane prawo powinno sprzyjać rozwojowi rynku nieruchomości, tworząc jednocześnie kolejną alternatywę na rynku kapitałowym – podsumowuje.