Mieszkanie Plus dociera do Łodzi. Komentarz z rynku nieruchomości – OPG Property Professionals

W poniedziałek władze Łodzi podpisały umowę na realizację pierwszej inwestycji pod egidą programu „Mieszkanie Plus”. Na początek powstać ma około 56 lokali czynszowych, docelowo – blisko 370. Jak na dłuższą metę rządowy program wpłynie na lokalny rynek nieruchomości? Czy osoby inwestujące dziś w mieszkania na wynajem mają powody do niepokoju?

Przypomnijmy: „Mieszkanie Plus” zakłada budowę przystępnych cenowo lokali na wynajem, z których część dodatkowo będzie oferowała możliwość dojścia do własności. Nowe inwestycje powstaną na gruntach należących do Skarbu Państwa, przekazanych do stworzonego specjalnie w tym celu Narodowego Funduszu Mieszkaniowego. Takie rozwiązanie ma znacząco obniżyć koszty ich budowy. W przypadku Łodzi, która jako pierwsza z dużych miast w Polsce przystąpiła do realizacji programu, warunkiem przystąpienia do przetargu na projekt osiedla było uzyskanie ceny budowy metra kwadratowego poniżej 2 tysięcy złotych.

„Mieszkanie Plus” a rynek najmu

Według rządowych prognoz, realizowane mieszkania będzie można wynająć w granicach 10-20 złotych za metr kwadratowy miesięcznie plus koszty mediów i utrzymania, choć w dużych miastach, takich jak Łódź, spodziewać się należy raczej tej górnej granicy. Czy atrakcyjne stawki, wciąż znacznie niższe od rynkowych cen najmu, stworzą realną konkurencję dla osób prywatnych, kupujących mieszkania inwestycyjne? Eksperci zgodnie twierdzą, że wszystko zależy od skali programu oraz realizacji zapowiedzi dotyczących czynszów.

Anna Kwaśny z biura sprzedaży osiedla Art Modern uspokaja, że w Łodzi i innych miastach regionalnych, gdzie prężnie rozwija się oferta mieszkaniowa, wpływ programu na rynek najmu powinien raczej charakter marginalny. Lokale państwowe nie powinny kolidować z interesami zarówno deweloperów, jak i kupujących pod wynajem.

Rządowy program w domyśle ma wypełnić pewną lukę w obszarze budownictwa społecznego. Pomóc tym rodzinom, które zarabiają zbyt mało, aby uzyskać kredyt na zakup mieszkania na rynku prywatnym, a z drugiej strony zbyt dużo, by móc starać się o mieszkanie komunalne lub socjalne. Nie są to tradycyjni najemcy mieszkań realizowanych na rynku pierwotnym.

Jak podkreśla ekspertka, niska cena nie w każdym przypadku odgrywa najważniejszą rolę.

Wciąż niewiele wiemy o standardzie budowanych mieszkań, ale można śmiało przypuszczać, że będzie on niższy od większości ofert prywatnych właścicieli. Skorzystanie z programu wymagać będzie ponadto spełnienia szeregu kryteriów i poddania się czasochłonnym procedurom. Tymczasem na rynku prywatnym można podpisać umowę i wprowadzić się do mieszkania często nawet tego samego dnia.

Wziąć dobry przykład od sąsiadów

Warto przy okazji zadać sobie pytanie, czy podejmowane działania stanowią rozwiązanie palącego problemu, jakim jest niedobór mieszkań w Polsce. Michał Styś, Dyrektor Zarządzający OPG Property Professionals uważa, że idea wsparcia rodzin niezamożnych jest słuszna. Działania zmierzające w tym kierunku nie tylko pozwolą na ustabilizowanie i unormowanie sektora najmu, ale też wpiszą się w szerzej zakrojone działania rewitalizacyjne, realizowane w obrębie Łodzi. Jak podkreśla, problem leży dziś w braku mieszkań dobrej jakości, dostosowanych do dzisiejszych standardów życia.

W Niemczech państwo gwarantuje najem lokali odpowiadających realnym potrzebom obywateli – ustandaryzowanych, wykończonych pod klucz, z gwarancją długiego najmu, co daje tak potrzebny komfort psychiczny. Powodzenie „Mieszkania Plus” zależeć więc będzie od dostępności działek należących do Skarbu Państwa, przyjętych standardów budowlanych oraz tempa podaży.

Zdaniem szefa OPG istnieją skuteczne i zrównoważone instrumenty stymulujące budownictwo mieszkaniowe – zarówno w segmencie lokali pod wynajem, jak i na sprzedaż. Pod tym względem warto wziąć przykład z rozwiniętych krajów Europy, gdzie tego typu programy funkcjonują, lecz pod warunkiem, iż nie zaburzają rynku mieszkaniowego.

W Niemczech i w Czechach funkcjonują rozwiązania uwzględniające ulgi przy bieżącym oszczędzaniu z przeznaczeniem na mieszkanie. U naszych zachodnich sąsiadów, gdzie funkcjonuje dług gruntowy, można zabezpieczać do określonych granic różne, zmieniające się wierzytelności bez konieczności ustanawiania nowego zabezpieczenia dla każdej z nich. Banki zabezpieczają hipoteki w poczet długoterminowych oszczędności. W Polsce, posiadając nasze oszczędności na rachunkach osobistych, oferują nam hipotekę na 20-35 lat.